Analys Fastighet IPO-guiden Mofast
Mälardalens Omsorgsfastigheter: Teckna utdelningsaktien?
Mälardalens Omsorgsfastigheter (teckningskurs 100 kr) är ett nytt litet fastighetsägande bolag på väg till börsen. Det faller under kategorin rådgivarfabricerade bolag som vi tog upp i förra veckans krönika från Börsplus (se länk bredvid). Den här specifika fastighetsprodukten är signerad investmentbanken Carnegie.
Bolaget äger ett mindre bestånd samhällsfastigheter. Hela kassaflödet delas ut vilket ger en halvhög direktavkastning på 7,4 procent. Detta är också enda anledningen att äga aktien.
| IPO-GUIDE | Mälardalens Omsorgsfastigheter |
| Lista: | Spotlight |
| Rådgivare: | Carnegie |
| Flaggor * | Sju flaggor |
| Sista teckningsdag | 2019-04-30 |
| Beräknad första handelsdag | 2019-07-01 (62 dagars väntetid) |
| Teckningskurs: | 100,00 kr |
| Antal aktier: | 2,0 mn |
| Börsvärde vid IPO | 200 Mkr |
| Värdering relativt substansvärde | 100% |
| P/E-tal (EPRA) | 13,5 |
| Utdelning per aktie | 7,35 kr |
| Aktiens direktavkastning | 7,35% |
| Källa: SvD Börsplus / Bolaget |
Sju flaggor enligt Börsplus IPO-guide
Börsplus IPO-guide granskar alla noteringar efter 24 typfall av så kallade flaggor. Genomsnittet efter drygt 160 granskade börsnoteringar är 1,6 flaggor för miljardbolag, 2,5 för småbolag och 4,2 för mikrobolag. En flagga är inte så allvarligt i sig utan mer en signal om att man som investerare bör fundera ett extra varv kring vissa aspekter.
Börsplus hittar sju flaggor i Mälardalens Omsorgsfastigheter.
# Lång väntetid
Att teckna IPO-er innebär extra risker och risken ökar om man måste vänta länge från att aktier tecknas till att de börjar handlas. Av administrativa skäl tar det ofta 1-2 veckor eller mer innan småbolag börjar handlas. Om väntetiden är 10 dagar eller mer så hissar Börsplus flagg för de IPO-er som är i den sämsta fjärdedelen i sin storleksklass.
Mälardalens Omsorgsfastigheter-aktien börjas handla 62 dagar efter sista anmälningsdag.
# Tveksamma incitament
Tveksamma incitament är Börsplus samlingsbegrepp för olika typer av risk för intressekonflikt. Ett typexempel är att rådgivaren eller dess anställda äger aktier i IPO-bolaget. Det behöver inte vara ett problem och kan även ses som en fördel men det finns också risker för intressekonflikter eller att rådgivaren översäljer aktien.
Carnegie har många roller. De är upphovsman till bolaget, deras finansiella rådgivare och är ansvarig för deras investeringar. Carnegie får också ersättning vid exit av fastigheterna.
# Kort historik
IPO-bolag som bara kan eller vill visa upp enstaka år av finansiell historik förknippar Börsplus med högre risk. Dessa är ofta nystartade, omstrukturerade eller har andra skäl att inte visa hela bilden.
Bolaget är ännu inte bildat och fastigheterna som verksamheten ska bygga på är ännu inte förvärvade.
# Bristfällig information
Det är en flagga om man anar eller vet att det saknas viktig information i prospektet. Exempel på detta är att det saknas information om emissionskostnader, intressekonflikter, teckningsåtagare etc. Hit räknar vi också rejält vilseledande information.
Det dokument som finns tillgängligt är en presentation där mycket saknas av det som man som investerare förväntas kunna ta del av. Det finns inga finansiella tabeller utöver prognoser, ingen beskrivning av styrelse eller ledning, ingen ägarlista och ingen tabell över aktiekapitalets utveckling. Det är inte konstigt med tanke på att bolaget inte är bildat ännu. Men eftersom så mycket saknas utdelar vi dubbla flaggor för bristfällig information.
