Den tyska förortskungen

Botkyrka, Husby, Flemingsberg. Allt fler svenska miljonprogramsområden blir tyska. Redan 2018 kunde bland annat Rosengård, Lindängen och Hermodsdal räknas till en snabbt växande portfölj av svenska hyresfastigheter med ägare på andra sidan Östersjön. Senast förra måndagen adderades bland annat Rinkeby, Tensta och Jordbro till samlingen.

Fler kommer att göra dem sällskap, om man får tro den nya ägaren.

De svenska stadsdelar och förorter som byggdes under 1960- och 70-talen som en del av den tidens statliga bostadssatsning, platser som sedan dragits med ett alltmer skamfilat rykte, inte minst på grund av eftersatt underhåll, har framför allt köpts av två konkurrerande svenska börsbolag, Victoria Park samt Hembla (tidigare D Carnegie). Dessa två börsbolag har nu slukats av den tyska bostadsjätten Vonovia som betraktar de svenska förorterna som en potentiell guldgruva. Med fastigheter som matchar bolagets affärsidé perfekt.

– Den som kör genom vissa delar av Malmö får intrycket av att vara i Dresden, sa bolagets vd Rolf Buch i samhällsmagasinet Der Spiegel, och jämförde Rosengård med de många höghusområden i Tysklands östra delar som Vonovia redan äger och förvaltar.

I Tyskland har Vonovia snabbt blivit landets överlägset största hyresvärd, med omkring 350 000 lägenheter i samtliga större städer och på många mindre orter i landet. En resa som tog företaget 14 år från det att det bildades 2001.

År 2017 vände Vonovia blicken mot Europa, däribland Sverige. 2 340 lägenheter i Malmö, Stockholm och Göteborg hamnade hösten 2018 i företagets portfölj när bostadsföretaget Victoria Park köptes upp. Mindre än ett år senare, måndagen den 23 september, hade Vonovia tagit över aktiemajoriteten i fastighetsbolaget Hembla, huvudsakligen aktiv i Stockholms miljonprogramsområden.

Längre än så tog det inte för Vonovia att bli den största aktören också på den svenska hyresmarknaden. När, eller om, affären godkänns av Konkurrensverket, något som väntas ske senast i november, kommer totalt 38 000 lägenheter i Sverige tillhöra den tyska koncernen. Det är nästan 10 000 fler än det numera omsprungna Rikshem, enligt Vonovias egna siffror.

– Vi går inte in på en ny marknad om vi inte har som mål att bli störst, säger Rolf Buch till Affärsvärlden, tre dagar efter att köpet av Hembla tillkännagivits.

Men vilka är egentligen den nya ägaren av de svenska miljonprogrammen?

***

Kvällsluften är frisk och klar. De första höstlöven har börjat falla till marken i den sömniga stadsdelen Tempelhof i Berlin. Från ett öppet fönster hörs barnprogrammen på tv. Från ett annat skrammel från ett kök. På fotbollsplanen vid gatans slut har strålkastarljusen redan slagits på när septemberdunklet lägger sig. Ett ganska typiskt kvarter i den tyska huvudstaden, där cirka 85 procent av alla bostäder är hyresrätter.

I det här beståndet är fastigheten som kallas die Brezel efter en salt tysk kringla också den en ganska typisk fastighet. Pensionärer som vattnar sina blommor på balkongen. En del har bott här i flera decennier. Från ett fåtal ställen flagnar putsen på fasaden.

Den tyska bostadsmarknaden kännetecknas av att en avgörande andel av hyresfastigheterna ägs av privatpersoner. Endast 13 procent ägs av företag. Utav dem är det bara en tredjedel som är börsnoterade. Den här andelen har dock ökat de senaste åren.

Det är en utveckling som främst gäller den överhettade bostadsmarknaden i Berlin. Och die Brezel.

Från att länge ha ingått i den tyska pensionskassans bestånd övergick ”kringlan”, som är byggt som ett stort B, senare till Gagfah, en koncern som räknades till den en gång stora allmännyttan i landet. Bestämmelserna för den här bolagsformen avvecklades för bostadsföretag 1990 och tusentals allmännyttiga bolag fick konkurrera på den fria marknaden i det nya, återförenade landet. Där började också allt fler institutionella investerare att röra sig.

En av dem var Deutsche Annington, som grundades 2001 som ett systerföretag till brittiska Annington Homes. Deutsche Annington köpte på kort tid på sig statliga och kommunala bestånd, vilka började säljas i större skala under 2000-talet, liksom bostäder som en gång tillhört den tyska industrin.

