Tuffaste tiden är nu

Prognoserna duggar tätt i dessa dagar och fastighetsmarknaden påverkas i högsta grad av hur den ekonomiska tillväxten, sysselsättningen och inte minst hur räntan utvecklas.

Både SBAB och SEB tror att BNP faller med omkring 5 procent i år, något mer än vad Nordea spår. Men redan nästa år tror samma gäng att ekonomin växer någonstans mellan 1,8 och 2,8 procent.

SEB tror att räntan kommer att ligga kvar på den låga nivån till april 2010 för att kontinuerligt höjas upp till 2 procent i slutet av nästa år. Nordea tror på en reporänta på 1,75 procent om ett år.

Den låga räntan har gjort tillvaron klart behagligare för fastighetsbolagen som annars har det tufft med bankerna som kräver hög andel eget kapital och många gånger inte nappar alls på finansieringsupplägg.

Hur svenskarna väljer att spendera sina inkomster slår direkt på butikshyrorna eftersom de är omsättningsbaserade. SBAB tror att svensken väljer att spara drygt 15 procent av inkomsten nästa år för att sedan minska sparandet något 2011.

Arbetslösheten påverkar efterfrågan på kontorslokaler i högsta grad och arbetslösheten ökade till 7,9 procent (SCB) i juli, en uppgång med 2,1 procentenheter jämfört med året innan.

Statens prognosmakare, Konjunkturinstitutet (KI), spår att arbetslösheten kommer att öka till 12 procent fram till år 2011 för att sedan vända nedåt. KI är överlag mer pessimistiskt i sin prognos än bankerna och tror att konjunkturen inte kommer att stabiliseras förrän år 2014.

Fastighetskonsulterna gör också prognoser. I Jones Lang LaSalles färska rapport, Nordic City Report, konstateras att vakanserna ökar och hyresnivåerna minskar. Men analyschef Åsa Linder menar att det inte är så dystert som det verkar.

– Vi har noterat fallande hyror under tre kvartal nu och snart har vi det värsta bakom oss, säger hon.

Jones Lang LaSalle tror att kontorshyrorna i Stockholms mest centrala delar kommer att sjunka från dagens snitthyra på 3 900 kronor per kvadratmeter till omkring 3 700 kronor i slutet av året.

– Det innebär att hyrorna då har minskat med 16 procent sedan toppen 2008. Det är en rejäl nedjustering. Hyresnedgången kommer att fortsätta även nästa år men i lugnare takt. I Göteborg och Malmö har vi inte sett samma hyresfall ännu, vilket inte är förvånande eftersom dessa marknader ligger senare än Stockholm både i uppgång som nedgång.

– År 2009 blir det tuffaste året på länge för fastighetsbranschen. Men nu anar vi allt bättre BNP-siffror som förhoppningsvis ger oss ett bättre år. Det svåra är att förutse arbetslösheten och hur den slår på vakanserna, konstaterar Åsa Linder.

Jones Lang LaSalle tror att vakanserna kommer att fortsätta öka i år och under nästa år. I Stockholm ligger vakanserna i dag på 12,5 procent och de väntas öka ytterligare under året till drygt 14 procent.

– Konjunkturnedgången kom tidigare och med större kraft än vad många av oss räknat med och flera stora byggprojekt i Stockholm var redan igångsatta. Under 2008 färdigställdes 114 000 kvadratmeter kontorsytor och i år hamnar siffran på 160 000 kvadratmeter. Det är visserligen inte ett rekordår som exempelvis 2002, i skuggan av de glada it-åren. Men då låg vakanserna endast på 3 procent, säger hon.

När det gäller intresset för affärer är det fortfarande svalt. Enligt fastighetsrådgivaren Newsecs höstupplaga av Property Report har affärsvolymerna krympt med 80 procent under det första halvåret till den lägsta nivån på tio år. En pågående lågkonjunktur och att det är mycket svårt att låna pengar sätter sina spår. Jones Lang LaSalle har också kommit fram till att antalet affärer fallit dramatiskt, men under det andra kvartalet ökade affärerna med 24 procent jämfört med föregående kvartal.

– London och Paris är marknader som brukar ligga före oss och där har affärerna kommit i gång, vilket talar för att det snart borde lossna även här. Bankerna börjar bli lite mindre återhållsamma när det gäller finansiering. Men det är skillnad på affärer och affärer. Det är mer attraktivt att finansiera ett köp av fastigheter med låg risk. Med låg risk menar jag nyproducerade fastigheter i centrala lägen och helst med långa hyresavtal, säger Åsa Linder.

Hösten är bråda tider för konsulter som arbetar med omförhandling av hyreskontrakt. En av dem är Tenant & Partner som endast företräder kommersiella hyresgäster.

– Många hyresavtal upphör den sista september eller per årsskiftet, men vi upplever att våra kunder får allt bättre förståelse för värdet att börja processen i god tid, säger vd Torbjörn Eriksson.

Och visst känner deras kunder av lågkonjunkturen.

– Helt naturligt har många företag och organisationer pågående kostnadsreduceringsprojekt för att parera den svaga konjunkturen. Det finns däremot inte en generell trend att hyresgästerna försöker krympa sina lokaler. Men det är klart att vissa hyresgäster som drabbats hårt av konjunkturen försöker anpassa lokalernas storlek. Vi upplever att detta inte i första hand är drivet av neddragningar i personalen, utan snarare att man vill förändra arbetssätt och optimera sitt lokalnyttjande, säger Torbjörn Eriksson.

Men för egen del känner Tenant & Partner inte av lågkonjunkturen. Företagets tjänster efterfrågas både i hög- och lågkonjunktur.

– Det som skiljer är motiven för de lokalprojekt som startas. Lite förenklat skulle man kunna säga att i en lågkonjunktur har hyresgästerna som primära fokus att skära kostnader. I en högkonjunktur vill hyresgästerna i stället uppgradera sina lokaler för att stödja en ökad effektivitet och för att attrahera de bästa medarbetarna, säger Torbjörn Eriksson.

nullnullnullnull