Herr Paulssons sköra imperium

Fastighetskungen Erik Paulsson har nästan alla sina tillgångar i det privata och av honom helägda familjebolaget Backahill AB. I bolaget ingår både en aktieportfölj och ett antal fastigheter i Ängelholm, samt mindre övriga engagemang.

Aktieportföljen består i sin tur i huvudsak av två delar, dels bygginnehaven Peab och Peab Industri, dels investmentbolaget Brinova, där Erik Paulsson har samlat sina innehav i ett antal börsnoterade fastighetsföretag, där Wihlborgs och Fabege är de största. I Brinova finns också ett antal direktägda fastigheter.

Belåningen är stor på alla tre nivåer i Paulssonsfären. De börsnoterade fastighetsbolagen är belånade och Brinova har i sin tur belånat både sin aktieportfölj och fastigheterna. Och längst upp har Backahill ytterligare belåning på sina tillgångar.

När kurserna i både bygg- och fastighetsaktier de senaste veckorna har rasat ihop har det satt en enorm press på Erik Paulssons bolagsgrupp.

Marknadsvärdet på aktieportföljen i Backahill har mer än halverats sedan årsskiftet. Den finansiella ställningen är inte akut men ändå alarmerande. I fredags, den 21 november, utgjorde aktiernas marknadsvärden (1,3 miljarder kr) knappt hälften av det bokförda värdet (från det senast kända bokslutet 2007-12-31: 2,8 miljarder kr). En nedskrivning av aktiernas bokförda värden med 1,5 miljarder kronor skulle minska soliditeten i Backahill från 54 till 26 procent. I sig inte oroande, men vi ska se att detta bara är en del av bilden.

I Brinova är läget mer akut. En liknande övning här med en nedskrivning av aktieinnehavet med nästan 40 procent ger en soliditet på 18 procent, ned från 27 vid halvårsskiftet. Även Brinovas direktägda fastigheter borde ha tappat i värde på sistone och det är nog rimligt att anta att fastighetspriserna minskat med 10 procent. Då minskar Brinovas soliditet ytterligare till 12 procent, direkt oroande för ett investmentbolag. Hur Brinova kommer att redovisa sina fastighetsvärden är dock en annan fråga.

För Brinova är frågan om aktieportföljen särskilt problematisk. Detta då portföljen vid halvårsbokslutet var belånad med 1,2 miljarder kronor. Då var marknadsvärdet på aktierna 1,8 miljarder. I fredags var värdet på Brinovas aktieportfölj lägre än skuldbeloppet, vilket borde innebära akuta krav från de aktuella bankerna. Affärsvärlden har inte noterat några tvångsförsäjningar i Brinovas portfölj, varför man får anta att någon annan typ av säkerhet har ordnats.

Problemen i Brinovas aktieportfölj uppmärksammades av Dagens Industri förra veckan. På frågan hur Erik Paulsson tänkte hantera detta svarade han:

– Vi har fyllt på.

Vidare hävdade han att situationen kommer att klarna när Brinovas rapport presenteras i dag, onsdag.

Erik Paulsson vill inte kommentera om det blir nyemission när Affärsvärlden ringer upp.

– Alla bolagen i Brinovas portfölj går bra och de står på stabil grund, säger han.

De hittills tillgängliga siffrorna talar dock ett annat språk.

Belåningen på alla nivåer innebär problem, men gruppens ask-i-ask-struktur gör det svårt att uttala sig exakt om fastighetsmannens totala finansiella ställning. Men med marknadsvärden och vissa andra antaganden går det att teckna en grov bild av tillståndet.

För att se hur illa läget är har Affärsvärlden gjort ett tankeexperiment och betraktar familjebolaget Backahill och börsbolaget Brinova som en koncern. Även om Backahill bara kontrollerar 28,5 procent av rösterna i Brinova vilket alltså är under de 50 procent som krävs för en koncern. Erik Paulssons båda barn, Svante och Sara, kontrollerar vardera 13-14 procent vilket skickar familjen över 50 procent röstmässigt. När det gäller kapitalandelen ligger Erik Paulsson och hans barn, direkt och indirekt, alldeles under 50 procent. För en bank vore det i det här läget inte fel att betrakta gruppen som en koncern.

Sedd som en koncern är Erik Paulsson-imperiet i ett kritiskt läge. Vid en sammanslagning med marknadsvärderade aktier och fastigheter uppgår Backahills och Brinovas skulder till 6,1 miljarder kronor och tillgångarna 7,4 miljarder. Det egna kapitalet, justerat för koncernredovisning, blir 604 miljoner.

Det ger en soliditet för “Paulssonkoncernen” på 13 procent, inklusive minoritetsintresse och 8 procent utan. På de nivåerna skulle nog ingen bank känna sig trygg.

Skulle aktierna och fastighetspriserna falla ytterligare behövs definitivt mer kapital i Erik Paulssons struktur. Det är osäkert om han äger andra tillgångar utöver detta som kan pytsas in, han äger i alla fall inga andra svenska börsaktier vid sidan av dem i Backahill.

– Jag har stabilitet i min privata situation, säger Erik Paulsson till Affärsvärlden.

Andra lösningar kan vara att öka belåningen av fastigheterna i Backahill, där kan det finnas ett par hundra miljoner att ta av. Men däremot finns det inget större utrymme kvar i Brinovas fastighetsbestånd då belåningen redan ligger på 70 procent.

En nyemission skulle kunna lösa Brinovas situation men också leda till att Erik Paulssons ägande överstiger 50 procent då han kanske behöver garantera den.

Tvångsförsäljning av aktier är ingen bra utväg då det får aktiekurserna på fall. Ytterligare en lösning är att sälja delar av fastighetsbeståndet i Brinova. Men fastighetsmarknaden ser dyster ut med sjunkande priser.

Banker vill i allmänhet så långt som möjligt undvika att få fastigheter i knäet och i stället hitta en lösning.

Därtill ska läggas att finansmannen Maths O Sundqvist, vars kollapsade imperium visar likheter med Paulssons när det gäller belåningsnivå, fortfarande är storägare i Fabege vilket ger ytterligare säljtryck i Brinova.

I alla händelser är läget kritiskt för Erik Paulsson. Banken kommer att kräva mer.