Acrinova växer med förvärv

Börsplus har tidigare kikat lite extra på några av det stora antalet mindre fastighetsbolag som finns listade på svenska handelsplatser. Denna vecka har vi grävt djupare i ytterligare fem aktier och samtliga analyser finns att tillgå via den tillhörande krönikan (se länk bredvid).

Här ger vi vår syn på Acrinova (börskurs 54 kronor den 23 mars).

Verksamheten: ett 60-tal småfastigheter i södra Sverige samt fastighetsförvaltning

Acrinova har som affärsidé att äga fastigheter i södra Sverige. Tyngdpunkten finns inom kontor, lager och handel där Coop är exempel på en lite större hyresgäst.

Bolaget sköter även ekonomisk förvaltning och fastighetsservice åt andra fastighetsägare vilket är en verksamhet med ca 30 medarbetare.

Acrinova har en tydlig tillväxtagenda och har frekvent använt den egna aktien som betalmedel för nya fastigheter och verksamheter. Bara under 2017 gjordes ett tiotal affärer.

Dessvärre är fokus ganska spretigt. Bolaget har utöver direkt fastighetsägande även ägt aktier i fastighetsbolaget Brinova och förvärvat en VVS-firma i Malmö. Acrinova har också ambitioner att bedriva fastighetsutveckling och då främst inom nybyggnation av bostäder.

Vakansrisken: många fastigheter i beståndet minskar risken

Acrinova är särskilt stora i Malmö, Landskrona, Ängelholm och Växjö. En snabb överflygning på bolagets hemsida ger intrycket att många av fastigheterna ligger lite utanför tätbebyggda områden.

Här finns nog vakansrisk i vissa fastigheter men med tanke på att portföljen består av ett 60-tal mindre fastigheter på olika orter är risken ändå begränsad. Med det sagt är det inga högkvalitativa fastigheter det rör sig om.

Ägare och nyckelpersoner: Malmöbaserat investmentbolag som huvudägare

Acrinova ägs till 21 procent av Malmöhus Invest, ett litet investmentbolag som också äger aktier bland annat i det börsnoterade handels- och teknikföretaget Midway. Vd i Acrinova är Ulf Wallén som under lång tid chefade över framlidne Arne Paulssons fastighetsbolag, en av de större privata fastighetsägarna i Lund och Landskrona. Vi ser det som ett litet plus.

Finansiering: låg belåningsgrad

Fastigheterna är belånade till drygt 50 procent vilket är relativt lågt. Finansieringsvillkoren framgår inte i bokslutet för 2017.

Värderingen: kräver tilltro till ledningen

Acrinova ger just nu bara 3 procent i direktavkastning. I stället återinvesteras en stor del av vinsten i förvärv av nya fastigheter. Det blir då ännu viktigare att ledningen gör rätt saker här. Ett spretigt fokus och investeringar i små VVS-bolag imponerar inte även om det är möjligt att affärerna gjorts på goda grunder.

Bolagets informationsgivning är bristfällig vilket gör det att svårt att bedöma exakt hur fastighetsbeståndet utvecklats. Vi noterar att fastighetsportföljen ökat i storlek under året då man gjort många förvärv och investeringar men det är svårare att avgöra om det blivit särskilt bra eller dåligt.

Eftersom Acrinova har betydande intäkter från fastighetsförvaltning som inte särredovisas är det lämpligare att kolla på traditionella nyckeltal som p/e. Tittar man på 2017 års förvaltningsresultat (alltså före värdeförändringar i fastigheterna) blir p/e-talet knappt 14 före skatt. Men då ska man också ha i minne att bolaget gjort förvärv under året som inte helt speglas i siffrorna än.

Det är inte anmärkningsvärt billigt. Och vi skulle dessutom känna oss mer bekväma med aktien om det gick att separera den fastighetsägande verksamheten från den fastighetsförvaltande. Som läget är nu är det svårt att följa vad som händer under ytan i bolaget.