Fastighetsbolagen om nybyggnation: ”Svårt att få ihop byggkalkylerna”

Stigande räntor och kraftigt ökande byggkostnader har gjort att byggandet i Sverige har störtdykt.

Förra året påbörjades inte ens 30 000 nya bostäder, vilket kan jämföras med peaken 2021 när nära 70 000 nya bostäder byggstartades.

Tidigare har Boverket varnat för att 60 000 nya bostäder per år behövs byggas för att möta bostadsbristen. Men med nya prognoser om minskad befolkningsökning har den behovssiffran nedreviderats med cirka 7 700 bostäder per år.

Balder satsar på storstad

Det byggs alltså betydligt färre bostäder nu, men behovet runt om i kommunerna är inte heller lika stort och fastighetsbolag väljer att satsa på säkra kort.

Erik Selins Balder med ett börsvärde på 81 mdr kr, som äger hyresrätter och utvecklar bostadsrätter, har varit återhållsamma under de senaste åren vad gäller nyproduktion.

“Återhämtningen går långsammare än jag trodde. Dock fungerar projekt som har ett bra läge”, säger Emil Engelbrektsson, Sverigechef för fastighetsutveckling på Balder, till Affärsvärlden.

Han berättar att bolaget står redo att starta flera projekt så fort marknaden tillåter. Men i år har Balder endast som avsikt att påbörja ett bostadsrättsprojekt i Sundbyberg i Stockholm, med ett 60-tal lägenheter.

“Det gör vi för att det är låg risk. Man måste väga var projektet ligger för att våga dra igång något och framför allt kunna sälja.”

För perspektiv byggstartade Balder år 2019 cirka 770 bostäder i Sverige, Danmark och Finland.

Är det något som står osålt?

“Nej, i de projekte som Balder själva har utvecklat har vi inga vakanser. Allt vi har byggt och färdigställt är slutsålt”, säger Engelbrektsson.

Hyr ut bostadsrätter i Karlatornet

I slutet av förra året köpte Balder osålda lägenheter i Karlatornet i Göteborg. Av de cirka 140 lägenheterna som bolaget förvärvade är det ett 80-tal som idag hyrs ut.

“Man kan inte gå ut med drygt 100 lägenheter på en och samma gång. Istället hyr vi ut den absoluta majoriteten och så säljer vi av styckvis lite långsammare för att bibehålla prisbilden på den lokala marknaden”, säger Engelbrektsson.

När tror ni att alla kan vara sålda? 

“Det är svårt att säga. Det är fina lägenheter i ett unikt projekt och vi tror att försäljningen kommer att öka i takt med att bostadsmarknaden överlag tar fart igen. Vi startade försäljningen och uthyrningen i slutet av februari och vi har redan sålt ett par bostäder och har flera pågående dialoger”, säger Engelbrektsson.

Sveafastigheter: Tar längre tid att hyra ut

SBB:s avknoppade bostadsbestånd, Sveafastigheter med ett börsvärde på 6 mdr kr och 14 700 lägenheter, fokuserar primärt på hyresbostäder. Sveafastigheter i sin nuvarande form bildades 2024 och i samband med det sattes bland annat målet att byggstarta 600-800 lägenheter per år under de kommande fem åren.

“Under hösten förra året byggstartade vi tre projekt med totalt 540 lägenheter. Målet är satt utifrån att vi vill fortsätta växa i Stockholm-Mälardalsregionen genom nyproduktion”, säger Erik Hävermark, VD på Sveafastigheter.

Samtidigt vill man ha en konservativ kapitalstruktur där man idag har en belåningsgrad om 42%.

En tredjedel av Sveafastigheters bestånd är nybyggt och dessa bostäder har tidigare varit enklast att hyra ut, berättar Hävermark.

“Men det senaste året har vi märkt att vissa projekt tar lite längre tid att få uthyrda. Jag tror att det är en kombination av att vi ändå har haft ett relativt högt byggande i Sverige under ett par år och att vi sedan också fick hög inflation vilket påverkar köpkraften”, säger han.

Hur ser vakanserna ut i era nybyggda projekt? 

“Vi redovisar inte vår vakans uppdelat efter ålder på fastigheterna. Men generellt ser vi att när vi har nått en mogen vakansgrad i våra nybyggda fastigheter, har uthyrningsgraden överstigit portföljens medelvärde. Sedan kan det ta lite tid att nå den mogna uthyrningsgraden.”

