När bostadsbristen blev ett bostadsöverskott

I ett ståtligt gult hus i centrala Norrköping jobbar personalen på det kommunala bostadsbolaget Hyresbostäder. Här har man tidigare främst ägnat sig åt administrativa uppgifter. Och varför skulle man ha gjort något annat? Hyresgästerna har historiskt strömmat in och vakanserna har varit i princip noll.

Men på senare tid har konkurrensen mellan hyresvärdar hårdnat och vakanserna har ökat. Nu har personalen istället fullt fokus på försäljning och marknadsföring för att attrahera de värdefulla kunderna.

“Det har skett ett paradigmskifte. Tidigare var det hyresvärdens marknad, idag är det hyresgästens”, säger Thomas Gustafsson, marknadschef på Hyresbostäder Norrköping.

Den gamla industristaden med drygt 145 000 invånare har under många år haft en positiv befolkningsutveckling och sedan 2015 har bostadsbyggandet ökat dramatiskt.

År 2023 stod 900 nya hyreslägenheter klara i stan. Men invigningen sammanföll med en lågkonjunktur samtidigt som befolkningen nu istället minskar – förra året med 200 personer.

Den försämrade tillväxten har haft negativ påverkan på Hyresbostäder, som har ungefär en tredjedel av det totala hyresbeståndet i staden.

Tuff konkurrens mellan bolagen

Kunderna tittar nu på flera bostäder parallellt, istället för att ta första bästa, och allmännyttan konkurrerar hårt med de privata hyresvärdarna Lundbergs och Rikshem.

“Kunderna har väldigt mycket att välja mellan och man accepterar till exempel inte dubbla hyror, vilket man kanske var tvungen att göra för tre, fyra år sedan”, säger Thomas Gustafsson.

Bolaget får vänta in hyresgästerna, vilket gjort att de så kallade glappmånaderna har ökat.

Hyresvärdarna lockar nu med olika typer av hyresrabatter för att vinna kunder. Hyresbostäder erbjuder en rabattstege på vissa lägenheter: 1 500 kr/mån i rabatt första året, 1 000 kr/mån andra året och 750 kr/mån tredje året.

Svårast är det att hyra ut de större lägenheterna.

“Det är också svårt där vi har genomfört stamrenoveringar och gjort en viss hyreshöjning. Sedan är det även utmanande i de äldre miljonprogrammen i ytterområden som kanske inte anses så attraktiva”, säger Thomas Gustafsson.

Inga planer på att riva

I början av 2000-talet rev bolaget bostäder i ett ytterområde utanför stadens centrum, men sedan dess har detta inte varit aktuellt.

“Mig veterligen sker det i mindre kommuner, men mycket sällan i stora och medelstora kommuner. Så för oss i Norrköping är det inget vi har med i tankarna just nu”, säger Gustafsson.

Prognosen är att den negativa trenden kommer att bestå en tid framöver, säger han något dämpat.

“Norrköpings befolkningstrend förväntas inte förändras. Det är den här verkligheten vi kommer att behöva leva i de kommande åren”, säger han och tillägger att trenden nu istället lutar åt att skapa fler seniorboenden.

Vakanser på frammarsch

Norrköping är inte ensamt om denna utveckling. Medelstora städer tillhör de orter som står inför stora utmaningar de kommande åren, enligt Sofia Hansdotter, expert på fastighetsutveckling och nyproduktion vid Sveriges Allmännytta.

Städer som Norrköping, Eskilstuna och Örebro har fram till coronakrisen och kriget haft en positiv tillväxt och arbetsmarknad. Det har funnits starka ambitioner att bygga och stärka sina städer.

Men sedan inträffade förändringen plötsligt. Arbetsmarknaden krympte i och med lågkonjunkturen, vilket ledde till att människor slutade flytta.

“I en orolig tid sitter de flesta stilla i båten. Då har man blivit stående med ett stort antal tomma bostäder i den här typen av städer”, säger hon.