# Omoget bolag?
När bolag växer behövs nya strukturer, processer och system för att hantera ökad komplexitet och en större organisation. Om bolag börsnoteras utan att detta är på plats så ökar det risken för bakslag.
Bolaget har ännu ingen organisation, ingen styrelse och ingen verksamhet.
# Storaffär inför IPO
Förvärv medför alltid risker samtidigt som ledningen får stora möjligheter att kortsiktigt massera vinstsiffrorna. När bolag gör stora företagsaffärer nära inpå notering så är det en flagga. Här fångar vi även in större nyheter under teckningstiden.
Det bolag som ska förvärvas kommer att utgöra 100% av dess verksamhet.
Verksamheten: 25 samhällsfastigheter i Mälardalen
Kartan nedan visar att merparten av fastigheterna är belägna i och utanför Stockholm. Några exempel är Haninge, Huddinge, Sigtuna, Södertälje och Ekerö. I merparten bedrivs LSS-boenden men i portföljen finns och också andra vårdboenden och även förskolor.
Kommun, stad och landsting står för ungefär halva hyresintäkterna. Den andra halvan kommer från offentligt finansierad verksamhet som sköts av aktörer Attendo och Ambea. Det handlar alltså uteslutande om verksamheter som bekostas med offentliga medel.
De minsta fastigheterna har hyresintäkter på ett par hundra tusen kronor per år. De största bortåt 3 Mkr. Totalt väntas knappt 33 Mkr i hyresintäkter nästa helår. Driftnettot bedöms till 28 Mkr vilket efter administrationskostnader, låneräntor och skatter innebär ett kassaflöde om 13-14 Mkr per år. Den årliga utdelningen överstiger dock det och uppgår till knappt 15 Mkr.
I prognoserna hoppas man hämta in gapet bortåt år 2024 om prognosen över framtida hyresökningar slår in. Det finns också ett fåtal fastigheter med särskilda utvecklingsmöjligheter under kommande år vilket skulle kunna ge extra tillskott.
Vakansrisk: Många små kontrakt sänker risken
Många rådgivarfabricerade fastighetsbolag äger bara en enda fastighet. Mälardalen äger flera mindre fastigheter vilket innebär lägre risk. Samhällsfastigheter brukar också betraktas som något lägre risk än till exempel industri/lager/kontor.
Samtidigt har många av hyreskontrakten väldigt kort löptid. Närmre hälften av kontrakten ska omförhandlas inom två år. Risken finns förstås att någon hyresgäst väljer att avsluta kontraktet. 5 procent av den totala ytan är vakant redan idag. Man ska nog räkna med åtminstone något liknande även framöver.
Nyckelpersoner och ägare: Bättre än snittet
Fastighets- och investeringsbolaget Kvalitena kommer att förvalta bolaget och dess fastighetsbestånd. Kvalitena ägs i huvudsak av fastighetsdoldisen Mikael Andersson som generellt anses vara slipad. Bolaget har bland annat varit betydande investerare i SBB, Stendörren, Hembla, Agora och Amasten. Intressant sidofakta är dock att Kvalitena helt sålt av samtliga aktier i börsnoterade fastighetsbolag senaste tre åren, till ett totalt värde om 1,6 miljarder kronor.
Kvalitena har rätt att ta ut extraavgifter om man lyckas hyra ut vakanta fastigheter eller lyckas höja hyrorna tillräckligt. Kvalitena har också rätt till vinstdelning om den årliga avkastningen (IRR) överstiger 8 procent. Generellt ser vi det som positivt att operatören har incitament som ligger i linje med aktieägarnas. Samtidigt har vi svårt att uppskatta hur stora avgifterna kan tänkas bli ett normalår.
