Sov gott med trygg hotellaktie

I spillrorna efter den svenska finanskrisen uppstod en rad nya företag. Ett sådant var hotellfastighets­bolaget Pandox som bildades 1995 för att ta hand om ett antal hotellfastigheter ägda av Skanska och statliga Securum. Denna krislösning blev till slut ett bolag som kunde stå på egna ben och noteras på börsen 1997. Men tiden på börsen blev relativt kort.

2004 köptes Pandox upp av de norska investerarna Christian Ringnes och Petter Sund tillsammans med fastighetsbolaget Eiendomsspar. Det norska ägarkollektivet har nu åter satt bolaget på börsen, men kvarstår som huvudägare med knappt 60 procent av aktierna. Hittills har noteringen varit lyckad då aktien trots de senaste månadernas börsoro stigit från noteringskursen på 106 kronor i mitten av juni till nuvarande 122 kronor.

Pandox sticker ut med en tvådelad affärsmodell där bolaget dels äger 87 hotellfastigheter som hyrs ut med långa kontrakt till välkända hotell­operatörer, och dels äger ytterligare 17 hotellfastigheter där bolaget självt ansvarar för operatörsverksamheten. Genomsyrar bolagets strategi gör ett starkt fokus på kvalitet. Pandox är bara verksamt i stabila länder i väst, som de nordiska länderna, Tyskland och Kanada, och äger bara hotellfastigheter med bästa läge. Resonemanget är att hotell med bra läge alltid kan hyras ut, lättare kan säljas och alltid betingar ett högre värde än hotell i sämre lägen.

Under tiden utanför börsen expanderade Pandox rejält. Värdet på fastighetsportföljen ökade från 6 till 27 miljarder kronor. Eftersom hotellmarknaden är cyklisk är tajmingen vid förvärv av yppersta vikt. Och här har Pandox ledning vid flera tillfällen visat prov på fingertoppskänsla.

Ett bra exempel är förvärvet av Norgani från Norwegian Properties. Affären på nära 10 miljarder kronor ägde rum 2010 och var en av de största affärerna ditintills i Norden. Precis efter finanskrisen fanns få köpare på marknaden, vilket öppnade upp för ett pressat pris då säljaren behövde sälja. Affären innebar att Pandox tog över 72 hotellfastigheter. Alla var inte i bra skick och därför inleddes ett omfattande investeringsprojekt tillsammans med Scandic avseende 40 ­hotell. I projektet ingick också ett antal väghotell i Norden, vilka nu drivs med bra lönsamhet.

I efterdyningarna av finanskrisen köpte Pandox även ett större hotell i Bryssel. Hilton-hotellet var då Bryssels största hotell, men väldigt nedgånget och drogs med svag lönsamhet. För detta hotell med 432 rum fördelat på 26 våningar fick Pandox betala 275 miljoner kronor till banken som då ägde hotellet. För att nå Pandox mål om fördubblade kassaflöden investerades 300 miljoner i hotellet samtidigt som både varumärke och ledning byttes ut.

Exemplen ovan är bara ett par ­exempel på hur Pandox spelat en aktiv roll i omstruktureringen av ­hotellfastighetsmarknaden, något bolaget hittills lyckats riktigt bra med. Efter hela tjugo år vid rodret har Pandox vd Anders Nissen utan tvekan byggt ett starkt track-record, och investerarna hoppas naturligtvis att hans kunnande och långsiktiga strategi ska fortsätta bära frukt. För att resultatet ska bli riktigt bra krävs dock fortsatt medvind på marknaden där nyckelfaktorn stavas ökat resande.

Enligt mätningar från FN-organet UNWTO har resandet ökat kraftigt under de senaste 20 åren, och tillväxten väntas hålla i sig. Under de närmaste åren väntas en fortsatt ökning med 3–4 procent per år. Enligt långtidsprognoser kommer antalet internationella besökare uppgå till 1,8 miljarder 2030, där Asien och Kina står för en stor del av den väntade tillväxten. Pandox har utan tvekan goda möjligheter att fortsätta rida på trenden med ökat resande.

Från 1997 till 2014 har Pandox levererat en årlig avkastning på eget kapital om 18 procent. Vinsterna mätt som cash earnings (exklusive skatt och finansiella kostnader) har ökat från 53 miljoner kronor till närmare 900 miljoner kronor under samma period, motsvarande en årlig tillväxt på nästan 18 procent per år.

Pandox finansiella mål är kopplade till belåningsgraden och utdelningsandelen. Den senare ska ligga på 40–60 procent, ­vilket i nuläget motsvarar en direktavkastning på cirka 3 procent. Belåningsgraden tillåts ­variera inom ett intervall om 40–60 procent och låg vid halvårsskiftet på 47 procent. Det innebär att det finns utrymme för ledningen att göra nya affärer. Utsikterna i halvårsrapporten i övrigt var positiva, vilket förstärks av att bolaget ser en ökad vinsttillväxt i år jämfört med fjolåret.

Vid halvårsskiftet uppgick Pandox-­aktiens substansvärde till 100 kronor. Nuvarande kurs innebär således en premie på över 20 procent mot substans. En stabil utveckling med hög kvalitet i fastighetsportföljen och starka kassaflöden ger dock bra förutsättningar för en fortsatt god utveckling. Kvalitet får helt enkelt kosta. Köp med riktkurs 138 kronor.