Heta byggrätter krävs för att räkna hem Kallebäck

I krönikan ”Bingo för rådgivare att singla fram nya fastighetsaktier” går vi igenom vad det innebär att investera i så kallade ”enfastighetsbolag” eller ”single property” som de också kallas. Mot bakgrund av vad vi skriver där kommer här Börsplus syn på Kallebäck Property Invest (börskurs 136 kronor 26/1).

Verksamheten: Saab EDS i Göteborg

Kallebäck äger en stor fastighet på 36 600 kvm i Kallebäck, som ligger mellan Göteborg centrum och Mölndal. Fastigheten hyrs av försvarsindustrikoncernen Saab AB. Det är divisionen EDS (Electronic Defence Systems) som här utvecklar flygburna, landbaserade och marina system inom radar, signalspaning och självskydd samt levererar flygelektronik till både civila och militära kunder.

Vakansrisken: Relativt låg

Hyreskontraktet med Saab AB löper ut i december 2021. På pluskontot finns att hyresgästen sannolikt utvecklas bra och alltså borde ha ett stort lokalbehov även efter 2021. Kallebäck är också ett ganska bra kontorsläge nära Göteborgs centrum och nära E6/E20 samt vägen till Landvetter.

Tabellen nedan visar hur Kallebäck klarar ett scenario med högre marknadsräntor.

Ägare och nyckelpersoner: Bra med Lars Bane

Som oftast i enfastighetsbolagen är det klent med nyckelpersoner som lägger ner blod och svett på att maximera ägarnas avkastning. Kallebäck har en inhyrd deltids-vd utan stort ägande. Däremot är det ett stort plus att Kallebäck har svensken Lars Banes hedgefond Noonday/Farallon som största ägare med 25 procent av aktierna. I styrelsen sitter tidigare AP-fondsbossen Lennart Låftman och företräder 4 procent av aktierna.

Byggrätter: 30 000 kvm ger potential

Kallebäck sitter på byggrätter om totalt ytterligare 30 000 kvm. Detta kan vara väldigt värdefullt eller rätt meningslöst beroende på om och när i fastighetskonjunkturen man drar igång ett byggprojekt.

Lånesituationen: Lite Moment 22

Här sitter Kallebäck i en delikat sits. Swedbank har lånat ut 490 Mkr till Kallebäck med förfall om ett år, i april 2019. Då är det bara 1,5 år kvar av hyreskontraktet med Saab AB och det lär bli väldigt mycket sämre nya lånevillkor om inte Kallebäck dessförinnan lyckas förlänga hyreskontraktet. Med den vetskapen kan man också räkna med att Saab AB kan tilltvinga sig mycket bättre hyresvillkor än om Kallebäck hade varit finansiellt starkare.

Värderingen: Relativt hög

Kallebäck handlas till cirka 150 procent av substansvärdet. Aktien ger en direktavkastning på cirka 7,4 procent tack vare att man delar ut i princip hela vinsten. För att svälja den höga substansvärderingen måste man räkna in ett tydligt värde i byggrätterna. För att komma upp i samma substansvärde som börskursen på 136 kronor skulle byggrätterna behöva värderas till runt 7 000 kronor per kvadratmeter boyta. Det är ganska ambitiöst.