John Mattson – växer sig större

John Mattson (136,20 kr) äger fastigheter i tre kommuner i Storstockholm. Det totala beståndet är värderat till drygt 7,4 miljarder kronor och består till 90% av hyresbostadsfastigheter. Resterande 10% är kommersiella lokaler. Bolagets huvudkontor är på Lidingö i Stockholm och det är också där majoriteten av beståndet finns.

Bolaget är noterat sedan 2019 och har sin historia i bygg- och fastighetsbolaget John Mattson Byggnads AB. År 1965 såldes byggverksamheten (nuvarande JM) och kvar blev fastighetsbolaget.

Sedan 2006 styrs John Mattson av VD Siv Malmgren. Hon har varit anställd i bolaget sedan 1996 och äger aktier för ca 2,5 Mkr. Bolagets CFO Maria Sidén äger aktier för ca 1,7 Mkr. Största ägare är en av byggmästare John Mattsons fyra döttrar, 72-åriga Kerstin Skarne.

John Mattson är det största fastighetsbolaget på Lidingö med 2 250 bostäder i områden som Larsberg, Käppala, Baggeby och Dalénum.

En del i bolagets tillväxtstrategi är att etablera sig i fler kommuner i Stockholmsregionen och 2020 var ett aktivt år för John Mattson. Bolaget har fått tillträde till de drygt 540 lägenheter i Rotsunda och Rotebro i Sollentuna kommun som förvärvades i december 2019. Dessutom har bolaget förvärvat tre tomträtter i Slakthusområdet i Stockholms stad. Bolagets mål är att fastighetsvärdet ska uppgå till 10 miljarder kronor 2023.

Utöver förvärv jobbar John Mattson, likt andra fastighetsbolag, med förtätning och uppgradering av sina bestånd. Renoveringarna sker i två steg. Det första steget är en basuppgradering med kvarboende hyresgäster där fastighetens tekniska status säkras genom att stammar, badrum och elsystem förnyas. I det efterföljande steget, totaluppgradering, byts kök ut och alla ytskikt renoveras.

Sedan tidigare pågår basuppgradering av närmare 400 lägenheter i Käppala och detta beräknas slutföras hösten 2021. De nyförvärvade byggnaderna i Sollentuna är uppförda under 1950- och 70-talen och planen är att starta renoveringar under 2022. I slakthusområdet i Stockholm ska bolaget bygga hyresrätter. Möjlig byggstart är 2023.

Per 30 september var knappt 30% av lägenhetsbeståndet helt orenoverat och drygt 30% var basuppgraderat. Efter en basuppgradering kan hyran höjas från ca 1 145 till 1 295 kronor per kvadratmeter och år. Vid en totaluppgradering kan hyran höjas till ca 1 605 kronor per kvadratmeter.

När bolaget färdigställer alla pågående renoveringar och förtätningar i Käppala i höst så räknar vi med att hyresintäkterna ökar från 308 Mkr till 336 Mkr. Detta mycket tack vare att de 162 lägenheterna under renovering nu står vakanta och då kan hyras ut igen. Antar vi också en liknande kostnadsstruktur som i dagsläget innebär det att förvaltningsresultatet stiger från 107 Mkr till 121 Mkr. P/E-talet faller då från 43 till 38.

Strategin där fastigheter renoveras och får höjd hyra är inte helt okontroversiell. Även om standarden på många håll behöver höjas har modellen kritiserats för att hyrespåslagen inte alltid står i rimlig proportion till de investeringar som görs.

Till exempel har Akelius stött på patrull i Tyskland där den politiska vänstern försämrat förutsättningarna att renovera i jakt på billigare bostäder. Än så länge tycks ingen djupare debatt av det slaget pågå i Sverige men det kan vara en tänkbar risk.

John Mattson är en defensiv aktie med sitt bestånd av hyresbostadsfastigheter. Vakansgraden oaktat de renoveringar som pågår är i princip noll. Positivt är också bolagets relativt låga belåningsgrad på 47% som gör att det finns utrymme för eventuellt ytterligare förvärv. Färdigställandet av renoveringar på Lidingö och kommande renoveringar i Sollentuna ger viss uppsida.

Vi landar dock i ett neutralt råd. Aktien ser förvisso mer attraktiv ut än Heba med tanke på den lägre värderingen. Men av samma anledning skulle vi kanske ännu hellre snegla på Amasten som handlas kring substansvärdet och till halva P/E-talet.