Stabila hyror väntas

Under det första halvåret gjordes kommersiella fastighetsaffärer för omkring 60 miljarder kronor i Sverige, och fastighetsrådgivaren Newsec tror att helårssiffran kan hamna runt 130 miljarder, vilket i så fall blir den största volymen sedan 2008. Affärsflödet är därmed tillbaka på samma nivå som innan investmentbanken Lehman Brothers gick omkull då volymerna minskade till 30 miljarder kronor.

– Vi ser en fortsatt hög aktivitet och en stor vilja att förändra portföljer samt öka sin fastighetsexponering. Ett exempel är Kungsleden som sålt delar av sin portfölj i linje med sin nya strategi men som även har gjort stora förvärv, säger Ulrika Lindmark, värderings- och analyschef på Newsec.

Pensionskapitalet har varit mindre aktivt än tidigare år med några få undantag. Tredje AP-fondens fastighetsbolag Trophi har storhandlat handelsfastigheter under året och köpte nyligen 54 stycken för 1,2 miljarder kronor av CBRE. Fjärde AP-fondens och AMF:s bostadsföretag Rikshem fortsätter att investera i bostäder och samhällsfastigheter. Rikshem vill, i likhet med många andra, gärna investera i eftersatta miljonprogramhus som anses ha en god potential för värdetillväxt. Den största affären hittills i år var när noterade bostadsbolaget D. Carnegie & Co:s förvärvade Hyresbostäder HBS II:s fastighetsbestånd för 6,5 miljarder kronor.

– Det finns ett fortsatt stort köpintresse för bostadsfastigheter. Vi bedömer att några större miljonprogramsområden kommer att byta ägare. I tillväxtorter finns ett stort intresse för både nyproducerade bostäder, konverteringsobjekt och bostadsbyggrätter, säger Ulrika Lindmark.

Bland årets tio största affärer finns även två hotellaffärer. Fastighetsbolaget Balder köpte 14 hotell av hotellfastighetsbolaget Pandox med nästan hälften av fastighetsvärdena i Stockholmsregionen och Scandic som den enskilt största hyresgästen. SPP Fastigheter köpte Clarion Hotel Arlanda av Swedavia. Även i Stockholms innerstad planeras hotell, bland annat i Swedbanks utrymda lokaler vid Brunkebergstorg, som ägs av AMF. Eftersom hotellfastigheter med sina omsättningsbaserade hyror är känsligare för konjunktursvängningar än andra fastighetstyper verkar fastighetsinvesterarna tro på en bra konjunktur med många affärsresor och stort turistinflöde. Senaste konjunkturbarometern från KI i juli visade dock inte på något högtryck i ekonomin.

På säljsidan är det främst fastighetsfonder som ligger i slutfasen av sina innehavsperioder och privata eller noterade fastighetsbolag som är aktiva.

Hyresmarknaden förväntas utvecklas stabilt under året i storstädernas centrala delar (så kallade Central Business District, CBD) både när det gäller vakanser och hyresnivåer. Newsec ser dock något stigande vakansgrad i storstädernas närförorter med sämre kommunikationer. Men närförorter till Stockholm som Arenastaden i Solna och Kista utvecklas positivt, och att både Telia Sonera och SEB flyttar till Arenastaden bäddar för en fortsatt gynnsam utveckling i området. Vinnare är Fabege som äger 90 procent av alla kommersiella lokaler i Arenastaden och kontraktens löptider ligger på 15–20 år.

Affärer topp tio Sverige 2014 1:a halvåret

Köpare Säljare Pris, Mkr Objekt

1 D. Carnegie & Co Obligo 6 560 Hyresbostäder (HSB II).

2 Klövern The Carlyle Group 3 800 Globen City i Stockholm, huvudsakligen kontor.

3 Olaf Thon Gruppen Steen & Ström 3 250 5 köpcentrum.

4 Areim Trygg-Hansa 2 350 Trygg-Hansas huvudkontor på Kungsholmen i Stockholm.

5 Balder Pandox 2 200 14 hotellfastigheter med drygt 40 procent i Stockholmsregionen.

6 Sisab Akademiska Hus 2 048 Konradsbergs campus på Kungsholmen i Stockholm.

7 Hemsö Niam 2 000 Samhällsfastigheter.

8 Uppsala kommun Landstinget i Uppsala län 1 835 Mark i Ulleråkerområdet.

9 Söderport Fastigheter Volvo AB 1 800 12 fastigheter inom lager, lätt industri och kontor, främst i Torslanda, Göteborg.

10 SPP Swedavia 1 100 Clarion Hotel Arlanda.