Maktkamp innanför muren – de fyra gör upp om Visby

Jämtlänningen Allan Olsson, 92 år, njuter av solen i bar överkropp på sin innergård. Grinden mot den smala gränden utanför står öppen. Fina dagar sitter han där och pratar med förbipasserande, samtidigt som han kan hålla uppsikt över nordöstra hörnet av Visbys Stora torg, bara ett trettiotal meter bort.

Det putsade huset bakom honom, med medeltida knixigt tak och rosor på väggen, är Sveriges äldsta bostadshus, med anor från 1250-talet, berättar han. Och det är inte den enda pärlan i Olssons fastighetsportfölj. Det låga huset i blickfång mot torget är också hans, med restaurang Eden i gatuplan. Samt två ytterligare fastigheter i närheten. Det gör Allan Olsson, tillsammans med sonen Aksel Olsson, till Stora torgets näst störste ägare.

De allra flesta av de pittoreska husen i världsarvets hjärta ägs av Roy Abd-El Ahad, en Jönköpingsman med syriskt påbrå, som på bara några år blivit en maktfaktor i Gotlands fastighetsbransch. En särdeles medieskygg sådan, ska det visa sig.

Som affärsman är dock Abd-El Ahad allt annat än försiktig och pushar sin förvärvsagenda hårt.

“Roy brukar ropa över gatan ‘är det dags nu Allan?’ Då vill han köpa. För Roy vill alltid köpa. Men jag svarar ’vad säljer du nu då?'” skrattar Olsson förnöjt. Och som en segergest lyfter han sig ur träfåtöljen genom att ta tag i armstöden och sträcka ut benen rakt framför sig i luften. Trots att han går med kryckor. ”Gymnast i unga år”, säger han.

Sveriges Sicilien

Bredvid Olssons hus vid torget ligger krogen Bolaget, med systerverksamheten Systemet i anslutning. Vid ett av borden möter vi en tredje av Visbys fastighetsmoguler, stockholmaren Johan Gate. Torgets östra länga är den mest synliga biten i hans bolag Gate Groups blandade fastighetskonfekt av projekt, bostäder och hotellanläggningar. Allt med ett sammanlagt värde på över 700 miljoner kronor, säger han bakom ett par solglasögon. Det är den sortens försommardag då man förstår varför turister, måsar och investerare lockas till den måleriska stadskärnan.

“Priserna är som i Stockholm, men mycket annat är annorlunda. Här kan man komma överens med ett handslag, fast det egentligen inte gäller. Eller göra upp på nån restaurang”, säger Gate och gör en gest mot torgets många och välbesökta uteserveringar. Bara runt 20% av kommersiella fastighetsförsäljningar går genom mäklare, uppskattar han.

Nej, “Gotlands Florens” fungerar inte som andra delar av Fastighetssverige. Riskbenägenheten, dealandet-och-wheelandet, samt de entreprenöriella personligheterna, känns förvisso igen från storstäderna. Men här på ön är huvudpersonerna – i hård konkurrens med self-made men som Sven-Olof Johansson, Rutger Arnhult och Erik Selin – ännu mer färgstarka än på fastlandet.

Om man fortsätter Italien-parallellen, med litet humor, skulle man kunna säga att affärskulturen gör ön till Sveriges Sicilien: Styrd av ett fåtal personer, som handlar informellt i etablerade kontaktnät.

Men excentricitet och gulliga hus ska inte förleda till att se marknaden som somrig kuriosa. Med ett totalt fastighetsvärde, bara innanför ringmuren, på i runda slängar 25 miljarder kronor, ligger Gotland på börsnoterad nivå i fastighetsligan.

Priserna det enda som kan expandera

Ur ett fastighetsperspektiv är det Visbys begränsade yta innanför ringmuren som gör liknelsen med Florens eller Gamla stan relevant: En liten historisk areal, med noll chans till såväl horisontal som vertikal expansion. Där det blir huggsexa om de få objekt som säljs.

100 000 kronor per kvadratmeter får man räkna med i centrum, uppger ur-Guten och mäklaren Leif Bertwig, som har sin byrå alldeles utanför Söderport. När han var yngre flyttade han till Stockholm, “men stod bara ut i två år”, sedan var han tillbaka.

Han berättar att för under 5 miljoner får man inte mer än en 30-40 kvadrat nu för tiden. Ett familjehem kostar runt 17 miljoner i de finare delarna av Visbys mikrokosmos, vilket innebär utsikt och nätter utan krogskrän. För en hel liten fastighet (inget är ju stort här) handlar det om 40 miljoner eller mer, men med stor variation.

