Väntläge i fastighetsförvärvaren

VÄNTA ”Det går bra nu…”, löd rubriken till vd-ordet i Hemfosas delårsrapport från i juli.

Och visst går det bra för Hemfosa. Rensat för engångsposter ökade fastighetsbolaget intjäningsförmågan (resultatet före kreditförluster) med 10 procent jämfört med motsvarande period förra året. Tillväxten drivs främst av bolagets 340 samhällsfastigheter och har gjort Hemfosa till den näst största privata ägaren av samhällsfastigheter i Sverige.

Bränsle till kursuppgången på knappt 10 procent i år är delningen av bolaget i två börsnoterade bolag. Dotterbolaget Nyfosa knoppas av och ska ledas av Hemfosas nuvarande vd Jens Engwall och består i dag av 200 logistik-, lager- och kontorsfastigheter med ett hyresvärde på runt 1,5 miljarder kronor.

Jens Engwall har uttryckt skepsis kring fastighetsmarknaden vid upprepade tillfällen, inte minst i vd-ordet. Det finns anledning för Jens Engwall att hoppas på sämre tider. Att fynda krisdrabbade fastigheter är nämligen hans specialitet.

År 1994 plockades han in som vd i Kungsleden, som hade bildats för att städa upp efter 90-talets fastighetskris. Bankernas portföljer var fulla av fastigheter som ingen ville ha, men Jens Engwall såg köpläge. Från 1999 till att Engwall lämnade 2006 hade fastighetsbeståndet växt från 5,2 miljarder till över 26 miljarder kronor, och aktiekursen hade mer än sexfaldigats.

Efter finanskrisen 2007–2008 var det dags igen. Jens Engwall samlade ihop en grupp före detta medarbetare från Kungsleden som bildade Hemfosa. De inledde en ny lyckad förvärvsjakt, där en övervägande del av fastighetsköpen bestod av samhällsfastigheter som skolor, sjukhus och domstolar.

Samhällsfastigheter har genererat stabila kassaflöden och tillsammans med det mer konjunkturberoende kommersiella innehavet i Nyfosa har dagens Hemfosa-koncern, inklusive förvärv, haft en årlig genomsnittlig omsättningstillväxt på omkring 20 procent sedan noteringsåret 2014.

Det är ingen hemlighet att den rutinerade Engwall roas mer av jakten på opportuna affärer än av förvaltning. Förvärvsjakten ska nu fortsätta i Nyfosa, som därmed kan bli precis så transaktionsintensivt som både Kungsleden och Hemfosa en gång var.

I juni sålde Nyfosa en kontorsfastighet i Uppsala för en knapp miljard kronor. Strax därefter förvärvades en stor portfölj bestående av 51 lagerlokaler och logistikfastigheter i 17 svenska städer, som hyrs av bland annat Postnord och DHL. Säljare var det amerikanska utköpsbolaget Starwood och köpeskillingen hamnade runt 3,6 miljarder kronor, finansierat med lån och egna aktier.

Kvadratmeterpriset ligger runt 7 800 kronor, vilket är en bra bit under de senaste årens affärer inom moderna logistikfastigheter som har pendlat kring 10 000–12 000 kronor per kvadratmeter. Den förvärvade portföljen är visserligen begagnad och ska därför handlas till rabatt mot snittpriset, men affären är också ett bevis på att Engwall fortfarande kan nosa sig till fynd. Dessutom bådar det gott att Nyfosa skalar ner kontors­andelen till förmån för mer logistik med exponering mot den växande e-handeln.

Sedan det storförvärvet i början av juli har Hemfosas aktie stigit med runt 8 procent, vilket gör att Hemfosas aktie i dag handlas till runt 1 gånger det långsiktiga substansvärdet (P/EPRA NAV). Det är något högre än samhällsbyggaren SBB på 0,95, men lägre än logistikinriktade Catena som värderas till 1,2 gånger.

Det råder ingen tvekan om att en uppdelning är rätt. Hemfosa har blivit för stort och trögrörligt för att nå de små och lönsamma affärerna, som en gång var bolagets bästa gren. Det är snarare en fråga om tajming. Något datum för uppdelningen är ännu inte satt, men före årsskiftet ska Nyfosa delas ut till ägarna. Engwall har gjort tydligt att Nyfosa kommer behöva förvärva snabbt och mycket den första tiden för att ta sig in på storbolagslistan.

Men i dag görs affärerna utan krisrabatt. Ur Affärsvärldens ettårsperspektiv syns inga räntehöjningar eller tydliga fyndlägen i fastighetssektorn, vilket ökar risken för att den förvärvssugne vd:n trycker av för tidigt. Affärsvärlden vilar på hanen och inväntar bättre ingångsläge.