Fastighetsbolag riskerar skattesmäll

För tre år sedan föll börsens fastighetsbolag av en enda anledning. Skatteverket tänkte kräva flera av börsens stora fastighetsbolag på miljardbelopp för att de inte betalat vinstskatt. Fastighetsbolagen hade använt sig av avancerade handelsbolagslösningar när de sålde fastigheter. Men sedan dess har det varit ganska tyst i frågan. Fram till dess att tre Regeringsrättsdomar meddelades i maj i år. Åter fick både fastighetsbranschen och aktieägarna skrämselhicka. Skulle bolagen behöva betala in miljardbelopp retroaktivt?

Affärsvärlden träffade revisorn Helena Ehrenborg och skatterådgivaren Peter Lindstrand, på Pricewaterhouse Coopers, för att reda ut begreppen. Att det här är komplicerade frågor råder det inget tvivel om.

– Vid försäljning av en fastighet måste du betala bolagsskatt för mellanskillnaden av försäljningspriset och fastighetens skattemässiga restvärde. Skattesatsen är 26,3 procent och till det kommer en stämpelskatt på 3 procent på det högsta av försäljningspriset eller taxeringsvärdet, säger Peter Lindstrand.

Men om fastighetsbolagen i stället lägger fastigheten i ett bolag som säljs gäller andra skatteregler.

– Försäljning av näringsbetingade andelar är skattefritt, och då det inte är en fastighet som säljs utan aktier utgår heller ingen stämpelskatt. Detsamma gäller normalt för en utländsk ägare som säljer ett svenskt handelsbolag, säger Peter Lindstrand.

Regeringen satte stopp för vissa typer av affärer med en stopplagstiftning från den 18 april 2008. Numera går det inte att sälja en tillgång till det skattemässiga restvärdet in i ett handelsbolag. Inte heller från handelsbolaget. Problematiken i de uppmärksammade domarna från Regeringsrätten gäller endast affärer före detta datum.

– De aktuella Regeringsrättsdomarna reglerar skatteeffekterna av vissa förfaranden. Men de tre fallen skiljer sig åt vilket försvårar analysen av nuvarande rättsläge. Enkelt beskrivet gäller ett av fallen nedskrivning av lagerandelar, det andra handlar om underprisöverlåtelse och handelsbolagspaketering inom en koncern och utnyttjande av underskottsavdrag. Det tredje, det så kallade Cypernfallet, rör försäljning av fastigheter genom paketering i ett handelsbolag med en utländsk ägare, säger Peter Lindstrand.

Svenska aktörer vinner inget på att paketera fastigheterna i direkt ägda handelsbolag i dag. En svensk aktör kan nämligen inte sälja handelsbolagsandelarna skattefritt.

– Men det kan bli möjligt redan nästa år då en lagrådsremiss lämnades av regeringen förra veckan gällande ett kommande lagförslag som tillåter detta. Motivet är att likställa innehav genom handelsbolag med innehav genom aktiebolag, och liknande regler finns i andra länder, bland annat Norge, säger Peter Lindstrand.

Enligt honom har dessa transaktionsmönster ökat under 2000-talet i takt med affärsvolymerna. Skatteverket har möjlighet att gå fem år tillbaka i tiden för att ändra en taxering. De fall som kan påverkas av slutsatserna i Regeringsrättens domar handlar just om eventuell ändring av tidigare taxeringar. Målen avser i grunden förhandsbesked lämnade av Skatterättsnämnden, det vill säga ansökningar från skattskyldiga om något som kan hända. Första ärendet kom till Skatterättsnämnden redan år 2005, så det har tagit lång tid för Skatterättsnämnden och Regeringsrätten att komma till beslut.

– Förhandsbesked ska egentligen prövas skyndsamt och det kan man inte påstå har skett här. Skatterättsnämnden tar normalt några månader på sig, upp till ett halvår. De aktuella fallen är komplicerade och skiljer sig åt och därför tar det lite mer tid, men här har det dröjt flera år för sökandena att få svar, säger Peter Lindstrand.

Handlar det om skatteflykt?

– I de fall som var uppe till prövning i Regeringsrätten var just frågan om skatteflyktslagen kunde tillämpas eller inte. I två av fallen fann Regeringsrätten att så vara fallet, medan Cypernfallet har återförvisats till Skatterättsnämnden för ny prövning. Eftersom vi inte fått slutligt besked i det specifika fallet, har man ännu inget fast att hålla sig i när det gäller fall som liknar detta, säger Peter Lindstrand.

– Det är klart att när Regeringsrätten meddelar sådana här uppmärksammade domar så är det många som kontaktar oss och undrar vad detta innebär antingen på ett allmänt plan eller för egen del. Många aktörer väntar på utfallet av Cypernfallet, fortsätter han.

Hur kommer du som revisor in i bilden?

– Min roll är att fokusera på vad som står i de dokument, exempelvis delårsrapporter och årsredovisningar, som bolagen kommunicerar till marknaden. Har det förekommit den här typen av transaktioner måste bolagen upplysa om det i sina rapporter till marknaden, om det är väsentligt för bedömningen av bolagets verksamhet. Upplysningarna kan vara både en bedömning om vilken risk bolaget står inför och/eller vilka bedömningar bolaget har gjort i resultatutfallet. Ansvaret ligger hos företagsledningen att kommunicera den mest korrekta informationen, säger Helena Ehrenborg.

Kungsleden har valt att göra reserveringar medan Fabege avvaktar. Vad råder ni era kunder att göra?

– Bolag väljer olika strategier och jag förutsätter att det är ur deras bästa bedömning och man kan inte generalisera att alla borde göra reserveringar som Kungsleden gjort. Kompetensen finns alldeles utmärkt hos dem som berörs att avgöra vad som krävs. Men självklart är bolagen skyldiga att upplysa om eventuella väsentliga tvister och ge bästa bilden av sin verksamhet. Det handlar om att ge en så korrekt information som möjligt, säger hon.

Vad arbetar ni annars med?

– Skattelagstiftning är föränderlig och det händer saker hela tiden. Det som nu är på tapeten är frågan om det skattefritt kommer att gå att sälja handelsbolagsandelar efter årsskiftet och det händer en del inom stämpelskattsområdet, säger Peter Lindstrand.

– Men den stora frågan är när fastighetsaffärerna kan komma i gång. Det handlar mycket om psykologi. Man vill inte pricka in fel tidpunkt som säljare då priserna kan vara på väg upp och inte heller köpa för tidigt om priserna är på väg ned. Man kan hoppas att gapet mellan köpare och säljare sluts och att marknaden snart tar fart, fortsätter Peter Lindstrand.

– Det håller jag med om. Visserligen visar många fastighetsbolag bra förvaltningsresultat med starka kassaflöden men det är utvecklande för företagen att kunna strukturera i sina portföljer, säger Helena Ehrenborg.

Peter Lindstrand

Ålder: 44 år.

Titel: Jurist och skatterådgivare.

Antal år på PWC: 13 år.

Helena Ehrenborg

Ålder: 43 år.

Titel: Director och auktoriserad revisor.

Antal år på PWC: 13 år.