Högre räntor blir grus i vinstmaskinen

Hög arbetslöshet är det som JM:s vd Johan Skoglund fruktar mest, då det i högsta grad påverkar efterfrågan på bostäder. Men någon varselvåg har inte drabbat Storstockholm ännu, vilken är den absolut viktigaste marknaden för JM. Det är bostadsrätterna och villorna i Stockholm som drar in det mesta av resultatet, men även bolagets fastighetsutveckling och produktion ligger i Stockholmsområdet.

En högre ränta står inte heller på JM:s önskelista. Den låga räntan har lockat många till att köpa ny bostad. När finanskrisen var ett faktum minskade utlåningen till företagen, men däremot fortsatte svenska hushåll att låna lika mycket. Vid utgången av tredje kvartalet översteg storbankernas lån till hushållen för första gången lånen till svenska företag, enligt Finansinspektionen. Frågan är om det gynnsamma ränteläget kan ha skapat en bostadsbubbla.

Priserna i Storstockholm närmar sig toppnoteringarna från 2007 och under det senaste året har priserna stigit med 10 procent och spurtat efter sommaren, på grund av den förmånliga räntan förstås, men även på grund av ett litet utbud. Om bostadspriserna skulle falla kan många hushåll ligga risigt till, beroende på hur generösa bankerna varit. Nyligen stramade bankerna åt villkoren, men uppläggen skiljer sig rejält åt.

Handelsbanken väljer att låna ut till 75 procent av marknadsvärdet, medan SBAB i vissa fall fortfarande lånar ut till 95 procent. Men krav på snabbare amortering har tillkommit och att man ska klara av att betala en ränta upp till 7-8 procent. Bankerna trappar således upp beredskapen inför en ränteuppgång.

En kombination av högre ränta och stigande arbetslöshet skulle pressa bostadspriserna nedåt och slå direkt mot JM:s resultat, då kostnaderna till en början är mer eller mindre fasta. När finanskrisen slog till var byggbolaget snabbt med att anpassa kostymen och 25 procent av personalen fick gå. Lite drastiskt kan tyckas, men det visade sig vara rätt beslut då efterfrågan fallit med drygt 30 procent sedan dess.

JM har minskat antalet produktionsstarter radikalt, från en normal nivå på runt 4 000 bostäder årligen, till hälften så många. Det faktum att bostadspriserna ökat, samtidigt som JM sänkt kostnaderna, har gjort att rörelsemarginalen ändå hamnade på imponerande 14 procent i Stockholm under det tredje kvartalet. Ute i landet gick det sämre,

en vinstmarginal på 5 procent, och samma marginal blev det för koncernen totalt, långt under bolagets mål på 10 procent.

JM har däremot inte lyckats få ner produktionskostnaderna lika framgångsrikt i utlandet, som gått back hittills i år. JM vill nog väldigt gärna vara en betydande nordisk aktör, som sina konkurrenter Peab och NCC. Men stora delar av utlandsverksamheten är redan stoppad i frysboxen – inga produktionsstarter i Finland, Danmark och inte heller i Belgien.

Det är visserligen klokt att ligga lågt på marknader som inte går bra, men frågan är om utlandsverksamheten är tillräckligt stor för att skapa synergier och bli tillräckligt lönsam. I Norge går det bättre, där byggbolaget har en ansenlig andel av bostadsmarknaden. Men mycket talar för att svenska storstäder, och framför allt Stockholm, är rätt inriktning för JM.

Under årets första nio månader var nettoinflyttningen till Stockholms län 20 000 personer, vilket brukar vara normalt för ett helt år. JM sitter på

en byggrättsportfölj som är guld värd, då inflyttningen till storstäder är en stark trend samtidigt som det byggs för lite.

Det är inte bara äldre par som sålt villan som efterfrågar JM:s bostäder, utan bolaget arbetar vidare med att bredda utbudet av ungdomsbostäder och äldreboenden.

Och JM är på ständig jakt efter fler byggrätter och hade hoppats på att kunna köpa en del, när kanske andra hade det lite tuffare finansiellt än bolaget självt.

Den låga räntan har inte bara hjälpt efterfrågan på vägen utan även minskat bolagets kostnader. Men det är en förmån som varken JM eller något annat bolag kan räkna med så länge till.