Försvarets ökade aktivitet och Nato:s närvaro tror Bertwig inte spelar någon roll för köpaptiten.

“Ryssarna är ju otroligt kassa på luftkrig. 1808 blev vi invaderade av 1500 man, men de fick inget understöd. Så de försvann efter tre veckor”, säger Bertwig.

Apropå minnen visar det sig att han var den som förmedlade Olssons första fastighet för mer än 40 år sedan. För en miljon kronor, tror sig mäklaren minnas. Bertwig vill ogärna yttra sig om dagens värde, men uppskattar att det säkert ligger en bra bit över 20 miljoner.

“Det var ingen som ville ha de där gamla kåkarna på 1980-talet. Alldeles för mycket jobb, tyckte alla”, säger han.

Lokalpatrioten från Stockholm

Men marknaden hade framtiden för sig och en som såg det var Joachim Kuylenstierna.

På fastlandet är han mest känd som den utpressade grundaren av börsnoterade fastighetsbolaget Fastator. I december 2023 lämnade han VD-posten efter att börskursen kraschat och hans position blev ohållbar. Något halvår senare sålde han hela sitt innehav i bolaget.

Varken Kuylenstierna själv eller Fastator åtalades för de medieuppgifter om penningtvätt som uppkom. I onsdags dömdes istället Jonas Falk, “playa-svensken” kallad, i Tingsrätten för grov utpressning mot Kuylenstierna. Åklagaren hade yrkat på tio års fängelse, men domen blev ett år och tio månader. Falk frikändes för mordbrand.

För gotlänningarna är Fastators grundare, som delvis växte upp på ön, något annat: en orädd lokalpatriot.

”Det skedde nåt när Gotland inkluderades på TV4:s väderkarta i slutet av nittiotalet. Folk insåg att Stockholms skärgård bara var mygg och gran, medan vi hade upplevelser och hus till en femtedel av priset”, säger Kuylenstierna till Afv.

Han drar en kort variant av öns moderna historia.

“När 60-talisterna började leta efter lantställen så blev Gotland ett alternativ, medan många i deras föräldrageneration inte ens varit där.”

Stockholmarnas intresse skapade en boom som kulminerade runt millennieskiftet. Då var ön ett Klondyke, enligt Kuylenstierna.

“Det var skitroligt, folk startade saker som ingen trodde på. Det var en skön och häftig stämning.”

Sålt allt

Idag tycker Kuylenstierna att det “personifierade” Gotland från den tiden givit väg för alltför kommersiella näringsidkare och fastighetsägare. Visby har blivit en stad för sommargäster och kryssningstrafik.

“Fartygen är ett jävla sattyg, det tycker även många städer i Medelhavet, som börjat förbjuda dem”, säger han, och ger politikerna den främsta skulden till förändringen.

Även de viktiga veckorna – Almedals- och Medeltidsveckan – har förlorat sin charm, enligt Kuylenstierna.

“Förr stod du där i t-shirt och shorts, med en öl i handen och snackade lite skit. Men så plötsligt såg man en gubbe i kostym. Jag minns att jag tänkte ‘Vad gör han här? Med kavaj på Gotland'”.

I likhet med Visby har Kuylenstierna, efter intervjun med Afv, tvingats möta nya tider. I höstas ägde han flera fastigheter runt Fårösund och Bungenäs, samt även sex hus i Visby.

Nu har han sålt allt, med undantag för sitt bostadshus i innerstan, enligt lokala marknadsaktörer.

Själv avböjer han att kommentera sitt aktuella fastighetsinnehav.

Professionaliserats, typ

Kuylenstierna må ha sina skäl att se Gotlands utveckling i ett negativt ljus. Men han har rätt i att saker förändrats.

Idag ägs de tolv fastigheter som dominerar området runt Stora torget av fem personer. För tio år sedan var de fördelade över tio, enligt en kartläggning av det lokala mediebolaget Hela Gotland.

Torg-situationen representerar utvecklingen i Visby innerstad: mot högre ägarkoncentration och – i viss mening – ökad professionalism.

De Gute-familjer som tidigare utgjorde fastighetseliten i stan har släppt stora delar av sina innehav till affärsdrivande ägare. Familjernas hus var ofta inköpta för personligt bruk med pengar som tjänats på andra verksamheter, snarare än baserade på investeringskalkyler och ambitioner att agera hyresvärd.

Monopolisten

Köpare till de gamla gardets fastigheter är i många fall den störste Visbymusketören av dem alla: redan nämnde Roy Abd-El Ahad. Hans innehav uppskattas av branschaktörer vara värt runt miljarden. I en portfölj som byggts upp på bara ett fåtal år.

