Tvingas sälja kronjuvelerna

Ur fastighetsportföljen, som statliga Securum fick i knäet vid förra bank- och fastighetskrisen, skapades Castellum och Kungsleden. Bolagen påminde mycket om varandra med en bred geografisk spridning och flera typer av fastigheter. Vid bildandet av Castellum plockades guldkornen ut och bottenskrapet blev kvar till Kungsleden. Detta förklarar om inte annat varför Kungsleden aldrig haft en sentimental inställning till sina fastigheter då det inte var prestigefastigheter à la Hufvudstaden som ingick i portföljen från början. Fastighetsaffärer har alltid varit Kungsledens kärnverksamhet. Det har visat sig fungerat utmärkt genom åren och bolaget har haft de generösaste utdelningarna bland fastighetsbolagen på börsen.

Kungsleden bevisade mitt i värsta krisen att det fortfarande går att göra affärer på bra nivåer.

Strax före jul sydde vd Thomas Erséus ihop en storaffär med Tredje AP-fonden. Det är uppenbarligen pensionspengarna som håller aktiviteten uppe på fastighetsmarknaden. Andra dödliga, utan statliga pengar i ryggen, har fortfarande det svårt att få finansiering. I somras köpte AP Fastigheter Vasakronan och nu köper alltså Tredje AP-fonden hälften av Kungsledens innehav av äldreboendefastigheterna i dotterbolaget Hemsö. Kungsleden fick i princip betalt motsvarande det bokförda värdet. Affären, som beräknas bli klar under första kvartalet i år, kommer att minska de räntebärande skulderna till mer behagliga nivåer.

Sedan börsnoteringen för tio år sedan har det gjorts affärer i ett rasande tempo. En i miljardklassen var köpet av modulbyggnader (Nordic Modular Group) som Thomas Erséus gjorde kort efter att han tillträtt som vd för drygt två år sedan. De flyttbara fastigheterna går antingen att köpa eller hyra och vänder sig till hyresgäster som behöver tillfälliga lösningar. En marknad som fungerar bättre i högkonjunktur har det visat sig. Hittills har ett 80-tal varslats i olika fabriker på grund av en sämre byggmarknad. Kungsleden hade bara för ett par år sedan även stora tillväxtplaner i Tyskland inom äldreboende men de har numera lagts på is då förutsättningarna förändrats. Det är klokt av ledningen att anpassa sig snabbt efter rådande marknadsläge.

Modulbyggnaderna utgör den minsta divisionen inom Kungsleden och är ett udda inslag i koncernen. Bland bolagets drygt 600 fastigheter finns många olika typer. Inom den publika delen samsas äldreboenden, både i Sverige och i Tyskland, och en hel del skolbyggnader och vårdfastigheter. Den kommersiella delen består till största delen av industrifastigheter men även av en del kontor och butiker. Fastigheterna är utspridda på ett 100-tal kommuner i Sverige och det avspeglar sig tydligt i Kungsledens snitthyra på låga 600 kronor per kvadratmeter. Majoriteten är uppenbarligen inte kontor i centrala lägen i Stockholm, där hyrorna ligger omkring fyra tusenlappar högre, utan det är äldreboenden och industrifastigheter som dominerar portföljen.

En försäljning av halva Hemsö är egentligen en försvagning av Kungsledens signum. Det aktieägarna främst gillat hos Kungsleden är just fastigheterna inom äldreboende därför det har inneburit trygga hyresgäster med långa kontrakt. Och visst kommer den genomsnittliga återstående längden på hyreskontrakten att sänkas vid en försäljning men inte alarmerande mycket. Kungsleden har försökt eftersträva samma längd på de kommersiella hyreskontrakten och därför blir effekten inte så stor. Men det är klart att ur risksynpunkt hade det varit tryggare med en större andel fastigheter inom äldreboende än inom industrilokaler. Det är alltid trevligare att ha hyresgäster som det går bra för och som har starka finanser. Trots att kommuner och landsting hyr mycket av Kungsleden är den största enskilda hyresgästen ABB. Men en tröst är att hyresgästerna ändå sitter fast i kontrakt och det måste till konkurser för att bryta dem.

Kungsleden är finansiellt ansträngt och försäljningen av fastigheterna inom äldreboende minskar belåningsgraden. Affären frigör även kapital men det ingår inte i det utdelningsgrundande resultatet för 2008. Men frågan är om Kungsleden ska vara lika generöst med utdelningar framöver.

Det kan vara bra att ha en säck med pengar för att kunna driva verksamheten vidare i samma anda som tidigare, när det väl lättar. Men det lär dröja innan det blir samma affärsflöde som det en gång varit.

_____________________________________________________

Fem frågor till vd Thomas Erséus

Har ni erfarenhet av sam­ägande tidigare?

– Nej, men eftersom vi inte ville sälja hela Hemsö var ett samägande med Tredje AP-fonden ett bra alternativ. Vi delar samma tro, de gillar vad Kungsleden gjort hittills och vår belåning minskar.

Är Kungsleden på väg bort från äldreboende?

– Nej, tillsammans med Tredje AP-fonden kan vi vidareutveckla beståndet och ambitionen är att växa vidare. Under åren har Kungsleden kontinuerligt viktat om fastighetsportföljen utifrån vår tro på fastighetsmarknaden.

Vad tror du om konjunkturläget och hyresutvecklingen?

– Många tävlar om att måla upp den svartaste konjunkturbilden men detta är inte slutet på världen denna gång heller. Visst ska man vara realist och därför stärker vi våra finansiella muskler i och med denna affär. De högsta hyrorna är ofta de som är mest volatila. Vår snitthyra på låga 600 kronor per kvadratmeter borde därför stå emot bättre. Men om sämre realekonomisk utveckling leder till konkurser slår det naturligtvis direkt.

Görs det några fastighetsaffärer?

– Bankerna har det bekymmersamt och det kommer sannolikt att ta tid innan de hämtar sig. Det finns affärer att göra men det faller oftast på finansieringen. Stora affärer är svårare att göra än de mindre.

Utvecklingen i Tyskland?

– Vi gick in i Tyskland för några år sedan då vi såg möjligheter att kunna växa snabbare inom äldreboende där än i Sverige. Nu flyttar vi fokus åter till Sverige där den riskjusterade avkastningen är något bättre.