Hufvudstaden: Skrota NK – bygg bostäder?

Hufvudstaden (126,40 kr) – ett av Sveriges mest anrika fastighetsbolag. Bolaget grundades av Ivar Kreuger redan 1915 och äger idag 30 fastigheter i Stockholm och Göteborg. Bolagets största ägare är Fredrik Lundberg via investmentbolaget Lundbergföretagen.

Använd pilarna under bildspelet nedan för att se karta och bilder på bolagets viktigaste fastighetsinnehav. Totalt är beståndet värderat till närmre 50 miljarder kronor.

Hyresintäkterna är nästan jämnt fördelade till hälften mellan kontor och butiker/restauranger. Alltihop beläget på finaste adress. I snitt är fastigheterna bokförda till ett värde om närmre 125 000 kronor per kvadratmeter.

Aktien däremot handlas till en stor rabatt på 33 procent. Skulle man köpa hela bolaget och betala av alla skulder betalar man därför ”bara” omkring 87 000 kronor kvadratmetern för fastighetsbeståndet.

Man kanske skulle kunna säga att man betalar för en fin lägenhet på Söder men får en lyxvåning på Östermalm.

Den stora andelen hyresgäster inom handel oroar absolut. För butiksyta i bästa läge i Stockholm och Göteborg är trenden att vakansgraden ökat från under 1 procent 2015 till 2,5 procent 2019.

Samtidigt ska risken inte överskattas. För skickliga fastighetsägare finns alltid möjligheter att på kreativa sätt hitta alternativ användning för ytan – om så krävs. Om inte butikshandeln vaknar till liv kanske det är dags att göra bostäder av NK? Vi vet en fastighetskille med koll på konverteringar som verkar vara i behov av ett extraknäck.

Smaklösa skämt åsido är grundidén inte helt fel. De bästa lägena i Stockholms och Göteborgs innerstad lär alltid vara eftertraktade – om inte som butiker så kanske som bostäder eller kontor. Möjligtvis är den stora rabatten på börsen därför obefogad även om handeln blöder just nu i coronatider.

Tabellen nedan visar Hufvudstadens resultaträkning idag samt i ett pessimistiskt scenario med 15 procent lägre driftöverskott. Något att ta med sig är att Hufvudstaden varken tidigare eller efter vårens kursras är en aktie man köper för kassaflödets skull. P/E-talet är norr om 20 och utdelningen på aktien kring 3 procent.

Ska man köpa Hufvudstaden är det för värdena i balansräkningen. Och det finns mycket av den varan. Med fastighetsbranschen kanske starkaste balansräkning lär bolaget stå pall för det mesta. Belåningsgraden är låga 17 procent.

Även i ett pessimistiskt scenario med lägre driftöverskott och högre avkastningskrav vid värderingen av bolagets fastigheter rör sig knappt belåningsgraden. Substansvärdet skulle förvisso kunna falla nedåt 135 kr per aktie. Men det är fortfarande högre än dagens aktiekurs.

Går vi in i en djupare lågkonjunktur lär förstås även Hufvudstaden ha en utmanande tid framöver med stigande vakanser och pressade hyror. Men om det är någon gång man ska köpa aktien så är det kanske i ett sådant läge?

Man ska dock inte hoppas på någon börsraket här. Överlag händer inte särskilt mycket i Hufvudstaden och bolaget äger i princip samma fastigheter idag som för ett decennium sedan.

I goda tider lär aktien inte hålla jämna steg med ett bredare fastighetsindex utan ska nog snarare ses mer för vad det är – en investering i att några av Stockholms och Göteborgs bästa lägen fortsätter vara en attraktiv plats att driva verksamhet på.

Ett klart minus i vår bok är att ingen i koncernledningen utöver bolagets just nu sjukskrivne VD Ivo Stopner äger aktier i bolaget. Och VD:s ägande värt knappt 7 Mkr (varav nästan allt utgör pension) är pinsamt litet givet hans 30 år i bolaget och drygt 20 år på högsta position.

Den som accepterar de förutsättningarna kan ändå köpa Hufvudstaden. Aktiens rabatt är nog oförtjänt stor i dagsläget.