Mer än bara bostäder

Det är uppenbart att Hans Wallenstam, huvudägare och vd, har flera strängar på sin lyra och inte nöjer sig med att förvalta bostadsfastigheter. Wallenstam har flitigt sålt kåkar till bostadsrättsföreningar och fått betalt för underliggande fastighetsvärden. Bolaget har blivit allt större inom nyproduktion och målet är att producera 2 500 nya lägenheter fram till år 2012. Verksamheten har även berikats med vindkraftverk. Fastigheter påminner om vindkraft då det initialt krävs stora investeringar, sedan tickar intäkterna på. Wallenstam har genom åren också återköpt aktier för att minska substansrabatten och mandat finns att göra det även i fortsättningen.

Wallenstams kärnverksamhet är dock fortfarande fastigheter. Andelen bostäder uppgår till 50 procent av hyresvärdet och den största andelen bostäder finns i Stockholm, en tredjedel i Göteborg och knappt 10 procent i Helsingborg. Wallenstam äger också kommersiella fastigheter i Göteborg. Men det är i Stockholm som bolaget växer. Förra året köptes 556 lägenheter och ett stort utvecklingsområde i Nacka av JM. I Hammarby Sjöstad bygger Wallenstam för fullt och omkring 96 energieffektiva lägenheter ska vara klara för inflyttning nästa år. Energi är något som intresserar Wallenstam som äger nio vindkraftverk som är i drift och fem som är under byggnation. Och fler är på gång. Målet är att bli självförsörjande på el både för eget och kunders behov senast 2012. Skatterabatter gör det lönsamt att driva vindkraftverk och subventionerna är här för att stanna, i alla fall i närtid.

Utöver fastigheter och vindkraft äger Wallenstam aktier i fastighetsbolaget Heba. För tre år sedan hade Wallenstam svårt att hitta bostadsfastigheter att investera i och valde därför att köpa 10 procent av bostadstunga Heba. Enligt Wallenstam var det en ren finansiell placering. Aktien har visserligen gått bättre än index under årens lopp men Wallenstam ville nog mer. En sammanslagning hade suttit fint, men längtan efter en styrelseplats visade sig vara förgäves. I slutet av förra året användes aktieposten i Heba i stället som delbetalning vid affären med JM med ett i förväg uppgjort pris på 290 miljoner kronor. En finansieringslösning som kanske blev lite dyrare än väntat då Wallenstam förlorade 35 miljoner kronor på missad kursuppgång under tiden som JM ägde aktien. Nyligen sålde JM tillbaka hela aktieposten till Wallenstam som efter affären har minskat sin andel i Heba.

Det låga ränteläget underlättar inte finansiering av stora affärer men hjälper till att hålla efterfrågan uppe på bostadsrätter. Hittills i år har Wallenstam visserligen bara sålt ett fåtal fastigheter till bostadsrättsföreningar men det kommer nog fler. Bolagets kommersiella bestånd verkar inte ha drabbats av varslen i Västsverige, då uthyrningen låg på 95 procent under första kvartalet. Kontraktsportföljens låga riskprofil med en stor andel offentliga hyresgäster hjälper till.

Ökad risk ger högre avkastningskrav vilket sänker fastighetsvärdena. Förra året skrev Wallenstam ned fastigheterna med 256 miljoner kronor vilket spär på substansrabatten något. Vid en jämförelse med andra aktier i branschen handlas Wallenstam till en rabatt på omkring 40 procent. Eftersom Wallenstam har flera inkomstkällor än bara driftnettot säger inte ett p/e-tal på omkring 25 i år och nästa så mycket om i fall aktien är dyr eller billig. Affärsvärlden har länge haft köp på aktien då vi uppskattar att bolaget söker nya vägar, samtidigt som Wallenstam har en trygg bas i bostäder. I år har aktien gått bättre än index med en uppgång med 30 procent. Vi ser inte att kursen kommer att rusa ytterligare men väljer ändå att behålla aktien.