Antalet vakanta lägenheter inom allmännyttan har dubblerats mellan 2023 och 2024, enligt en färsk rapport från Sveriges Allmännytta. Nu har 64% av de kommunala bostadsföretagen vakanser. Många av dessa är studentlägenheter.

Den största anledningen till vakanserna över lag uppges vara att många lägenheter ligger i områden som inte anses attraktiva, i kombination med ett vikande befolkningsunderlag.

Länen där vakanserna ökat mest inom allmännyttan

Källa: Sveriges Allmännytta

Vem ska bo i allt nyproducerat?

Störst vakanser finns bland nyproduktion där 3,7% av lägenheterna står tomma. I det fallet beror det delvis på för höga hyresnivåer, bland annat till följd av ökade byggkostnader och ett borttaget investeringsstöd, enligt Sveriges Allmännytta.

“När nyproducerade lägenheter är för dyra tappar de mycket av sin attraktionskraft. Fler människor söker efter billigare alternativ i dessa mer utmanande ekonomiska tider, vilket innebär att flyttkedjorna inte fungerar som de ska”, säger Hansdotter.

En sådan flyttkedja kan till exempel vara att ett äldre par i en stor villa inte ekonomiskt tjänar på att flytta in i en dyr nyproducerad hyresrätt. Därmed blir villan inte tillgänglig för barnfamiljer och kedjan bryts.

Boverkets reviderade prognos

Det minskade behovet av nya bostäder gäller inte bara medelstora städer, utan riket i stort – även om det finns variationer.

Under många år har Boverket varnat om att för få bostäder har byggts i Sverige. Men myndighetens senaste prognos ger en ny och mer dämpad bild.

Under de kommande tio åren behöver cirka 523 000 nya bostäder byggas för att möta behovet, vilket innebär en minskning med 77 000 bostäder jämfört med Boverkets tidigare beräkningar. Den främsta orsaken till nedrevideringen är en lägre befolkningstillväxt än tidigare förutspått samt ett ökat antal färdigställda bostäder under de senaste åren.

Bostadsbrist eller ej

Om det inte finns ett lika stort behov av bostäder framöver, och till och med ett överskott i många kommuner, finns det då ens en bostadsbrist i Sverige?

Bo Söderberg, professor i fastighetsekonomi och tidigare chefsekonom på Boverket, anser att prognoserna från myndigheten gällande bostadsbrist, den så kallade Bostadsmarknadsenkäten, är högst godtyckliga. Nu när han är pensionerad tar han bladet från munnen och riktar skarp kritik mot hur myndigheten samlar in sina uppgifter om bostadsbrist.

“Man skickar iväg en enkät till kommunen, men vet egentligen inte vem som svarar. Ibland fylls de i av nyanställda utan ordentlig genomgång. Ibland ska det gå igenom kommunfullmäktige. Dessutom är begreppet som det frågas om ‘bostadsbrist’ inte skarpt definierat. Det varierar väldigt mycket. Det är inte seriöst”, säger han.

Små kommuner vill locka

Söderberg påtalar också att många kommuner har goda incitament för att lyfta fram en bostadsbrist, i synnerhet de små.

“Många vill gärna ha statligt stöd för ökat bostadsbyggande och vill ha bättre underlag för sina förskolor och sin verksamhet. De vill ha mer folk och tror att man, genom att bygga bostäder, kan påverka befolkningsströmmarna.”

Resultatet blir en förstärkt bild av en kris som egentligen inte existerar.

Professorn: “Gott om bostäder”

För att tala om bostadsbrist, enligt Bo Söderberg, måste man ställa antalet bostäder i relation till befolkningen – inte till människors önskemål om var och hur de vill bo.

“Om man ser historiskt har vi aldrig haft så gott om bostäder i Sverige som vi har nu”, säger han.

Visst finns det periodvis lokala obalanser, exempelvis i Stockholm, där inflyttningen är snabbare än byggtakten,” flikar han in.

“Men det betyder inte att landet som helhet lider av någon bostadsbrist.”