Samtliga Abd-El Ahads högprofilerade köp runt torget har skett efter 2018, det sista så sent som ifjol: En mättat gul byggnad som dåsar på västra sidan torget, med Munkkällaren skrivet på fasaden i sirlig fraktur. Bredvid står Gutekällaren med rakare rygg och trappgavel i stramt vitt. Även den ägs av “nykomlingen”.

Liksom längan på norra sidan, mitt emot Sankta Karins kyrkoruin, med ICA Torghatten och Bageriet. Byggnaderna på ruinens östra sida äger han också, som har Lulu sushi och Gelateria mot gatan.

Liksom en framgångsrik Monopolspelare har Roy Abd-El Ahad placerat sig på nästan alla av spelplanens bästa rutor.

Därför har vi velat prata med honom. Om vad som motiverar förvärvsvågen, och hur han tänker framåt. Men flera månaders kontaktförsök har misslyckats. Under junidagens besök i Visby tar vi som sista utväg det, för Afv ovanliga, steget att knacka dörr.

Abd-El Ahads port ligger några kvarter från Stora torget. Helt i koppar, med ordet Riksbank i relief och en latinsk inskription: hinc robur et securitas. Härifrån styrka och trygghet.

Första gången vi ringer på öppnar en kvinna som säger att Roy är tillbaka om en kvart. Det är han inte. Inte om en, två eller fyra timmar heller.

Men vi är inte ensamma om att få kalla handen. En ortsbo säger att en intervju hade varit ”en sensation”. Tidningen Hela Gotland ska utan framgång ha sökt Abd-El Ahad i åratal, med det skäliga argumentet att hans verksamhet har stort allmänintresse för de lokala läsarna.

Money talks

Den store fastighetsägarens tystnad lämnar luckor som gotlänningarna fyller ut med fragmenterade iakttagelser och egna hypoteser.

Vad vi vet är att Abd-El Ahad flyttade från Jönköping till Gotland för drygt tio år sedan och att han är en aktiv köpare. Därefter tar spekulationer och åsikter vid. Flera personer i och utanför branschen kallar hans tillvägagångssätt ”aggressivt”. Han drar sig inte för att ”tjata” och ”trötta ut” potentiella säljare.

Hans mest övertygande köpargument ser dock ut att vara vad det brukar: pengar. Ett antal fastighetsägare som sagt att de ”aldrig skulle sälja till Roy”, har sålt ändå, när erbjudandet klättrat tillräckligt högt.

Johan Gate kallar Roy Abd-El Ahad för ”min antagonist”, men mot de värsta belackarna tar han honom ändå i försvar.

Många frågar nämligen med menande miner varifrån affärsmannen får sina pengar. Alla möjliga teorier florerar, med ingredienser som penningtvätt, Södertälje, gäng och syriska vapenpengar.

”Man kan ju notera att jag aldrig får frågan var mina pengar kommer ifrån”, säger Gate.

”Roy började med någon fastighet, som han belånade med hjälp av backare, och växte på det viset. Det är precis vad vi andra gör. Han har uppenbarligen finansiärer med förtroende för honom”, säger han.

Enligt offentlig bolagsinformation arbetar Abd-El Ahad nära ett vietnamesiskt par, Quang Loc Ly och Maria Mi Ly Tran, som driver en restaurangkoncern, LLM i Linköping. Den omsätter knappt 300 Mkr och äger kedjorna Eatnam i Stockholm, och Chili-Wok över hela landet.

Vid sidan av restaurangerna har de en fastighetsgren, där Abd-El Ahad och hans fru sitter i flera styrelser tillsammans med Mi Ly Tran.

”Bråkigt”

Inte bara förvärvslustan sörjer för rykten och kontroverser kring Abd-El Ahad. Även rollen som hyresvärd ifrågasätts.

”Det blir bråkigt med honom. Vi har varit i flera tvister om hyran, som chockhöjdes när han köpte. Medan vissa restauranger får lägre hyror”, säger en näringsidkare i en av Abd-El Ahads fastigheter.

Och ifjol blev han anklagad i rätten för sin påstått “systematiska misskötsel av vissa fastigheter i Visby innerstad och därav följande skada på världsarvet”, enligt domstolsunderlagen. Åtalet ogillades på processuella grunder.

Det impopulära fenomenet ”timer-kvarter” kopplas också till syriern, även om det startade långt tidigare: Fastigheter där ingen bor över vintern, men där lampor slås på och av i regelbunden rytm. Till de gotlänningars förtret, som anser att de prisats ut ur marknaden. Idag är det ofta studenter som hyr under vintrarna. 

