Spadtag i mörkret

Fastighetskonsulten Jones Lang LaSalles färska nordiska fastighetsrapport ger en tydlig bild av åt vilket håll det barkar för den svenska hyresmarknaden. Lågkonjunkturen är här, vakanserna på väg upp och hyrorna ner, mest i Stockholm.

– Fler ser om sina hus och går det att krympa lokalerna väljer man det. Ett lågkonjunkturfenomen är att andrahandsuthyrningen ökat, vilket har en dämpande effekt på marknadshyrorna. När efterfrågan minskar på kontorslokaler samtidigt som det sker ett ökat utbud i samtliga storstäder pressas hyrorna nedåt, säger analyschef Åsa Linder på Jones Lang LaSalle.

I Stockholm är det framför allt kvarteren runt Centralstation som har lockat både byggare och hyresgäster några år och fortfarande gör det. Hotell, kontor och butiker samsas redan i området och med projektet Stockholm Waterfront, som beräknas vara klart 2010, ökar utbudet ytterligare. Ett bolag som sitter på några riktiga guldägg är statliga Jernhusen. Jernhusen äger mark och fastigheter med den svenska järnvägen som utgångspunkt. I Stockholmsportföljen ingår Centralstationen och även grannhuset Kungsbrohuset där det utvecklas både kontor, hotell och butiker. Huset kommer att miljöcertifieras på både bredden och höjden och i nuläget är drygt en fjärdedel uthyrt. I april 2010 beräknas första hyresgästen kunna flytta in.

På plats runt Centralstation finns även Skanska och NCC. Skanska med sitt strykjärnsliknande hus (Flat Iron Building) som är klart och uthyrt till 80 procent. Vid Norra Bantorget, inte långt från Centralstation, finns hotellet Clarion Hotel Sign som Skanska också har byggt. NCC berikar området med kontorshuset Kungsbron där uthyrningen ligger på drygt 80 procent. En ansiktslyftning görs av gatan utanför den delen som vetter mot Östra Järnvägsgatan så att promenaden till Arlanda Express blir påtagligt angenämare.

Det är inte bara järnvägsstationerna i Stockholm som lockar. I Solna kommer en ny stadsdel, Arenastaden, så småningom att växa fram norr om Solna Station med Swedbank Arena som dragplåster. Förutom huvudarenan kommer Skandinaviens största köpcentrum att byggas men även kontor och bostäder. Hotellfastighetsbolaget Home Properties planerar att bygga Quality Hotel. Och vem äger marken om inte Jernhusen. Övriga delägare i Arenastaden är Svenska Fotbollförbundet, Solna Stad, Peab och Fabege. Det första spadtaget ska ske redan i vår. Tajmingen kunde ha varit bättre och det har varit lite osäkert om finansieringen skulle gå i lås. Swedbank är med och säkerställer finansieringen av arenan, men banken hade förstås kunnat önska sig ett annat konjunkturläge. Det gigantiska projektet är inte klart förrän 2012, och då ser det nog ljusare ut.

Det pressade ekonomiska läget gör att inga större kommersiella projekt kommer att startas den närmaste tiden. Det är något som Åsa Linder på Jones Lang LaSalle håller med om.

– Det kommer i alla fall inte att påbörjas några projekt i ren spekulation. Man kommer se till att det finns tecknade avtal vid start, säger hon.

Däremot kommer det inte att vara helt dött på fastighetsmarknaden. Åsa Linder tror att det kommer att ske en del fastighetsaffärer av blandad karaktär.

– Det kan handla om bytesaffärer, omstruktureringar och tvångsförsäljningar. Fastighetspriserna är på väg ned och kanske bottnar i slutet av året, säger Åsa Linder.

Färre kommersiella projekt kommer att startas och i stället kommer infrastrukturprojekt att hålla byggandet uppe med hjälp av de olika stödpaketen från regeringen. Enligt tidningen Byggvärlden slåss byggbolag under 2009 om kontrakt på 24 miljarder kronor från Banverket och Vägverket. Och den ekonomiska krisen kändes långt bort när Citybanans byggstart firades på Riddarholmen med buller och bång i slutet av januari. Citybanan är en ny tvåspårig järnväg som ska gå igenom en sex kilometer lång tunnel mellan pendeltågsstationen Stockholms Södra och Tomteboda. Banverket valde det tyska byggbolaget Bilfinger Berger till att bygga Citybanans station vid Odenplan och tunneln under Vasastan i Stockholm. NCC lyckades knipa en mindre bit av uppdraget och ska bygga delen runt Stockholms Central. Pendeltågen ska kunna köra i tunneln 2017.

Visst är kvarteren runt Stockholms Centralstation heta. Men ett annat område som fungerat som en magnet för framför allt finansfolk de senaste åren är Blasieholmen. Förr om åren har det inte varit ett A-läge precis. Men bakom Grand Hotel flockas numera advokatbyråer, riskkapitalister, investmentbanker, och det sägs att videomakaren Jonas Åkerlund har sin skaparlya där. Det nya Lydmarhotellet ökar områdets popularitet ytterligare. Känner man sig krasslig finns läkaren nära till hands på hälsokliniken Executive Health. Kliniken är en produkt av de ljuva åren inom fastighets- och finansbranschen. Nu får vi vänja oss vid dystrare tongångar ett tag framöver, vilket alla kurvor envist tyder på.