Köpfesten dröjer

Till mångas förvåning utlöste finanskrisen ingen konkursvåg i fastighetssektorn. Den låga räntan blev räddningen och spelar fortfarande en nyckelroll. En fortsatt låg ränta och att prognoserna för Sveriges ekonomi är goda talar för sektorn. Finansdepartementet hör till de mest optimistiska när det gäller ekonomin, prognosen är en ekonomisk tillväxt på 4 procent under 2011, medan exempelvis SEB tror på en tillväxt på 2,9 procent.

När det gäller den för hyresmarknaden viktiga sysselsättningen pekar pilarna också åt rätt håll. Konjunkturinstitutet spår att arbetslösheten minskar något nästa år, till 8 procent. En lägre arbetslöshet talar för en stabilare hyresmarknad för kontor. Arbetslösheten slår direkt mot efterfrågan av lokaler och antalet tomma lokaler har också ökat kraftigt de senaste åren, framför allt i Stockholm.

Analyschef Marie Bucht på fastighetsrådgivaren Newsec förutspår att kontorshyrorna i de centrala delarna av Stockholm vänder upp under nästa år.

– Hyrorna för moderna kontor sjönk med 10-15 procent i fjol. Nedgången ägde främst rum under det första halvåret, men totalt sett var utvecklingen bättre än många befarade. Det förklaras delvis av en bättre arbetsmarknad och en relativt hög efterfrågan på lokaler under andra delen av året. Hittills i år har utvecklingen av marknadshyrorna varit stabil medan vi ser att topphyrorna har stigit.

Marie Bucht pekar på att hyresgästerna inte stirrar sig blinda på hyran per kvadratmeter på samma sätt som tidigare. Effektiva lokaler och kvalitet är det som efterfrågas i allt större utsträckning.

– Läge, läge, läge gäller inte lika mycket längre. Det pratas inte lika mycket om A- och B-lägen, utan om A- och B-fastigheter, säger hon.

Samma beteende gäller på investerarmarknaden. Till högkvalitativa och effektiva fastigheter finns det många köpare och bankerna är mer välvilligt inställda till att erbjuda finansiering till sådana projekt, menar Marie Bucht.

Hon berättar att det under första halvåret fanns en stor diskrepans mellan köpare och säljare och utvecklingen på fastighetsmarknaden var osäker. Men i takt med en stabilare hyres- och finansmarknad började priserna stabiliseras och det går att skönja en förändring under 2010.

– Ägarna sitter inte och håller i fastigheterna lika hårt och bankerna har lättat upp något och börjar konkurrera om kunderna. Transaktionsmarknaden är fortfarande lokal och utlänningarna är inte riktigt tillbaka. Eftersom prisfallet varit större både i Paris och London springer de dit och shoppar först, säger hon.

Köpcentrum fick ett skamfilat rykte i finanskrisen men nu börjar intresset återvända även här.

– När det blåste som mest ville ingen ta i köpcentrum med tång ens. Det blev något av en överreaktion. Nu börjar intresset komma tillbaka, men samma sak gäller här att det är högkvalitativa köpcentrum som efterfrågas.

Hittills i år har det gjorts affärer för 47,4 miljarder kronor och det är fler affärer än som gjordes under hela 2009.

– I Stockholms centrala delar har yielden krupit ned till 5 procent. Visserligen har affärsvolymerna trefaldigats jämfört med första halvåret 2009, men den är fortfarande mycket lägre än under toppåret 2006. Då gjordes transaktioner på 150 miljarder kronor, berättar Marie Bucht.

De som satt på pottkanten kunde andas ut när räntorna blev rekordlåga, men de som hade hoppats på att köpa billiga fastigheter ur konkursbon blev besvikna.

– Vi, och många med oss, förberedde oss på att det skulle bli en period med många tvångsförsäljningar och rekonstruktioner. Men så har det inte blivit, säger Erika Åslund, partner på advokatfirman Cederquist.

Den största affären hittills i år är Vasakronans försäljning av bostadsfastigheter för drygt 5 miljarder kronor. Finansieringen gick nog smärtfritt med tanke på att statliga Fjärde AP-fonden var köparen. Bankerna har börjat låna ut pengar igen, men det är alldeles för tidigt att säga om det verkligen har vänt.

– I våras hade vi fullt upp att göra med affärer och många trodde nog att bankerna lättat på villkoren. Men majoriteten av affärerna vi var inblandade i, var finansierade med hög andel kapital och i något fall skedde ingen lånefinansiering alls, säger Erika Åslund, som ändå ser tecken på en viss ökad aktivitet från bankerna.

– När bankerna väl väljer att vara med och finansiera en stor affär med en högre belåning går det kanske att säga att det har vänt, säger Erika Åslund.

Göran Cöster, chef för SEB:s fastighetskrediter Sverige, menar att bankerna har blivit mindre restriktiva i sin utlåning till fastigheter under det senaste året. Det finns flera skäl. Både SEB och Swedbank har en bättre kontroll över sina baltiska verksamheter samtidigt som ekonomin i dessa länder har förbättrats.

– Visserligen stiger de svenska räntorna, och det är positivt eftersom det visar att ekonomin är på väg upp, säger Göran Cöster.

Men att släppa på bromsen innebär inte att gå tillbaka till åren 2005-2007 med höga belåningsgrader, påpekar han.

– Det är fortfarande en normal belåning det handlar om. Det är viktigt att veta vem vi lånar ut pengar till och att det finns eget kapital att tillgå.

Göran Cöster beskriver fastighetsmarknaden som tudelad.

– Den ena delen fungerar normalt, det sker avslut på affärer till höga priser, medan den andra är rester från överbelånade fastighetsinvesteringar.

Flera utländska banker avvecklar nu de låneportföljer som uppstod till följd av den finansiella krisen.

– De flesta svenska banker vill inte vara med och refinansiera dessa krediter eftersom belåningen är för hög. Bolagen hålls vid liv tack vare den låga räntan, och den här situationen kommer att bestå ett tag till, säger han.

En hel del fastigheter kan därmed komma ut till försäljning framöver. Ett guldläge för institutioner och andra som sitter med en rejäl säck med pengar och bara väntar på att få investera. Men det lär dröja innan de mindre solventa aktörerna blir insläppta på banken.