Arlandastad: Skyhög rabatt

Arlandastad (29,50 kr) är en fastighetsutvecklare som äger och utvecklar Arlandastad som ligger ett stenkast från Arlanda flygplats. Företaget äger även Skavsta flygplats i Nyköping. Bolaget startades 2005 efter att fastighetsentreprenören Per Taube fått erbjudande om att köpa en handelsfastighet i området som kallas Arlandastad. Bolaget noterades 2021 på First North.

Per TaubeArtikel

Fastighetsmiljardären: ”Steninge slott hade kunnat bli en jävligt dyr sommarstuga”

Arlandastad hänger intimt ihop med grundaren och huvudägaren Per Taube. Han är en fastighetsentreprenör som varit i branschen sedan 1980-talet och har över tid byggt upp en miljardförmögenhet. Ett signum verkar vara förvärv till vrakpriser under kristider. Taube omnämns ofta för sitt goda nätverk som bland annat består av många namnkunniga toppolitiker. Han är även personlig vän med Kungen. Ett längre reportage om Per Taube från förra sommaren finns länkat intill.

Sedan starten har bolaget köpt på sig 300 hektar mark i Arlandastad. I området Arlandastad kretsar bolagets strategi runt området som mötesplats. Där är mässanläggningen Scandinavian XPO som Arlandastad äger och driver centralt. I området finns i dag färdigställda fastigheter som två hotell, mässanläggningen, handelslokaler, kontorslokaler, lokaler för testning av bilar, parkering med mera. Scandinavian XPO verkar vara förhållandevis attraktivt. Exempelvis hölls mötena där då Sverige var ordförande i Europeiska rådet. Den stundande nedläggningen av Älvsjömässan kommer förmodligen stärka Scandinavian XPO ytterligare.

SATSAR PÅ SKAVSTA

Våren 2022 köpte Arlandastad Skavsta flygplats av franska flygplatsoperatören Vinci för 117 Mkr. Flygplatsen var ekonomiskt pressad efter pandemin och att Ryanair lämnat. Den gör fortfarande förlust. Med i affären ingick 500 hektar mark. Nyköpings kommun är med som minoritetsägare med 9,9% av aktierna i själva flygplatsen.

Skavsta flygplats har varit på rejäl dekis sedan Ryanair avvecklade sin verksamhet på platsen 2020. År 2024 flög bara 15% av antalet passagerare till och från Skavsta jämfört med 2019 (sista året innan pandemin). Kanske kan flygplatsen få ett uppsving från och med 2032 då flygplatsens station på den nya järnvägen Ostlänken invigs.

I området Arlandastad kretsar mycket av det bolaget Arlandastad gör runt mötesplatsen för människor. I Skavsta handlar det mer om traditionell logistik. Skavsta ligger intill E4:an och kommer även användas som en logistisk mittpunkt för det jättelika järnvägsprojektet Ostlänken som om några år kommer att ge flygplatsen en egen järnvägsstation. Området ligger även nära Oxelösunds hamn.

OKLAR INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Arlandastads tillgångar uppgår till cirka 7,5 miljarder kr. Ungefär hälften är förvaltningsfastigheter och andra hälften byggrätter.

I tabellen intill har vi efter bästa förmåga bedömt Arlandastads intjäningsförmåga. Vi betraktar då förvaltningsfastigheternas intjäningsförmåga samt de operativa verksamheterna som Arlandastad själva driver i sina fastigheter, främst mässanläggningen Scandinavian XPO och Skavsta flygplats. Det är tydligt att Arlandastad i dag inte tjänar några pengar.

Arlandastad har inte för avsikt att driva de operativa verksamheterna på sikt. Drar man bort deras förluster tjänar bolaget lite pengar men det är knappast tillräckligt för att bära bolagets värdering.