År 2015 kom så turen till Gagfah, som vid det laget var en börsnoterad konkurrent till Deutsche Anningtong. Det var den här affären som gjorde Deutsche Annington till Tysklands största bostadsföretag.

Deutsche Annington blev i offentligheten, tillsammans med konkurrenten Deutsche Wohnen, sinnebilden för den stora fastighetskoncernen som mer bryr sig om sista raden i årsredovisningen än om hyresgästerna och deras bostäder.

På den följande årsstämman antogs en ny grafisk profil och nytt namn. Vonovia – ”ett ord vars betydelselöshet prövats på flera språk”, som en syrlig kommentar i Der Spiegel löd – skulle få företagets dåliga anseende att falla i glömska, ett anseende som man arbetat grundligt på i många år, fortsatte tidningen.

Hur som helst blev nu också kringlan i Tempelhof en del av Vonovias ständigt växande portfölj.

Förra året tillkännagav företaget att kvarteret skulle rustas upp. Hissar skulle installeras och husen skulle få ny isolering för att möta klimatmålen. Hyresgästerna samlades på innergården för att informeras. Det bjöds på dricka och, ja, Brezel.

Sedan dess är oron bland de boende tydlig för det som blivit en vinnande affärsmodell för Vonovia och företagets aktieägare: hyreshöjningar till följd av omfattande fastighetsrenoveringar. Snitthyran för en Vonovia-lägenhet i Tyskland var förra året 6,55 euro per kvadratmeter. Vid en modernisering kan bolaget tillåta sig en hyreshöjning på max 2 euro, enligt den övre gräns som Vonovia själv har satt.

Något som vid en snitthyra alltså motsvarar drygt 30 procent.

– Fastigheten måste renoveras. Men vem är det som får betala? Hyresgästen. Hyresgästen får betala allt, säger en av dem som bor i Vonovias hus i Tempelhof.

Han, liksom de andra vi träffar den sena septembereftermiddagen, vill gärna framföra sin åsikt. Förutsatt att de får göra det anonymt.

– Vem vet vad Vonovia gör om de ser mitt namn med bild i tidningen, säger en kvinna.

Vonovia är noterat på Frankfurtbörsen och listad under DAX, det index som utgörs av de 30 största bolagen i Tyskland. De största ägarna utgörs av Black Rock, Norges Bank, som förvaltar Norges pensionsfond och den nederländska pensionsförvaltarne APG. Vonovia är också populärt bland aktiesparare (se diagram på nästa sida), har en relativt hög avkastning och anses generellt stå stadigt även i perioder av osäkerhet.

– Vonovia är ett av Europas största företag. För dem handlar det om att växa. De vill volym, volym, volym för att därigenom uppnå synergier. De generar ordentligt med vinst genom att låta egna dotterbolag leverera kabel-tv-anslutningar, vaktmästartjänster och all typ av fastighetsskötsel, säger Thomas Bergmann, fastighetsredaktör på den tyska aktiesparartidningen, Der Aktionär.

Thomas Bergmann följer Vonovia och betraktar företaget som ett klart köp. Bostadsbristen i de tyska storstäderna, lågräntepolitiken och de senaste årens kraftigt stigande hyror i städer som Berlin är omständigheter som gör Vonovia till ett säkert kort, anser han.

– De har alltid kritiserats för att suga ut sina hyresgäster. Men deras främsta uppgift är att leverera stigande vinst och ökad avkastning. Det är inget företag som sysslar med välgörenhet, säger Thomas Bergmann.

Den analysen delas av Tysklands största hyresgästsammanslutning, Deutscher Mieterbund, som med sina 3 miljoner medlemmar har övervägt att inleda en grupptalan mot Vonovia.

– Vi har stora problem med Vonovia. Det gäller framför allt hur de beräknar driftskostnader, som trädgårdsarbete, snöröjning och annat underhåll, kostnader som hyresgästerna får betala. Men också hur de höjer hyrorna genom att energieffektivisera fastigheterna. Vi har övervägt att starta en grupptalan, men de enskilda fallen skiljer sig för mycket från varandra för att kunna samlas i en och samma process, säger Ulrich Ropertz, verksamhetschef i Deutscher Mieterbund.

Vonovias hemmamarknad, det vill säga Tyskland, är Europas största fastighetsmarknad. Den skiljer sig från flera andra länder genom att vara decentraliserad, något som delvis hänger ihop med att Tyskland är en federation bestående av 16 förbundsländer med hög grad av självbestämmande

– Investerare brukar tala om Tysklands topp sju-städer. Dessa är Hamburg, München, Berlin, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln och Stuttgart. På bostadsmarknaden finns det sedan ytterligare platser och lägen som erbjuder attraktiva möjligheter, säger Matti Schenk, researcher på konsultföretaget Savills.

