Drotts VD spår ljus hyresmarknad trots konjunkturfallet

”Jag känner inte igen beskrivningen av verkligheten. Det är möjligt att det i Stockholms centrala citydelar varit uppgångar med 30-40 procent per år som inte fortgår längre. Men det är fortfarande en ordentlig uppgång i hela Storstockholmsområdet”, säger Mats Mared, själv VD för det Drott som efter avknoppningen från Skanska för några år sedan vuxit till att bli Europas femte-sjätte största börsnoterade fastighetsbolag, mätt i fastighetsvärde.

Efter flera förvärv, bland annat det spektakulära budet på Näckebro, har Drott numera fastigheter för 42 miljarder kronor. Förvärven har gjorts till bra priser och finansierats med lån, något som haft en positiv inverkan på Drotts resultatutveckling. Under 2000 steg förvaltningsresultatet före skatt med 19 procent till drygt 870 miljoner kronor. Avkastningen på eget kapital steg med närmare 50 procent förra året.

Strategin har gillats av börsen. På två år har Drottaktien fördubblats och pendlar nu kring 125-130 kronor. Det ger ett börsvärde på cirka 13 miljarder kronor och motsvarar en substansrabatt på cirka 30 procent, enligt flera analytiker. Flera mäklarfirmor rekommenderar köp, trots fjolårets uppgång.

Hittills i år har dock aktien legat stilla. Dotcom-döden och kraschen för internetkonsulter har skrämt upp investerare som befarar fallande hyror. Farhågorna verkar dessutom besannas. I en färsk rapport från fastighetskonsulten CB Richard Ellis spås hyrorna sjunka med 4 procent under det kommande halvåret, samtidigt som antalet lediga lokaler väntas öka från 2 till 2,5 procent i de mest attraktiva adresserna i Stockholms innerstad. Snittet blir cirka 4 700 kronor per kvadratmeter och år jämfört med 5000 kronor som betalas idag.

Mats Mared känner sig dock felaktigt utpekad. ”Marknaden i absoluta citylägen är speciell. Det som driver utvecklingen på kommersiella lokaler är tillväxten i hela Stockholmsregionen. Vi har en inflyttning till Stockholm på mellan 10 000 och 20 000 människor per år. Det är människor som får jobb och för det krävs lokaler.”

För Drotts del ser det till och med riktigt bra ut. En stor del av Drotts fastighetsbestånd i Stockholm finns ute i Globen, Marievik, Kista och Alvik. Där finns fortfarande inget ledigt att hyra alls. Drott förvärvade under fjolåret ett stort antal fastigheter av Ericsson som därefter blivit störste hyresgäst. Inte heller det oroar Mats Mared.

”Just nu bygger vi nytt för Ericsson i Kista och det är bara positiva tongångar. Ericsson signalerar snarare ökning än minskning. De nyanställer fortfarande folk i Stockholm.”

Men nu varnar ekonomerna för lägre BNP-tillväxt.

”Även det måste sättas in i sitt sammanhang. Om BNP sjunker från 4 procent till 2,5 procent så har vi fortfarande en tillväxt i ekonomin. Lägg till att Stockholmsregionen under flera år i rad vuxit dubbelt så snabbt som resten av Sverige så ser det fortfarande mycket ljust ut för Drott.”

”Det är här, i att vara rätt positionerad för tillväxt, som själva utmaningen ligger som fastighetsbolag. Vi ska löpande sälja av fastigheter där vi inte tror att efterfrågan kommer att växa. Fastigheter på fel marknad säljer vi även om direktavkastningen känns hög just nu. Sedan utvecklar vi de fastigheter vi har i storstäderna istället. Men vi bygger inget nytt utan att ha hyresgäster klara.”

Finansinspektionen varnade nyligen för att fastighetsbolagen återigen börjar ta på sig för stora lån. Drott ökade själv belåningen kraftigt under fjolåret. Känner du dig träffad av FIs kritik?

”Egentligen inte. Det var fjolårets förvärv av Balder som drog upp storleken på lånen eftersom vi betalade med kontanta medel. Men sedan dess har fastighetsvärdena stigit och nu ligger soliditeten på 37-38 procent, det vill säga nästan i samma nivå som tidigare. Därtill har Drott en räntetäckningsgrad på 2 så jag ser inte hur vi skulle kunna få finansiella problem”.

Drotts fastighetsbestånd har vuxit från 10 miljarder kronor till 40 miljarder kronor på tre år. Räcker det?

”I stort sett är jag nöjd. Nu har vi en storlek på börsen och en koncentration av fastighetsbeståndet till centrala lägen som Stockholm som gör att det är intressant för de stora europeiska mäklarhusen att följa oss.”

Förra året steg avkastningen på fastigheter, enligt IPDs Fastighetsindex, med 22 procent. Vågar du spå utvecklingen i år? ”Fastighetsindex är bara en liten del av verkligheten. Indexet speglar till stora delar utvecklingen i Stockholm. Det finns massor av områden i Sverige som fortfarande upplever värdefall. Trots det blir förstås känslan att uppgångar som den under fjolåret inte kan fortgå i all oändlighet.”

Du har som mål att få Drott att nå en avkastning på eget kapital på 15 procent per år. Om marknaden nu får en lugnare utveckling blir det väl svårt att leverera det? ”Nej, det finns ingen anledning att misstro våra möjligheter att lyckas med den målsättningen. Hyresomförhandlingarna är sådana att vi kan vara hyggligt säkra på att hyresintäkterna kommer att stiga åtminstone i år och nästa år. Därtill har vi en portfölj av projekt som vi kan exploatera för att höja hyresintäkterna ytterligare.”

”Nu bygger vi exempelvis nytt vid Medborgarplatsen på Söder. Få kontorskomplex finns med ett sådant centralt läge direkt i anslutning till kommunikationer”, säger Mats Mared.

Fakta/Drott

VD: Mats Mared Storägare: Robur, Nordea, AMF, Skandia, AP-fonderna, utländska ägare 21 procent. Verksamhet: 4 miljoner kvadratmeter att hyra ut inklusive vakant, samt en portfölj på 300 000 kvadratmeter med projektfastigheter. Var: Stockholm (70%), Öresund (12%), Göteborg (6%) Yta: Kontor (51%), Bostäder (24%)

Resultat 2000: resultat före skatt 873 miljoner kronor, plus 19 procent. Värdetillväxt i fastighetsbeståndet: 5,1 miljarder kronor, 52 kronor per aktie. Justerat eget kapital per aktie: 160 kronor Fastighetsvärde: 42 miljarder kronor Börsvärde: 13 miljarder kronor