Hus-hausse

Bakom fastighetshaussen ligger den rekordlåga räntan, den allmänt starka börsen och rallyt på bostadsmarknaden. Och framför allt är det just fastighetsbolag helt eller delvis inriktade på bostäder som har dragit till sig både kapital och investerarnas intresse.

Den stora vinnaren i den här börscykeln är Göteborgsbaserade Balder. Aktierna i det förvärvsintensiva bolaget har stigit 815 procent på fem år. Bara i år har kursen klättrat 40 procent. Därmed har Balder passerat både Fredrik Lundberg-dominerade Hufvudstaden liksom Wallenstam och kursraketen är nu Stockholmsbörsens största fastighetsbolag. Marknadsvärdet uppgår till 27 miljarder kronor, vilket innebär att Selins andel på knappt 40 procent av kapitalet är värd drygt 10 miljarder kronor.

– Det är glädjande att det gått hyggligt bra. Men att vi är överst på listan är egentligen betydelselöst. Vad som betyder något är avkastningen per aktie, säger Erik Selin, Balders grundare och huvudägare.

Det som lockar placerarna till Balder är den höga aktivitetsnivån liksom Erik Selins affärsnäsa. Balder är på många sätt en enmansshow, Selin ansvarar personligen för alla köp och försäljningar.

Erik Selin har haft tur i sin aggressiva förvärvsstrategi; fastighetspriserna har stigit stadigt de senaste fem åren i takt med att Riksbanken har tryckt ned styrräntorna till under noll. Och med en portfölj som närmar sig 40 miljarder kronor i marknadsvärde betyder varje procents uppgång en orealiserad värdeförändring på 400 miljoner kronor. Fast samma sak gäller givetvis även på nedsidan, något som kan vara värt att påminna om nu då de flesta pilar pekar mot skyn.

Balder har sänkt skuldsättningen de senaste åren, från en belåningsgrad på 76 procent för tio år sedan till 55 procent i dag. Enligt Selin finns det flera skäl till det. Efter finanskrisen har det blivit dyrare med hög belåning. Vid en viss nivå blir det därför en dålig affär att lånefinansiera och i stället billigare att betala med eget kapital. Sedan menar han att ju större Balder blir, desto viktigare blir det med säkerhetsmarginaler.

– För ett mindre bolag räcker det med att känna en banktjänsteman för att ta sig ur en knipa. Med vår storlek i dag kan vi bli squeezade på ett helt annat sätt än när vi hade fastigheter för ett par miljarder i portföljen.

Flera stora fastighetsbolag, som Wallenstam och Hufvudstaden, har också haft sjunkande belåningsgrad och ökad räntetäckningsgrad de senaste åren. Det är till stor del en effekt av att fastighetsbestånden har värderats upp och räntorna har sjunkit. Men delvis går det också att ana att bolagen börjar huka sig inför en annalkande ränteuppgång. Fastighetskrisen i början av 1990-talet är inte bortglömd. Då raderades i princip hela sektorn ut på börsen – med Hufvudstaden som det stora undantaget.

Erik Selin, född 1967, hävdar också att han blivit mer riskavert ”med åldern”. Han minns fastighetskrisen väl, det var i slutet av den han köpte sina första fastigheter, till ”mycket bra priser”.

Under 1980-talet steg fastighetspriserna kraftigt, inte sällan betalade de högt belånade köparna mer i ränta än vad hyrorna räckte till, när driftskostnaderna var betalda. Ett positivt resultat av affären förutsatte alltså att det gick att sälja fastigheten vidare till ett högre pris.

Erik Selin tror dock inte att vi befinner oss i en sådan tillgångsbubbla den här gången. Däremot har konkurrensen om objekten tveklöst ökat de senaste åren.

– Skulle priserna stiga 20 procent från i dag skulle jag vara klart tveksam till att öka belåningen för att förvärva.

Att det råder hushausse råder litet tvivel om. Hela sektorn har nu ett marknadsvärde på 280 miljarder kronor. Att aktierna betalas med premie, alltså att börskursen är högre än substansvärdet per aktie, är inte längre en ovanlighet, tvärtom.

År 2013 noterades fem fastighetsbolag på Stockholmsbörsen, First North och Aktietorget. I fjol tillkom totalt nio. Hitttills år har ytterligare tre hunnit in. Det betyder att hälften av de 35 noterade fastighetsbolagen har börsdebuterat under de senaste två åren. Som jämförelse listades noll fastighetsbolag under åren 2007 till 2010.

En annan trend är att bostadsfastigheter är överrepresenterade bland de nya. Inte mindre än åtta av nykomlingarna är helt inriktade på bostäder. Tidigare fanns endast fyra sådana bolag på börsen.

I onsdags tog bostadsminister Mehmet Kaplan första spadtaget till närmare 300 nya studentbostäder i Örebro. Bakom står det senaste noterade fastighetsbolaget, K2A, vars preferensaktier gjorde premiär så sent som den 2 april på First North. Då började 700 000 preferensaktier handlas, med 4 000 nya ägare i bolaget. Emissionen gav 175 miljoner kronor, före kostnader.

– Emissionen övertecknades, men det förefaller vara mer regel än undantag som det ser ut nu, säger Mats Berg, ir-ansvarig på K2A.