Vi stör oss också på den bristfälliga informationen kring ägarbild, styrelse och ledning. Kvalitena är idag en minoritetsägare till det aktuella fastighetsbeståndet, men huruvida de är säljare eller investerare i emissionen hittar vi ingen information om. Det är svårt att veta om Kvalitena kommer tjäna mest på värdeökning av beståndet eller på extraavgifter som dras ur bolaget.
Vilka som sitter i styrelse och ledning framgår inte över huvud taget. Det är inte överdrivet viktigt i den här typen av bolag men är information som ska finnas likväl, tycker vi.
Finanser: Den bundna räntan är rörlig
Av den totala finansieringen på 558 Mkr går investerare vid erbjudandet in med 200 Mkr i eget kapital. Resterande 358 Mkr finansieras med lån.
Låneupplägget är ovanligt oklart och ingen påskriven lånefinansering finns. Däremot en indikation om att låna till 2,9 procents ränta med sju års löptid utan amortering. Räntan är inte helt bunden utan tydligen finns vissa optioner för långivaren att justera räntesatsen om marknadsräntorna rör sig mycket. Det adderar extra risk.
Andelen lån (Loan-to-value, LTV) är hyggligt hög kring 65 procent. Enligt det indikativa låneavtalet finns kovenanter som slår till om belåningsgraden stiger till 70 respektive 75 procent. Men återigen saknas relevant information om vad som händer ifall det skulle inträffa. Vår utgångspunkt är att någon form av utdelningsbegräsning och amorteringskrav då träder in.
Värdering: Direktavkastning i toppskiktet
200 Mkr i eget kapital fördelat på 2 miljoner aktier ger ett substansvärde på 100 kronor per aktie vilket också är priset på aktien. Tabellen nedan visar att rådgivarproducerade fastighetsbolag i snitt värderas ungefär till substansvärdet så det är ingen aspekt som hindrar att teckna aktien.
I transaktionen så värderas fastighetsbeståndet till en direktavkastning på 5,2 procent. Inte heller det sticker ut som anmärkningsvärt högt eller lågt för samhällsfastigheter i Stockholmstrakten.
Direktavkastningen på 7,4 procent placerar Mälardalen i toppskiktet av övriga noterade rådgivarproducerade fastighetsbolag. Vi tycker risknivån i Mälardalen är något lägre än snittet så det framstår som hyggligt attraktivt.
| Bolag | Direktavkastning | Börsvärde / Substansvärde |
| Logistri | 8,2% | 105% |
| Västsvensk Logistik | 7,9% | 99% |
| Saltängen | 7,9% | 88% |
| Mälardalen | 7,4% | 100% |
| Bråviken | 7,3% | 99% |
| Bosjö Fastigheter | 7,1% | 99% |
| Mälaråsen | 7,1% | 94% |
| Halmslätten | 7,0% | 107% |
| Tre Kronor | 6,9% | 101% |
| Delarka | 6,9% | 102% |
| Sydsvenska Hem | 6,6% | 105% |
| Link Prop | 6,4% | 75% |
| Logistea | 6,2% | 122% |
| Torslanda Property | 6,2% | 70% |
| Solnaberg | 6,1% | 100% |
| Kallebäck | 5,8% | 132% |
| Bonäsudden | 5,5% | 114% |
| MEDEL | 6,9% | 101% |
Börsplus slutsats: Kan tecknas av utdelningsjägaren
Det finns ett par saker kring Mälardalens Omsorgsfastigheter att klaga på:
- Dålig informationsgivning i prospektet.
- Hög belåningsgrad.
- Lite fult att dela ut mer än kassaflödet och hoppas kunna hämta igen det med högre hyror längre fram.
Annars är direktavkastningen hygglig, riskspridningen bättre än genomsnittet och det finns en ”riktig” operatör vilket är få andra rådgivarfabricerade bolag förunnat.
Vi gillar inte riktigt den här typen av fastighetsbolag generellt. Men den som har en portfölj med tydligt utdelningsfokus skulle kunna teckna en mindre post.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.