Alm: Har ej prisjusterat svårsålda bostadsprojekt

INTERVJU Snabba frågor med Joakim Alm, vd, styrelseledamot och största ägare för den expansiva bostadsprojektören Alm Equity.

Alm Equitys bokslut släpptes på tisdagseftermiddagen. Bland det mer överraskande i Joakim Alms vd-ord var det kortfattade beskedet att “vissa” av de nuvarande bostadsprojekten i portföljen nu ska utvecklas till kontor istället.

I vd-ordet hänvisas till kontorsbrist och upptrissade kontorshyror i centrala Stockholm och “även i olika närförorter”. För “vissa” av bostadsprojektörens projekt innebär det nu en bättre avkastning som kontor än som bostadsrätter, heter det vidare.

 

Hur mycket kontor kan ni tänka er att utveckla?

– Så mycket vi kan, svarar Joakim Alm via mejl.

Med vilka partners vill ni utveckla kontor?

– Vi jobbar alltid med de bästa.

Ska ni lägga in betydande finansiella resurser i kontorsprojekten eller är det främst genom att skjuta till byggrätter och projektidé som ni ska få andel?

– Vi jobbar lika i alla projekt.

Är det några specifika bostadsprojekt i Alm-portföljen som ligger närmast till hands att bli kontor?

– Det finns de som nu blir kontor ja.

Hur upplever ni försäljningsklimatet?

– Bra, om man jobbar i rätt marknad.

Det ser ut som att ni har relativt mycket osålt 2018 i andra, tredje och fjärde kvartalets planerade frånträden. Är detta normalt utifrån tiden kvar till frånträde?

– Det är 82 procent sålt. Jämför med JM och Besqab.

Har ni justerat priserna nedåt på svårsålda projekt? Kan ni tänka er att göra det?

– Nej.

Vilka större projekt med planerat frånträde 2018 har lägst försäljningsgrad?

– Silverdal.

 

KOMMENTAR

1. Kontoren

Alm Equitys nya kontorsgrepp följer en diversifieringstrend bland de noterade bostadsprojektörerna där Magnolia Bostad satsar på hotell och vårdboenden och Oscar Properties länge haft uppdelningstankar kring sitt kommersiella affärsområde, vars nyckelfastighet Uppfinnaren 1 på Östermalm dock fick säljas av till Fastpartner i november för att stärka koncernens finanser.

Huruvida utomstående aktieägare som köpt in sig i bostadsprojektörernas noteringar sätter en premie eller en rabatt på huvudägarnas och ledningarnas växande kreativitet att bredda verksamheterna är mindre klart i nuläget.

 

2. Försäljningssignalerna

Vad gäller Alm Equitys försäljningsgrad, som kommenteras i intervjusvar ovan, är den 78 procent för Alms andel av produktionen under helåret 2017 (82 procent för Alm-portföljen som helhet). Det får mycket riktigt sägas hålla JM- eller Besqab-klass bakåtblickande.

Zoomar vi in på fjärde kvartalet specifikt sålde Alm Equity dock brutto 81 stycken bostäder, ned från 184 bostäder i fjolårskvartalet. Därtill produktionsstartades noll nya bostader brutto, ned från 230 starter i fjolårskvartalet. Denna utveckling följer höstens inbromsning i stort för bostadsprojektmarknaden i Stockholm.

Vad Affärsvärlden därtill syftar på med frågan om Alms nuvarande försäljningsgrad för 2018 års tre senare kvartal är följande bild av försäljningsläget inför den pågående produktionens planerade frånträden:

Alm Equitys planerade frånträden (bokslut 2017).PNGAlm Equitys planerade frånträden. Källa: Bokslutskommunikén för 2017, s. 5

Alm Equitys planerade frånträden. Källa: Bokslutskommunikén för 2017, s. 5

Som kan ses behöver Alms försäljning flyta på under framförallt våren för att försäljningsgradsiffran inte ska krypa nedåt snabbt de närmsta kvartalen, en situation som för övrigt gäller flera av branschkollegorna.