Vad är en mogen vakansgrad?

“Vi har en uthyrningsgrad för hela portföljen om 94,6%, där våra nybyggda fastigheter som nått en mogen vakansgrad ligger en bra bit över den nivån”, säger Hävermark.

Hur lång tid brukar det ta att nå den? 

“Det varierar, men under normala omständigheter brukar det inte ta mer än tre kvartal efter färdigställande.”

Wallenstam mot strömmen

Wallenstam, med ett börsvärde på 30 mdr kr, äger i huvudsak hyresrätter och utvecklar BRF:er i attraktiva lägen i Stockholm och Göteborg. Bolaget berättar att man upplever en stark efterfrågan på nybyggda lägenheter.

“Vid årsskiftet hade vi cirka 1 300 lägenheter i produktion i Stockholm och Göteborg och i januari startade vi ytterligare ett projekt i Kallebäck på 177 lägenheter”, skriver Elisabeth Vansvik, kommunikationsdirektör på Wallenstam, i ett mejl till Affärsvärlden. 

Som jämförelse började Wallenstam bygga totalt 1 225 lägenheter år 2019 och under pandemiåret 2020 påbörjades 551 bostäder. 2019 hade Wallenstam 0% vakansgrad på sina bostäder och likaså är det nu, berättar Vansvik. 

Bolaget hade sammantaget cirka 12 200 lägenheter vid årsskiftet 2024/2025. 

Heimstaden: Svårt att få ihop kalkylerna

Heimstaden Bostad förvärvade fastigheter för över 90 mdr kr av Akelius 2021 – strax innan räntorna skenade. Sammantaget förvärvades 28 776 hyresrätter, omkring 10 000 av dessa i Stockholm och Malmö. Bolaget har 47 000 lägenheter i Sverige.

2021 byggstartades 2 465 lägenheter. 2024 och 2025 startar bolaget ingen nyproduktion.

I närtid fokuserar Heimstaden på att stärka balansräkning och nyckeltal.

“Vi har haft en relativt hög byggtakt de senaste åren, men fokus framöver kommer att ligga på förädling av vårt befintliga bestånd snarare än nyproduktion”, säger Peter Boman, head of investment på Heimstaden och fortsätter:

“Det är svårt att få ihop byggkalkylerna.”

Vad är svårast?

“Att uppnå attraktiv utvecklingsmarginal. Värdena på nyproduktion har sjunkit samtidigt som kostnaderna har ökat kraftigt”, säger han och fortsätter:

“Vi ser även utmaningar med nuvarande begräsningar av årliga hyresjusteringar på nyproduktion, som gör att utvecklare behöver sätta en relativt högre hyra initialt för att kompensera för lägre framtida hyrestillväxt.”

Boman anser att en fri hyressättning skulle medföra en lägre projektrisk utan att det behöver leda till ökade hyresnivåer.

“Många orter har inte betalningsviljan”

Peter Boman berättar att det statliga investeringsstödet som avskaffades 2021 var ett viktigt verktyg för Heimstaden för att få till stånd nyproduktion med attraktiva hyror i medelstora orter och regionstäder.

“Där ser jag stora utmaningar framöver. Även om presumtionshyrorna som går att förhandla har stigit, ser vi en risk med att det på många orter idag inte finns en betalningsvilja för den hyresnivån. Den betalningsviljan finns främst i storstadsområdena och det är sannolikt där vi kommer att se den stora bulken av nyproduktion kommande år.”

Tuff tid fram över

När nybyggnationen på bred front kan tänkas komma igång igen är svårt att sia om, menar Tomas Ernhagen, chefekonom på branschorganisationen Fastighetsägarna.

“Det är ju avvaktande så länge situationen är som den är. Fastighetsbolagen har kraftigt ökande finansieringskostnader. Räntorna är höga och de lån man tar ska användas för att finansiera betydligt högre byggkostnader. Det är en väldigt tuff situation”, säger han.

Samtidigt behöver också efterfrågan på bostäder återhämta sig.

“Och då behöver vi en lite starkare konjunktur framöver.”

Läs mer:

När bostadsbristen blev ett bostadsöverskott

Födelsekollapsen ritar om bostadsmarknaden