Vinnare på fallande priser

Det är få fastighetsägare som medger att priserna fallit i någon större utsträckning. Erik Paulsson uttalade sig i Dagens Industri i våras om att det var helt felaktigt att det skulle finnas ett nedskrivningsbehov på omkring 10 procent.

Och fler verkar dela hans uppfattning då börsens fastighetsbolag inte gjorde några större nedjusteringar av fastighetsvärdena under det första halvåret. Merparten av fastighetsbolagen har gjort nedskrivningar på någon ynka procent, om det gjorts över huvud taget.

Sagax som justerat ner värdena med

4 procent ligger i topp och både Hufvudstaden och Castellum gör nedskrivningar med 3 procent. Sagax och Castellum har en stor andel industrifastigheter, medan Hufvudstaden äger kommersiella lokaler i centrala lägen i Stockholm och Göteborg. Frågan är om det bara är för den här typen av fastigheter som priserna fallit. När det var både högkonjunktur och stort köpintresse från utlandet skrevs fastighetsvärdena däremot upp i rasande fart.

Problemet kan vara att det inte har gjorts tillräckligt många affärer för att man ska få ett tillförlitligt prisunderlag. Eller snarare kanske det beror på att fastighetsbolagen har svårt att göra nedskrivningarna, för då kan bankerna kräva mer eget kapital eftersom belåningsgraden ökar.

Något som ändå är säkert är att antalet fastighetsaffärer minskat kraftigt i år. Enligt fastighetsrådgivaren Newsecs höstupplaga av Property Report har volymerna krympt med 80 procent under det första halvåret.

Transaktionerna uppgick till knappt 9.2 miljarder kronor och det var den lägsta nivån på tio år. Inget konstigt med tanke på att det är både lågkonjunktur och mycket svårt att få låna pengar. För några år sedan gick det att belåna 70-80 procent av fastigheternas marknadsvärde och mer än så i vissa fall. Men efter kreditkrisen kräver bankerna att belåningsgraden ska ligga runt 60 procent, om det nu går att låna alls.

De börsbolag som skulle ligga riktigt pyrt till vid ett prisfall, om man endast tittar på belåningsgraden, är Brinova, Dagon och Sagax som redan nu ligger på 70-80 procent. Även Din Bostad och Balder, som är på väg mot en sammanslagning efter budet från Balder, har en hög andel skulder.

Men det går inte att stirra sig blind på belåningsgraden, vilken typ av fastigheter det är fråga om spelar också in. Ett av skälen till att slå samman Din Bostad och Balder är just att öka bredden hos det nya bolaget och att äga bostäder anses tryggt.

Ett annat viktigt nyckeltal är räntetäckningsgraden och då ser det betydligt bättre ut för flera bolag, som exempelvis Brinova. Den låga räntan har fungerat som fastighetsbranschens krockkudde och frågan är hur länge den kommer att förbli låg.

Att antalet arbetslösa ständigt ökar i Sverige märks ännu inte på hyresmarknaden. Inlåsningen i hyreskontrakt

gör att det tar tid innan en minskad efterfrågan slår igenom på kontorshyrorna.

Men enligt fastighetskonsulten Jones Lang Lasalles kan vakanserna i Storstockholm krypa upp till 18 procent i slutet av nästa år, vilket innebär en ökning med omkring 6 procentenheter. Det kommer att slå på priserna.

Jones Lang Lasalle har också kommit fram till att antalet affärer fallit dramatiskt, men under det andra kvartalet ökade affärerna med 24 procent jämfört med föregående kvartal.

Kanske gapet mellan det pris som säljarna begär och det som köparna är beredda att betala ändå minskat på sistone. De börsbolag som har möjlighet att köpa får ett försprång och därmed en högre avkastning jämfört med sina konkurrenter.

Hufvudstaden, Heba, Atrium Ljungberg, Castellum och Wallenstam ligger på behagliga belåningsvärden. Och att ha en kassa som Wallenstam hjälper förstås till att tina upp det frostiga läget hos bankerna.

Men vem vill sälja? En del bolag tvingas sälja, som Allokton. Men det är ju inte säkert att de har fastigheter som lockar de bolag som har råd. Fastighetsbolagen jobbar både efter geografisk koncentration och olika typer av bestånd. Även om Heba och Wallenstam är starka finansiellt är bostadsfastigheter deras specialitet och att köpa köpcentrum av tyska fonder eller Norrlandskåkar av Diös Fastigheter finns inte på kartan.

Men andra, däribland Vasakronan, borde kunna sälja en del framöver. Om priserna gått ner tillräckligt mycket kan det bli ett guldläge att shoppa fastigheter om bara bankerna vill börja låna ut igen. Och det lär dröja innan de utländska köparna är tillbaka och trissar upp priserna.