Känslan av ett skifte har fog för sig, även om det började före Abd-El Ahads intåg. För 50 år sedan ägdes 64% av de 850 fastigheterna innanför ringmuren av personer skrivna på adressen. Bara 10% av ägare var “sommargotlänningar”.

Idag har sommarfolket dubblats till 22% och färre än 300 fastigheter bebos permanent av sina ägare. Andelen fastigheter skrivna på företag, ofta med säte på fastlandet, har fyrfaldigats, enligt Horisont Magasin.

Advokaten

En av dem som sålt objekt till Abd-El Ahad är Tino Goetze, själv en av storägarna i stan. Sett utifrån hans portföljvärde i hela landet, rentav den störste.

Goetze växte upp i Bromma och berättar sin story på ett advokatkontor han driver i samma stadsdel.

Det skulle krävas ett helt eget reportage för att göra hans historia rättvisa. Idag 78 år, men fortsatt med fullt ös, har Goetze ett långt liv i fastighetsbranschen bakom sig, fullt av äventyrliga dealer, finansiellt risktagande och mediala kontroverser. De senare inkluderar en hyrestvist där han företrädde Zlatan Ibrahimovic, och ett bråk om polska byggarbetare boende i paret Myrdals tidigare villa, som Goetze äger. En nylig utredning av Stadsbyggnadskontoret fann dock inga brister.

Startskottet till fastighetskarriären var en resa till Holland under 1980-talet då “alla köpte utomlands”. På en nattklubb i Bryssel blev Goetze tipsad om att åka till Paris istället. Det gjorde han, mitt i natten, och lyckades sy ihop en snabb deal som gällde en fastighet i närheten av Gare du Lyon, finansierad av en klient.

“Jag ringde och sa ‘vi ska köpa hus i Paris, men jag har inga pengar'”, minns Goetze och berättar att han ändå blev ägare till 25%, utan insats.

“Bra förhandlat, eller hur?” säger han nöjt.

I den andan fortsatte det. Med breddning av portföljen till Gotland på 1990-talet, varifrån hans fru som kommer. Den största munsbiten kom han över när Länsförsäkringar sålde sitt bestånd runt millennieskiftet. “Inte till den som bjöd mest, utan till den bäste aktören”, säger Goetze och berättar att säljaren kollade upp hans track record som hyresvärd i Stockholm.

Hur det nu var med det så fick Goetze en skjuts av affären och har sedan dess köpt på sig ett stort antal kommersiella fastigheter utanför ringmuren, bland annat Åhléns, i en 120 miljoners-affär.

Far och son

Vi är tillbaka för fotografering vid fikabordet på 92-årige Allan Olssons innergård. Sonen Aksel, som driver verksamheten, har anslutit. Mellan intervju och telefonsamtal från hantverkare hinner han omtänksamt ta hand om sin pappa, som får en tröja på sig före fotograferingen.

De känns som en länk mellan den gamla typen av fastighetsägande i Visby, och de nya affärsdrivna proffsen. Aksel har gått en fastighetsutbildning i Stockholm och vet vad han gör. Samtidigt har han en känsla för gemenskapen och är diplomatisk i alla lägen.

Frågor om Abd-El Ahads roll navigerar han utan att egentligen yppa någon åsikt. Och byggnadsantikvarien Cecilia Boman får en komplimang, trots att många fastighetsägare klagar på de evinnerliga tider det tar att få tillstånd, även för småreparationer.

Men viss nostalgi finns hos både far och son. Aksel nämner det extrema säkerhetspådraget som finns runt Almedalen nu. Och Allan pratar med skräckblandad förtjusning om “Stockholmsveckan”, då festande storstadsungdomar invaderar.

“Det är högljutt så in i helvete. Men kul också”, säger han.

På ett lågmält sätt håller sig Olssons kvar bland Visbys tyngre musketörer Abd-El Ahad, Goetze och Gate.

Den finansiellt mörbultade Joachim Kuylenstiernas bortfall från truppen märks.

“Han är en härlig filur. Det känns som att vi förlorar honom lite. Han är en stark person som säger vad han tycker. En som är bra att ha med sig”, säger Gate från sin soliga restaurang på Stora torget.

Kuylenstierna själv förklarar varför blickarna vänds mot honom och de andra.

“Fastigheter väcker känslor i Sverige. I alla läger, liksom.”

LÄS MER

Ett avskrivet skepp kommer lastat: Hur Gotlandsbolaget håller greppet om guldlinjen

Fem döms till fängelse efter att Fastator-grundaren utpressats