”Rätt att köpa JM”
KÖP
För att få finansiering till en ny bostad måste den gamla redan vara såld. De allt strängare kraven från bankerna är ett verkningsfullt sätt att ta kål på bostadsmarknaden. Lägg sedan till en lågkonjunktur och den tidigare så heta bostadsmarknaden är bara ett minne blott. Den kraftiga räntesänkningen förra veckan lättar visserligen upp läget men lägre efterfrågan och lägre bostadspriser är redan här. Prisfallen slår direkt på bostadsutvecklaren JM:s resultat eftersom kostnaderna till en början är mer eller mindre fasta. Men en svalare byggmarknad för ändå något gott med sig: lägre byggkostnader.
Bostadsbyggandet i Sverige minskar kraftigt och frågan är om det kan bli så illa som under bottenåren 1941 och 1994. Mitt under andra världskriget färdigställdes runt 17 000 bostäder medan antalet 1994 uppgick till cirka 15 000. Boverkets prognosmakare räknar med att antalet påbörjade bostäder ligger runt 25 000 under nästa år. Det är visserligen inte en rekordlåg nivå men ändå en kraftig minskning. Antalet färdigställda bostäder var nästan det dubbla för bara ett par år sedan.
Den svagare efterfrågan har redan drabbat JM. Under året har antalet sålda bostäder minskat med nästan 25 procent i Stockholm och med drygt 40 procent i hela koncernen. Förra året kom antalet produktionsstartade bostäder upp i runt 4 000. I år blir det kanske inte ens hälften så många. Vd Johan Skoglund anpassar kostymen efter ett bistrare marknadsläge och minskar antalet anställda med nästan 25 procent vilket ger lägre kostnader.
Bostadsutvecklaren kommer inte att kunna behålla fjolårets höga rörelsemarginal på runt 20 procent i Stockholm, men JM:s största marknad gick fortfarande bra under det tredje kvartalet. I resten av landet minskade däremot efterfrågan och det är tvärstopp för byggandet både i Danmark och i Finland. I Norge är det inte fullt så illa men efterfrågan är fortsatt svag. För hela koncernen uppgick marginalen till 14 procent men målet på 10 procent kommer att vara svårt att nå nästa år. Bostadspriserna har gått ned och i Stockholm uppskattas prisfallet vara omkring 20 procent.
Byggrättsportföljen har länge varit bolagets guldgruva. Den har använts flitigt till att bygga attraktiva lägenheter som sedan sålts med god marginal. Antalet byggrätter uppgår till drygt 30 000. Många projekt ligger fortfarande på idéstadiet. Bankerna måste fungera igen innan det kan bli några nya. Nu räcker inte tidigare nivå på förbokningar för att få finansieringen på plats. Orostecknet är värderingen av byggrätter och vilken effekt en fallande efterfrågan har på värdet. Exploateringsfastigheternas bokförda värden är ändå på ganska modesta nivåer och därför är en större nedskrivning inte trolig.
För ett år sedan var Affärsvärlden avvaktande till JM. Vi tyckte inte att aktien var tillräckligt billig med tanke på att bostadspriserna var på väg ned. Sedan dess har kursen rasat med 70 procent. Nu är prisfall och minskad efterfrågan ett faktum. Då vi räknar med kraftigt minskade marginaler till runt 5 procent nästa år handlas aktien till elva gånger vinsten. Men rätten att bygga bostäder med sjölägen i Stockholm är inte värdelös bara för att det blir lågkonjunktur. Nu säger JM också upp personal vilket hjälper upp marginalerna. Om byggandet kanske ska ned på Andra världskrigets nivå innan det tar fart igen är det viktigt att JM orkar vänta in den vändningen. Här kommer den starka balansräkningen väl till pass. På lång sikt är det rätt att köpa JM.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.