Nyfosa: Köpvärt trots vakanserna

Nyfosa (80,50 kr) är ett fastighetsbolag som äger kommersiella fastigheter värderade till 39 miljarder kronor. Strategin beskrivs som ”opportunistisk” – med vilket vill sägas att den inte är begränsad av ett förbestämt fokus på vissa fastighetskategorier eller särskilda geografiska områden. I dagsläget är bolaget aktivt i Sverige, Finland och Norge och ungefär halva beståndet utgörs av kontor.

Nyfosa har sitt ursprung i fastighetsbolaget Hemfosa som under 2018 knoppade av allt som inte var samhällsfastigheter till Nyfosa. Sedan 2021 är fastighetsbolaget Sagax den klart största ägaren, nu med knappt 22% av aktierna. Relativt nytillträdd VD sedan januari 2025 är Carl-Johan Hugner som dessförinnan kom från rollen som Head of Real Estate Investment Banking på Pareto.

Högavkastande småfastigheter

Beståndet utgörs av närmare 500 mindre fastigheter i ett hundratal olika kommuner. Kvadratmeterpriserna är generellt låga (13 400 kr/kvm) och direktavkastningen hög (6,2%). Att satsa på fastigheter med starka kassaflöden är ett uttalat fokus i bolaget.

Nyckelroller som hyresgästrelationer, uthyrning och förvaltning av fastigheternas tekniska system hanteras av egen personal. Drift och fastighetsskötsel köps i de flesta fall in från lokala tjänsteleverantörer.

Förvaltningen bedrivs genom tio regionkontor i Sverige, två i Finland och ett i Norge, samt flera lokalkontor. Det speglar också ungefär den geografiska fördelningen av beståndet som till största del finns i Sverige.

Finland är en relativt stor marknad med totalt 21% av fastighetsvärdet. Där drivs verksamheten inom dotterbolaget Kielo som numera är helägt efter att Nyfosa i februari köpte ut minoritetsägaren Brunswick, som varit en partner i Finland sedan etableringen 2021.

Detta följer efter en likartad affär i fjol då man köpte ut en JV-partner ur Nyfosas norska bestånd, som nu går under namnet Bratsberg. Även den norska verksamheten etablerades 2021 men utgör en mindre del av koncernens bestånd, knappt 4%.

Sålt bort vakanser

Bolagets strategi är att vara aktiva på transaktionsmarknaden. Av förklarliga skäl har dock tempot varit lägre sedan räntorna steg, och det har under en tid blivit fler avyttringar än nyförvärv.

Bland senaste årets affärer kan nämnas att Nyfosa i oktober sålde fastigheter i Sverige för totalt 940 Mkr till Diös. Det handlade om totalt sex kontorsfastigheter i Gävle och Luleå med ett årligt hyresvärde på 88 Mkr varav ungefär 15% var vakant. Försäljningspriset understeg det bokförda värdet marginellt, med 4 Mkr.

I juni 2025 meddelades att Nyfosa genom tre separata transaktioner förvärvat fastigheter för 772 Mkr och avyttrat fastigheter för 410 Mkr. De förvärvade fastigheterna framställs som väl uthyrda med långa hyresavtal.

De avyttrade fastigheterna beskrivs däremot som “investeringstunga fastigheter med betydande vakanser”. Två av de totalt tre berörda fastigheterna ska ha haft negativa driftnetton. Det här verkar alltså handla om objekt med omfattande utmaningar, vilket också brukar innebära att säljaren lämnar betydande pengar på bordet som avdrag för alla risker. Försäljningspriset ska dock ha överstigit det bokförda värdet.

Hyrorna pressas

Trots att Nyfosa alltså sålt bort en del vakanser har vakansgraden fortsatt öka kraftigt. Vid utgången av det andra kvartalet var det totala bedömda vakansvärdet 432 Mkr inklusive hyresrabatter om 36 Mkr.

Enbart vakanserna motsvarar 10,2% av hyresvärdet, men inkluderas även hyresrabatterna stiger siffran till hela 11,1%. Det här kan sägas vara ungefär i linje med de övriga börsnoterade kontorsbolagen. Däremot är trenden i Nyfosa bland de mer oroande.

Oroande är också att även omförhandlingar av kontrakt påverkat negativt. För andra kvartalet uppgick nettouthyrningen till -16 Mkr men av detta avsåg -12 Mkr omförhandlingar, där minskade lokalbehov och viss press på marknadshyrorna sänker hyresintäkterna.

Starkare balansräkning

Något som däremot utvecklas i rätt riktning är Nyfosas balansräkning som blivit rejält mycket starkare. Nettobelåningsgraden som i början av 2024 låg nära 60% är nu nere på drygt 53%. Räntetäckningsgraden som bottnade på 1,9 gånger (under målet 2,0) har nu återhämtat sig till 2,2 gånger på tolvmånadersbasis.

Obligationsskulden är begränsad på 1,35 miljarder kronor och handlas till 4% yield på andrahandsmarknaden. Det säger oss att skuldinvesterare bedömer risknivån i Nyfosa som låg. Bolaget har dessutom återköpt hybridobligationer de senaste kvartalen, vilket innebär att räntebördan för hybriderna mer än halverats sedan toppen. Nu kostar de cirka 30 Mkr på årsbasis.

Afv:s huvudscenario

Sammantaget tippar vi att vinsten kan växa från runt 6,50 kronor per aktie i år till 7,60 kronor 2027. Vinstökningen tror vi kommer drivas till ungefär lika stora delar av fallande räntekostnader som stigande hyresintäkter.

Hyrestillväxten tror vi kommer hållas tillbaka av fortsatt höga vakanser, men sammantaget räknar vi ändå med viss tillväxt genom en kombination av inflationsindexering och en del mindre projekt – främst olika hyresgästanpassningar som Nyfosa genomför mot mindre tillägg i hyran. Totalt investerar Nyfosa ungefär en halv miljard kronor årligen i det befintliga beståndet.

Slutsats

Det finns ett antal kontorsbolag som likt Nyfosa handlas till låga multiplar redan idag och väntas växa vinsten ytterligare framöver. Börsen prisar in problem på kontorsmarknaden, vilket också är befogat när man ser till utvecklingen över vakanser. Det finns en risk att detta sätter fortsatt press på hyresnivåerna framöver.

Nyfosa har inte det mest kvalitativa beståndet. Risknivån är därför något högre och bolaget behöver visa att man kan få ordning på uthyrningen. Samtidigt har den finansiella risken minskat och aktien är bland de lägre värderade i förhållande till den väntade vinsttillväxten. VD Carl-Johan Hugner har dessutom tankat aktier för totalt 25 Mkr under 2025 till kurser något högre än dagens.

Sammantaget sätter vi ett köpråd på aktien men fortsätter bevaka utvecklingen för vakanserna.