Hittills har Alm inte byggt upp någon större stock av svårsålda bostadsrätter i egen bok. Bostadslagret för hela portföljen vid årsskiftet var 34 stycken (22) till ett produktionskostnadsvärde av 87 miljoner kronor. Alms andel av detta är  endast 18 bostäder (8) till ett produktionsvärde av 43 miljoner (15). Ur lagret såldes inga bostäder i fjärde kvartalet.

Silverdal  som avslutar intervjun ovan avser ett projekt i flera etapper i Sollentuna.

 

3. Alm har förlorat relativt sett mindre på frostigt börs- och finansieringsklimat

För snart ett år sedan gjorde Affärsvärlden en genomgång som belyste hur en grupp snabbväxande bostadsprojektörer hade valt att exponera sig maximalt mot nollränteklimatets påeldade bostadsprisuppgångar. De noterade allfler aktieklasser samt obligationer och toppbelånade sina expansioner på mer eller mindre riskfyllda sätt. Och så länge bostadsprisuppgången var hejdlös kunde nykomlingarna härigenom utmana etablerade spelare som JM och Besqab på allvar.

När bostadsrättssentimentet sedan darrade till på första gången på mycket länge i höstas började åtminstone börsens förväntningar på bostadsprojektörerna komma ned, brett och snabbt.

Bostadsprojektörer 1 års totalavkastning till och med 2018-02-27.PNGBostadsprojektörer 1 års totalavkastning till och med 2018-02-27. Källa: Infront

Totalavkastning för bostadsprojektörer i Affärsvärldens snabbväxargenomgång sedan våren 2017. Källa Infront (kurser per 2018-02-27)

Alm Equity har totalavkastningsmässigt klarat sig bäst av de projektörer Affärsvärlden belyste förra våren, med -31 procent. Det kan ha att göra med att bolagets strategi fokuserat på att förbereda och förädla en stor projektbank redan i tidig fas, och sedan ta in partners för själva genomförandet. Den kortsiktiga finansiella pressen blir därmed mindre då det är mindre egna åtaganden på spel i de pågående projekten.

Alms stamaktieutveckling är ett snäpp bättre än till och med Stockholms bostadsrättsgigant JM, vars totalavkastning det senaste året är -33 procent. Värst har det gått för Tobin Properties, -72 procent, som fått rädda sig genom att fastighetsräven Rutger Arnhult gått in i rejält utspädande emissioner, samt för Oscar Properties, -56 procent.

 

4. Ska inbromsningsakten övergå i nedskalningsakt?

Nuvarande akt för snabbväxarna har så här långt handlat om inbromsad expansionsiver.

Bättras inte bostadsrättsklimatet på under 2018 kan nästa akt bli att några av bolagens projektpartners eller lånefinansiärer tröttnar eller kastar in handduken. Finansiärerna kan snabbt bli ett problem inte minst för att det finns obligationslån i flertalet av projektnykomlingarna, med förfall till slutbetalning under 2019, 2020 eller 2021.

Stockholms bostadsrättskunder vill inte längre betala begärda priser i projekt med tidig införsäljning och bolagen å sin sida vill inte justera priser eller villkor mot en betalningsvilja på en ny, lägre nivå. Långsiktigt är det inte en hållbar situation för flertalet projektnykomlingar så proaktiva räddningsemisisoner, likt Tobins, skulle inte förvåna om låsningen inte släpper.

 

Missa inga uppdateringar från Affärsvärlden Analys+. Följ oss på Twitter: @AFV_analysplus

Har du frågor eller synpunkter rörande tjänsten? Maila oss på: analysplus@affarsvarlden.se

OBS: Ursprungsversionen av denna artikel publicerades på en äldre version av www.affarsvarlden.se. I april 2020 migrerades denna och tusentals andra artiklar över till Affärsvärldens nya sajt från en äldre sajt. I vissa fall har inte alla delar av vissa artiklar följt på med ett korrekt sätt. Det kan gälla viss formatering, tabeller eller rutor med tilläggsinfo. Om du märker att artikeln verkar sakna information får du gärna mejla till webbredaktion@affarsvarlden.se.
    Annonstorget Premium i samarbete med King Street Media Annonsera här