Bolaget äger i dag förvaltningsfastigheter på två orter, universitetsbyggnaden Rymdcampus i Kiruna och ett studentkorridorskomplex i Gävle, som håller på att uppgraderas till lägenheter. Projektportföljen består av cirka 800 studentbostäder på fem orter, bland annat ovan nämnda Örebro, och 500 hyreslägenheter i Haninge.

Bolag som endast har preferensaktier noterade, har inget riktigt marknadsvärde i traditionell mening. Med det sagt är K2A:s noterade preferensaktier nu värda totalt 198 miljoner kronor. I någon mening är K2A typiskt för den glödheta fastighetssektorn: bolaget är nystartat, har bara några enstaka fastigheter som dessutom i detta fall spretar både geografiskt och vad typen beträffar. Dessutom är, som sagt, stamaktien inte noterad.

Preferensaktier, eller ”preffar”, har fått en renässans på senare år, i synnerhet i fastighetssektorn. Det har att göra med fenomenet som nämndes tidigare att långivarna i dag kräver en högre andel eget kapital i bolagen. Preferensaktier är en slags hybridkapital. De ger i allmänhet en fast årlig utdelning, oberoende av vinstens storlek. De liknar därmed räntan på en företagsobligation mer än en aktieutdelning. De liknar även obligationer på det sättet att de ofta inte ger rösträtt på bolagsstämman. Fastighetsbolagen betalar för det mesta mycket högre ränta på preffarna än de betalar på ett banklån. Finessen är alltså att pengarna räknas till eget kapital, vilket gör att balansräkningen ser solidare ut. Exempelvis tog Rutger Arnhult-dominerade Klövern in 1,9 miljarder kronor i slutet av förra året. Vid emissionen kostade preferensaktierna 150 kronor styck med en årlig utdelning på 10 kronor, vilket gav en direktavkastning på 6,7 procent för dem som var med från början.

Ett av de bolag som funnits med ett bra tag på börsen är Göteborgsbaserade Castellum, som handlats sedan i maj 1997 (äldst är Hufvudstaden, publikt sedan 1938). Castellum är av den försiktigare skolan. Portföljen, värderad till 39 miljarder kronor, består uteslutande av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i södra Sverige. Bolaget ar lägre finansiellt risktagande än branschen i gemen. Belåningsgraden får inte överstiga 55 procent – och har aldrig gjort det. Vd Henrik Saxborn konstaterar att branschen de senaste åren snarare har närmat sig Castellum i synen på risk, än tvärtom.

– Vi tar gärna kalkylerade risker, men det ska vara på affärssidan. Finansiellt ska risken vara låg.

Effekten är att Castellum kanske inte stiger lika kraftigt som kollegorna i hausse, men inte heller sjunker lika djupt i baisse. Bolaget steg ”bara” 27 procent i fjol, mot branschsnittet 37 procent.

Castellum har också aktivt valt bort de allt populärare ”preffarna” och har i stället en generös utdelningspolicy på stamaktierna, hälften av förvaltningsresultatet delas ut.

– Det är vårt löfte till aktieägarna. Skulle vi ge ut preffar, skulle vi behöva ändra på det, säger Henrik Saxborn.

– Ser man preferensaktier som ett lån, vilket i och för sig kan diskuteras, ja, då blir det väldigt dyrt jämfört med andra metoder.

Erik Selin, Balders huvudägare och vd, tvekar inte om hur han ser på saken.

– Preferensaktier är självklart eget kapital. Om man använder dem som alternativ till lånefinansiering, ska man inte ge ut dem över huvudtaget.

Balder gav senast ut preferensaktier i oktober 2013. Utdelningen motsvarade 6,1 procents avkastning för dem som köpte i emissionen. Jämförelsevis var snitträntan på bolagets lån vid den tiden 3,2 procent.

– Är det högt? Ja kanske om man jämför med vad du lånar för i dag. Men om man sitter på pottan kan jag lova dig att 6–7 procent för eget kapital inte känns dyrt, säger Erik Selin.

Av de 35 fastighetsbolag som handlas på Stockholmsbörsen, First North och Aktietorget har 14 gett ut preferensaktier. Och fyra av dessa har inga noterade stamaktier: K2A, Prime Living, Tobin Properties och Akelius Residential. Alla fyra är inriktade på bostadsfastigheter.

Just i dag, den 29 april, avslutas för övrigt teckningsperioden för bostadsfastighets­bolaget Oscar Properties nya serie preferensaktier, som ersätter de gamla. Samtidigt passar bolaget på att utöka antalet, totalt tas 270 miljoner kronor in. Preferensaktiernas förutbestämda utdelning motsvarar en direkt­avkastning på 7,9 procent.

Oscar Properties drog nyligen in de äldre preffarna, sedan börskursen hade klättrat över den återlösennivå som fanns i villkoren. Detta utlöste kritik på aktiemarknaden från nytillkomna placerare som inte fick tillbaka vad de hade betalat. Men att dåligt pålästa investerare handlar upp kursen så högt säger förmodligen också något om hur långt börsfebern har spritt sig.

För även om det i strikt mening inte råder någon bubbla på fastighetsmarknaden är det långt ifrån säkert att samma sak går att säga om aktiemarknaden.