Fastigheternas potentiella driftnetto vid 10% i vakans (något lägre än dagsläget) motsvarar en avkastning på 4,6% av fastighetsvärdet. Det är inte högt, men värderingen på denna typ av väldigt speciella fastigheter ska kanske inte vara högre. Fastigheternas bokförda värde om 3,4 miljarder framstår som rimligt. Substansvärdet beräknat som förvaltningsfastigheternas bokförda värde minus nettoskulden är 25 kr per aktie. Med ett substansvärdesperspektiv kan alltså nuvarande aktiekursen i princip motiveras av bara bolagets förvaltningsfastigheter.

UNDERSKOTTEN FINANSIERAS MED LÅN

En sak som tydligt komplicerar bilden är att Arlandastad själva är huvudman för hyresgäster som står för en fjärdedel av hyresintäkterna och driver dessa verksamheter med förlust. Exempelvis hade hotellen i Arlandastad sannolikt varit betydligt svårare att hyra ut utan att den idag förlustbringande mässverksamheten funnits i området. Samma sak med Skavsta flygplats. Kanske kommer bolaget att kunna lyfta de operativa verksamheterna till lönsamhet och i de bästa av världar även avyttra dessa med vinst. Men det återstår att bevisa.

Arlandastads nettoskuld om 1,5 miljarder motsvarar 45% av förvaltningsfastigheternas redovisade värde. Det är relativt de flesta bolag inom sektorn ganska lågt. Bolagets räntebärande skulder utgörs endast av banklån och det finns därmed inga stora obligationsförfall att hantera. 

Gällande finansieringen är det dock en tydlig svaghet att koncernen drivs med underskott och att verksamheten åtminstone sedan noteringen 2021 finansierats genom att bolaget löpande tar upp nya lån. Arlandastad har de senaste åren även fått 300 Mkr i förskott från Trafikverket för vissa åtgärder bolaget kommer att behöva genomföra relaterade till bygget av Ostlänken.

SPÄNNANDE UPPSIDA I BYGGRÄTTERNA

Halva bolagets bokförda värden finns i den enorma byggrättsportfölj som uppgår till 1,2 miljoner kvm. Det bokförda värdet för byggrättsportföljen på 3,4 miljarder motsvarar 3 080 kr per kvadratmeter detaljplanerad byggrätt. Fördelningen är dock ojämn. Byggrätterna i Arlandastad värderas avsevärt högre än de vid Skavsta.

Arlandastad lyfter själva fram att snittpriset i affärerna där de sålt byggrätter varit 5 000 kr per kvm. Om det är representativt som värde för hela portföljen är idag svårt att bedöma. Man kan tänka sig att det är bland de bättre byggrätterna som det gått att sälja under de senaste åren med seg transaktionsmarknad.

Det bokförda värdet på byggrätterna motsvarar 53 kr per aktie.

Därutöver kan ytterligare upp till 1,1 miljoner kvm tillkomma från pågående samt framtida detaljplaneprocesser.

Arlandastad har även några samriskbolag med både byggrätter och pågående projekt. Dessa värderas i Arlandastads balansräkning till motsvarande 6 kr per aktie.

Inklusive byggrättsportföljen kan man alltså se ett substansvärde över 80 kr per aktie i Arlandastad. Bolaget själva lyfter fram ett substansvärde om 85,3 kr per aktie vilket de baserar på bolagets egna kapital.

I grafiken intill har vi uppskattat hur Arlandastads substansvärde fördelar sig per tillgång.

INTRESSANT FÖR DEN SOM INTE RÄDS RISK

Arlandastad är ett svårt bolag. Tillgångsportföljen är klart spretig till sin karaktär. Bolaget tjänar inga pengar och underskotten finansieras med upptagande av lån.

När byggkonjunkturen väl vänder borde dock fina värden börja trilla ut ur byggrättsportföljen. Beaktat detta ser värderingen knappast utmanande ut. Vi lutar mot att bolaget kommer att fixa att hålla sig finansiellt flytande i väntan på att byggkonjunkturen ska vända.

För den som inte räds risk och som vill exponera sig mot bättre byggkonjunktur är Arlandastad ett intressant val. Vi väger över till ett spekulativt köpråd.