Det som gäller i Berlin gäller alltså inte nödvändigtvis i Bayern. Men när flera av Europas ledande fastighetsaktörer, och i stort sett alla inom den tyska branschen, samlas på Europas största fastighetsmässa Expo Real i München den 7 till 9 oktober är det likväl utvecklingen i den tyska huvudstaden som står i centrum.

– Förutom oljefälten i Saudiarabien, Brexit och USA:s handelskrig mot Kina är det diskussionerna om ett hyrestak i Berlin som det kommer att pratas om, säger mässans projektledare Claudia Boymanns.

Att Vonovia söker sig utanför Tyskland är inte konstigt, sett till rådande inhemsk debatt. Den styrande koalitionen i Berlin, som är ett eget förbundsland, har beslutat om att införa ett femårigt stopp för hyreshöjningar i huvudstaden från och med nästa år, 2020. Nybyggnationen har inte hållit jämna steg med befolkningsökningen, samtidigt har hyrorna i den attraktiva metropolen fördubblats de senaste tio åren. Regelbundet samlas stora grupper för att demonstrera. Under en tid pågår också en namninsamling för en folkomröstning om att låta staden expropriera de bostadsföretag som har ett bestånd på mer än 3 000 lägenheter. Ett förslag som kan låta orimligt men som det faktiskt finns en öppning för, om än minimal, i den tyska grundlagen. Beslutet av Berlins styrande koalition, som består av Socialdemokraterna, vänsterpartiet Die Linke och miljöpartiet Die Grünen, är en reaktion på den här utvecklingen. En utveckling som också har satt press på de stora aktörerna i staden. ”Vi lovar att ingen ska behöva ge upp sin lägenhet till följd av hyreshöjning”, kampanjar Berlins största bostadsföretag och Vonovias främsta konkurrent, Deutsche Wohnen, i tunnelbanan och på sociala medier. Vonovia, som har endast 10 procent av sitt bestånd i huvudstaden, har svarat med att de inte kommer att höja hyrorna för 2020.

Samtidigt anser de att politikernas förslag strider mot lagen.

En åsikt som de delar med oppositionen, som kallat beslutet för allt ifrån oseriöst till ”socialistfantasier”.

De flesta bedömare räknar med att det kommer att bli många timmar i domstol för staden när väl den nya lagen införs. Men innan dess råder ett slags eldupphör på Berlins hyresmarknad.

Under ett möte med Vonovia-hyresgäster, organiserade av den lokala hyresgästföreningen Berliner Mieterverein, talas det också om att Vonovia har blivit mer försiktigt. Planer på renoveringar av hela fastigheter har lagts på is, medan enskilda lägenheter rustas upp när en hyresgäst flyttar ut.

– Man har gått över till Akelius-metoden, säger Franziska Schulte från Berliner Mieterverein, och syftar på det svenska företaget som blivit känt på Berlins bostadsmarknad för sina dyra renoveringar vid växling av hyresgäster.

I Tempelhof, på innergården till die Brezel, har situationen resulterat i en ensam informationsskylt signerad Vonovia. Där står det att den planerade moderniseringen av fastigheten har stoppats på grund av det oklara rättsläget ”för både oss som hyresvärd och även för er som hyresgäster”.

Inga hissar alltså. Men heller inte de löpande renoveringar som enligt lagen inte får resultera i hyreshöjningar.

– Jag är nöjd med Vonovia som hyresvärd. Så länge inte hyran höjs, säger en kvinna, precis hemkommen från jobbet.

– Jag har 900 euro i pension. 607 av dem går till hyran. Jag är inte missnöjd. Men en högre hyra klarar jag inte, säger en annan kvinna som är ute och går med hunden.

Mörkret har sänkt sig. Från fotbollsplanen hörs fortfarande ljudet från träningen. Kvinnan med hunden berättar att hon har börjat engagera sig i hyresgästföreningen, som regelbundet håller möten för dem som bor i Vonovias hus.

– Vi har hört att de nu har börjat med Sverige också, säger hon och tillägger:

– De stackars svenskarna.

Vonovia i Sverige

2018: Köper bostadsföretaget Victoria Park med 2 340 hyresrätter i Malmö, Stockholm och Göteborg.

2019: Köper 61,2 procent av aktierna i Hembla från den tidigare majoritets­ägaren Blackstone. Priset är 215 kronor per aktie. Den totala köpeskillingen blir på 12,2 miljarder kronor. Innehavet ger 69,3 procent av rösterna.

Hemblas lägenhetsbestånd finns på 23 orter i framför allt Stockholmsområdet.