24Storage: En aktie som kräver lagring för att mogna

24Storage (teckningskurs 47 kr) är den tredje fastighetsrelaterade noteringen inom loppet av någon dryg vecka, efter Amido och K-Fastigheter.

Bolaget hyr ut tillfällig förvaringsyta till framför allt privatpersoner som på grund av exempelvis flytt behöver ett extra förråd. 24Storage driver totalt 23 anläggningar i Stockholm, Göteborg och Malmö med över 10 000 förråd i storlekar från 1 till 30 kvadratmeter. Totalt är fastighetsbeståndet värderat till 1,1 miljard kronor.

Bakom bolaget står Michael Fogelberg som etablerade Shurgards europeiska hyrlagerverksamhet på 1990-talet och 2007 grundade det som sedermera blev en annan stor konkurrent på den svenska marknaden, Pelican Self Storage.

2015 grundade han 24Storage med visionen att digitalisera förrådsbranschen. Centralt i upplägget är att kunder ska kunna boka ett förråd enkelt och snabbt på internet och signera eventuella avtal direkt med BankID. Tillgång till förrådet ges automatiskt med individuella pinkoder som möjliggör tillträde dygnet runt. Idag är Fogelberg enbart ägare och är varken operativ i bolaget eller sitter i styrelsen.

Nu ska 24Storage noteras på First North. I samband med det tar bolaget in 100 Mkr som i huvudsak ska användas till fortsatt expansion och förvärv av nya fastigheter eller mark.

75 procent av emissionen är säkrad med teckningsåtaganden från bland annat fastighetsprofilen Johan Thorell, det Göteborgsbaserade bostadsfastighetsbolaget Ivar Kjellberg AB samt fondbolaget Adrigo och den Spotlightnoterade kapitalförvaltaren Consensus.

Befintliga ägare är utöver Michael Fogelberg bland annat det familjeägda investeringsbolaget Ernström (stora ägare i fastighetsbolaget Platzer) samt investeraren Staffan Persson.

24Storage menar att den svenska marknaden är underetablerad även om den expanderat kraftigt senaste åren. Under 2016 till 2019 har antalet anläggningar ökat från 128 till 206. Framför allt är det anläggningar av mindre storlek som öppnats. En bra bit över halva marknaden utgörs av mindre lokala spelare.

Klart störst är brittiska Shurgard med verksamhet i sju europeiska länder och med den amerikanska förrådsjätten Public Storage som största ägare. Intressant är att Shurgard vid noteringen för drygt ett år sedan särskilt pekade ut Sverige som en marknad som tyngts av ”aggressiv prissättning av en lokal konkurrent i Sverige”. Kanske 24Storage?

Vi noterar också att Shurgard i fjol köpte fem anläggningar av Pelican Self Storage som då kommunicerade att de avser fokusera på tillväxt särskilt i Stockholmsregionen som är 24Storage klart viktigaste marknad.

I Sverige är 24Storage näst störst mätt i antal anläggningar men tredje störst mätt i omsättning. Sannolikt på grund av att bolagets anläggningar generellt är ganska små och priserna något lägre.

Tabellen bredvid visar listpriser för en 24Storage- respektive Shurgard-anläggning belägna på drygt en kilometers avstånd från varandra i Stockholsmregionen. Jämförelsen visar att 24Storage är omkring 10-30 procent billigare på mindre förråd men något dyrare på lite större lagerutrymmen.

En annan skillnad i erbjudande är 24Storage digitala upplägg där kundresan till stor del sker på nätet och med möjlig tillgång till förråden 24 timmar om dygnet. Shurgard kräver i stället signering av fysiska kontrakt och tillgång är begränsad till de förvisso ganska generösa tiderna 05.30-22.00.

Idag gör 24Storage förlust på dryga 50 Mkr på årsbasis vilket beror på ett par olika faktorer. Det är ett litet tillväxtbolag med en förhållandevis stor andel nyöppnade anläggningar som än så länge har något för låg uthyrningsgrad och därmed för dålig täckning av fasta kostnader.

Bolaget uppger att det tar omkring fyra år innan en nystartad anläggning når en uthyrningsgrad på 80-85 procent. I bästa fall kan priserna därefter höjas successivt och anläggningen nå en uthyrning på drygt 90 procent. Idag är uthyrningsgraden i hela koncernen knappt 70 procent.

Vi räknar inte med att den siffran kommer öka väsentligt i närtid givet ambitionen att växa i de tre storstadsregionerna med tre till fem anläggningar per år. På sikt finns ändå viss lönsamhetspotential i att optimera beläggningen allteftersom nystartade anläggningar mognar.

I tabellen nedan har vi därför skissat på en tänkbar utveckling till 2022 men också ett hypotetiskt scenario där vi antar att bolaget når en optimal uthyrningsgrad kring 90 procent.

24Storage bjuder inte på särskilt mycket information i prospektet men centrala antaganden är att överskottsgraden kan närma sig de 60 procent som betydligt större och mer mogna Shurgard presterar, samt att räntan på bolagets lån kan pressas från dagens 4,0 till säg 2,5 procent.

Posten administrationskostnader är ett stort frågetecken och hög i absoluta tal. Sannolikt inkluderar den en hel del marknadsföring men detta specificeras inte av bolaget.

I ett fullt uthyrt 2022-scenario finns då ett resultat på 18 Mkr motsvarande 1,20 kronor per aktie på tapeten. Ganska klent jämfört aktiens teckningskurs på 47 kronor. Medskicket är att det lär dröja innan bolaget når någon vidare lönsamhet att skryta med.

Jämfört med substansvärdet om 39 kronor per aktie noteras 24Storage till en premie om drygt 20 procent. Då kan man visserligen fundera på om inte fastighetsvärdena bör kunna stiga i takt med att anläggningarna mognar och blir uthyrda.

Det kan också påpekas att den direkta konkurrenten Shurgard efter stark utveckling senaste månaderna handlas till närmre 40 procents premie. Även om det också är ett större och mer moget bolag.

24Storage är ett lovande tillväxtbolag som helt klart verkar seriöst med folk från branschen och vettiga investerare som står bakom. Chansen finns att bolaget lyckas ta en betydande del av den svenska förrådsmarknaden. Då kan även aktien bli bra på några års sikt.

Vi blir dock inte tillräckligt lockade här och nu för att teckna aktien vid noteringen med den extra risk som det innebär. Chansen finns ändå att börsnoteringen går starkt givet starkt sentiment i fastighetssektorn och det faktum att 75 procent av emissionsbeloppet redan är säkrat. Vi är neutrala till 24Storage.