I väntan på töväder

När Affärsvärlden gjorde ett nedslag på hyres- och fastighetsmarknaden sensommaren 2009 var läget något ljusare än i början av året. Men det var fortfarande tuffa tider med fallande hyror och ökade vakanser. Nu är läget något bättre men det är långt ifrån någon feststämning. Under det fjärde kvartalet i fjol ökade antalet fastighetsaffärer på praktiskt taget alla marknader i Europa, enligt Financial Times. Det gjordes affärer i Sverige också, men inte ens i närheten av de volymer på drygt 200 miljarder kronor som gällde under toppåret 2006.

– Förra året gjordes affärer på 48 miljarder konor, vilket var en nedgång med 60 procent jämfört med 2008. Vi får gå tillbaka till 2003 för att hitta samma låga nivå, säger Daniel Gorosch, ansvarig för fastighetstransaktioner på konsulten Jones Lang LaSalle.

Daniel Gorosch pekar på ett kraftigt minskat intresse från de utländska aktörerna som en orsak till nedgången, utöver svårigheterna med att få finansiering. Tidigare utgjorde affärer med utländska aktörer minst 50 procent av den totala volymen, men denna andel av kakan har nu minskat till 20 procent. Eftersom priserna har fallit snabbare på andra marknader i Europa har pengarna sökt sig dit i stället. Men nu vill de stora tyska pensionsfonderna hit igen, och det är de bästa fastigheterna i de bästa lägena i Stockholm, Göteborg och Malmö som gäller, säger han.

I oroliga tider söker sig många investerare till kvalitet och då är det inte bara kontorsfastigheter som lockar utan även köpcentrum och logistikfastigheter. Det går hand i hand med vad bankerna gillar, nämligen högkvalitativa fastigheter i bra lägen med så många hyresgäster som möjligt, vilket minskar riskerna. Till sådana objekt har det också blivit lättare att få finansiering och bankerna har även sänkt räntemarginalerna när det gäller den här typen av objekt. Problemet är att det är svårt att komma över sådana fastigheter. Många gånger ägs de av långsiktiga ägare som exempelvis Vasakronan.

Och det är inte bara utländska pensionsfonder som vill investera i svenska kvalitetskåkar.

– Vi har sedan länge velat investera direkt i fastigheter för omkring 10-20 miljarder kronor, men tyckte att det var för dyrt under åren 2006, 2007 och en bit in i 2008. Det hade vi rätt i, men däremot hade vi fel när vi trodde att det skulle komma ut en del objekt till försäljning i fjol. Den låga räntan har räddat många från tvångsförsäljningar, säger fastighetschef Mats Hederos på AMF.

På frågan om AMF kan tänka sig att investera indirekt i fastigheter, i exempelvis fonder, svarar Mats Hederos att reala tillgångar ändå är att föredra.

– Vi vill gärna äga fastigheter direkt och på så sätt kontrollera våra tillgångar. Den typen av objekt som vi efterfrågar ska vara bra fastigheter i centrala lägen, men tyvärr finns inte så mycket till salu, konstaterar han.

En överefterfrågan på attraktiva fastigheter har gjort att avkastningskravet stannat upp och även gått ner i vissa fall, men för sekundära fastigheter är läget ett annat.

– Ute i landet har en del fastighetsägare köpt på toppen under åren 2006 och 2007, och kan framöver tvingas sälja då bankerna kräver mer eget kapital. Detta kan leda till ett överutbud av denna typ av fastigheter vilket sänker priserna och höjer avkastningskravet, säger Daniel Gorosch.

En del spretiga och mindre attraktiva portföljer har redan kommit ut på marknaden. När inte de svenska bankerna längre ställde upp med finansiering av riskfyllda fastigheter stod utländska banker i kö för att erbjuda sina tjänster. Nu vill många lämna om de kan.

Landic VI-portföljen, med isländska rötter, var en av den första som kom ut till försäljning förra året och inte förrän i februari i år slog fastighetsbolaget Hemfosa till och köpte för 2,4 miljarder. Ett av fastighetsbolaget Boultbees köpcentrum i Västerås har försatts i konkurs, då man inte lyckats komma överens med banken. Köpcentrumsbolaget har tidigare gjort affärer med både Lehman Brothers och Royal Bank of Scotland. Åren 2006 och 2007 var en intensiv transaktionsperiod och lånen löper ofta på fem år vilket betyder att det kommer en besvärlig refinansieringsvåg under 2011 och 2012. Då får vi säkert se fler tvångsförsäljningar.

Många trodde att det skulle bli värre på hyresmarknaden förra året än vad det blev, och när det gäller hyror och vakanser framöver ser det inte alltför illa ut. Den senaste prognosen från Jones Lang LaSalle visar att storstäderna med Stockholm i spetsen klarat konjunkturnedgången bättre än befarat. Kontorshyrorna kommer att fortsätta sjunka något, och enligt fastighetskonsulten uppgick vakansgraden i Stockholm vid årsskiftet till 11,5 procent och kommer att öka till 14 procent under 2010. Vakanserna kommer även att öka något både i Göteborg och i Malmö/Lund till 10,0 procent respektive 8,5 procent.

Det går att urskilja två tydliga trender förra året, den ena var att andelen mindre affärer, i storleksordningen 100 miljoner och lägre, blev allt vanligare. Den andra var att bostadsfastigheter dominerade transaktionerna. Det förklaras av att det fortfarande gick att få finansiering till mindre affärer och till bostadsfastigheter som anses vara trygga investeringar från bankernas sida. Man fick fortfarande bra betalt för bostäder och många ägs av privata fastighetsägare som kanske inte är lika långsiktiga placerare som pensionsfonderna.

Affärsvolymerna går åt rätt håll, hittills i år har de ökat med 15-20 procent jämfört med motsvarande tid under fjärde kvartalet i fjol. Daniel Gorosch tror att volymerna fortsätter att öka under året i storleksordningen 10-20 procent och slutligen landar på omkring 60 miljarder. Bostäder och kvalitetsfastigheter kommer att vara vanliga inslag liksom en och annan tvångsförsäljning. Vasakronan har bildat ett dotterbolag med bara bostadsfastigheter och tanken är att det ska säljas under året, vilket hjälper till att höja volymerna. Mycket hänger fortfarande på att finansieringsmarknaden kommer i gång ordentligt, så att affärsflödet normaliseras.