Får mindre yta per person

Under 1960- och 1970-talen genomfördes det så kallade miljonprogrammet, då Sverige byggde en miljon bostäder på tio år för att hantera den snabba urbaniseringen och bostadsbristen. Därefter föll byggtakten kraftigt under 1980- och 1990-talen, särskilt efter fastighetskrisen i början av 1990-talet, vilket ledde till ett lågt bostadsbyggande under lång tid. Under 2000-talet ökade byggandet successivt igen och steg i takt med att räntorna sjönk.

Men krig, hög ränta och låg köpkraft har lett till att bostadsbyggandet störtdykt.

“Tidigare byggde vi mycket, och vi fick mer och mer boyta per person. Nu bygger vi färre bostäder, samtidigt som befolkningen fortsätter att växa. Så sett ur det perspektivet finns det en viss bostadsbrist”, säger Che-Yuan Liang, docent i nationalekonomi med inriktning på bostads- och urbanekonomi vid Uppsala universitet.

Brist i storstäderna

Denna minskning märks mest i Stockholm.

“I det långa perspektivet har vi fått mer av en bostadsbrist i och runt städerna, särskilt i Stockholm. Det har lett till att fler bor hemma längre, vilket kanske har bidragit till att vi får barn senare i livet”, säger Che-Yuan Liang.

I Stockholm, Göteborg och Malmö är vakanserna i stort sett obefintliga, enligt Tomas Ernhagen, chefekonom på branschorganisationen Fastighetsägarna.

“Men om du kommer lite utanför finns det svaga orter kopplade till dessa storstäder, där det har byggts mycket och vakanserna är fler”, säger han.

I Järfälla, en förort till Stockholm, finns exempel på sådana områden.

Hyresbostäder: Inget utrymme för ytterligare rabatter

När det gäller de medelstora städerna som nu har tomma bostäder, tror Liang att prisbilden kan anpassas efter efterfrågan.

“På ett sätt är det ett sundhetstecken att det står tomma bostäder i städer med höga priser. Det innebär att det finns ett tryck nedåt på priserna”, säger han.

För Norrköping och Hyresbostäders del är rabatterna här för att stanna, berättar Thomas Gustafsson. Samtidigt som man måste finna andra lösningar, såsom att omvandla tomma bostäder till annan nytta. Bolaget ser också över lojalitetsprogram för befintliga hyresgäster och det övergripande helhetsintrycket.

“Det vi kallar livet mellan husen – trygga och schyssta lägenheter som håller en god standard”, säger Gustafsson.

Svänger snabbt

För närvarande finns det inget direkt behov av nya bostäder i flera av landets kommuner. Samtidigt kan läget förändras snabbt, och bostadsbolagen måste tänka långsiktigt, påtalar Sofia Hansdotter vid Sveriges Allmännytta.

“Utmaningen framåt blir att ha en viss beredskap när behovet av fler bostäder återuppstår. För vi vet att det kan ta upp till tio år i vissa kommuner och områden att ta fram en detaljplan och ett bygglov för ett nytt bostadsområde. Och hur ska vi då anpassa oss till konjunkturcyklerna när demografi och högkonjunktur förändras? Det är oerhört svårt.”

Utmaningar framåt

Sveriges bostadsmarknad befinner sig vid en brytpunkt där gamla sanningar inte längre nödvändigtvis gäller. Från en tid av skenande byggplaner och larm om bostadsbrist står nu många kommuner, som Norrköping, inför en ny verklighet: befolkningen minskar, vakanserna ökar och nyproduktionen blir svår att hyra ut. Samtidigt som storstäderna fortfarande brottas med bostadsbrist och trångboddhet, finns det på andra håll ett växande överskott.

Utmaningen framåt blir inte bara att bygga rätt, utan att bygga smart och anpassa sig till ett Sverige där flyttkedjorna hackar och demografin snabbt kan förändras.

Läs mer :

Fastighetsbolagen om nybyggnation: ”Svårt att få ihop byggkalkylerna”

Födelsekollapsen ritar om bostadsmarknaden