Närmar sig lånetaket

Västsvensk Logistik äger Kappahls centrallager utanför Göteborg. Bolaget är hårt skuldsatt och hyresgästen har det kämpigt i krisen – men återgår läget till det normala är uppsidan kring 40 procent.

https://www.affarsvarlden.se/kommentar/sektorspecial-konsultdrivna-fastighetsbolag

Västsvensk Logistik (80 kr) är vad vi kallar ett ”konsultdrivet fastighetsbolag”. För bakgrund om fenomenet kan man med fördel läsa följande krönika.

Under sommaren kommer vi skriva om ett flertal av dessa. Samtliga analyser samlas i den artikel som finns länkad här bredvid.

VÄSTSVENSK LOGISTIK
Börskurs: 80,00 kr Antal stamaktier: 2,5 mn
Börsvärde: 196 Mkr Belåningsgrad fastigheter: 60%
P/E-tal (EPRA): 7,9 Substansrabatt (EPRA): 17%
VD: Maarit Nordmark Ordförande: Per-Olof Persson

Verksamheten: Kappahls centrallager och huvudkontor utanför Göteborg

Västsvensk Logistik äger fastigheten Hästägaren 3. Den är uthyrd till klädkedjan Kappahl och används som centrallager och huvudkontor.

Fastigheten ligger i Mölndal dryga milen söder om Göteborg och med närhet till E6 och E20. Den är belägen i ett område där både bostäder och annan kontors- och lagerverksamhet finns.

Den uthyrbara arean utgörs av 39 000 kvadratmeter logistikytor samt 9 000 kvadratmeter kontor. Hyresvärdet är 39 Mkr.

Vakansrisk: Hur går det egentligen för Kappahl?

Kappahl hade redan tidigare problem att handskas med, i den värld där allt fler handlar kläder på nätet. Covid-19 har förstås inneburit en ännu mer akut prövning för bolaget. Hittills har Kappahl fått anstånd att betala halv hyra i april och maj som ska återbetalas i slutet av augusti 2020. Västsvensk Logistik har dock inte behövt lämna några hyresrabatter så hittills har ingen hyresförlust redovisats.

Exakt hur det går för hyresgästen är dock svårt att veta eftersom Kappahl sedan Mellby Gårds uppköp inte längre är noterat på börsen. Som exempel kan man dock nämna att H&M tappade halva omsättningen och gjorde miljardförlust under mars-maj. Klädbolaget MQ som tidigare fanns på börsen har ansökt om konkurs. Men räddades sedan av Mats Qviberg.

Senaste offentliga bokslutet är för snart ett år sedan och då hade Kappahl räntebärande lån på närmre 600 Mkr. Covid-19 har garanterat ökat på detta så om inte ägaren stoppat in nya pengar skulle vi tippa att skulderna överstiger 750 Mkr. Detta för ett bolag som på sikt kanske kan tjäna 200 till 400 Mkr i ett optimistiskt scenario.

Det är en hög men hanterbar skuld även om det förstås kräver att verksamheten återhämtar sig tids nog. I dagsläget är det svårt att veta var det hela tar vägen och Västsvensk Logistik har ställt in aktieutdelningen för året.

Hyreskontraktet med Kappahl löper till oktober 2027. Hur svårt det skulle vara att hyra ut fastigheten till någon annan om Kappahl säger upp kontraktet eller går i konkurs vet vi inte. Men även om fastigheten ligger i ett relativt centralt läge låter det sig nog inte göras utan relativt stora kostnader.

Västsvensk Logistiks största ägare Värde (Mkr) Andel
von Euler & Partners 32 16,3%
Aspelin-Ramm Fastigheter AB 20 10,2%
Carl Tryggers Stipendiestiftelse 11 5,4%
Britt Marie Janson 8 4,1%
Fen Lin 8 3,8%
Nordnet Pensionsförsäkring 6 3,1%
Invima AB 6 3,1%
Avanza Pension 5 2,7%
Källa: Holdings

Ägare och nyckelpersoner: förvaltas av Hestia

Västsvensk Logistik förvaltas i sin helhet av fastighetsförvaltaren Hestia och ”ledningen” utgörs av anställda av Hestia.

VD på deltid heter Maarit Nordmark som även är VD i de konsultdrivna fastighetsbolagen Kallebäck (Saab-fastighet utanför Göteborg) och Saltängen (ICA:s centrallager i Västerås, nu avnoterat efter refinansieringsproblem och lågt bud på fastigheten).

Största ägare är förmögenhetsförvaltaren von Euler & Partners. Näst störst är den mindre fastighetsutvecklaren Aspelin Ramm med kontor i Mölndal i närheten av Kappahl.

BALANSRÄKNING Per Q4 2020
Förvaltningsfastigheter 0,6 mdr
Fastighetsvärde per kvm 13,0 tkr/kvm
Belåningsgrad fastigheter 60%
Substansvärde per aktie (EPRA NAV) 96 kr

Balansräkning: belåning i riskzonen

I senaste kvartalet värderades också bolagets fastighet ned med 23 Mkr till 623 Mkr. Det medförde att belåningsgraden steg till 60 procent vilket är en av de högre siffrorna i sektorn.

Ifall belåningsgraden i januari 2021 överstiger 61,25 procent så kommer ett extra amorteringskrav om 12 Mkr per år slå till. Det skulle ungefär halvera utdelningskapaciteten. Eftersom bolaget bara amorterar 1 procent om året räcker det att fastighetsvärdet faller ytterligare någon procent för att detta ska inträffa.

Finansieringen består av lån i bank. Detta förfaller först om 2,5 år så än så länge är inte refinansiering ett problem även om det kan bli på sikt.

RESULTATRÄKNING Per Q4 2020
Hyresintäkter 41 Mkr
Driftskostnader -4 Mkr
DRIFTSÖVERSKOTT = 37 Mkr
Central administration -2 Mkr
Finansnetto -10 Mkr
RESULTAT FÖRE SKATT = 25 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 10,16 kr
Utdelning per aktie 7,20 kr
Direktavkastning 9,0%

Värdering: en av de billigare i sektorn

Än så länge är intjäningsförmågan intakt och fortsätter hyresbetalningarna komma in så är P/E-talet knappt 8.

I år är utdelningen inställd men om den återupptas på samma nivå som i fjol så är direktavkastningen 9,0 procent. Det gör Västsvensk Logistik till ett av de billigare konsultdrivna fastighetsbolagen.

Slutsats: en aktie att undvika på lång sikt

Det är inte alls säkert att Västsvensk Logistik och dess hyresgäst går oskadda ur krisen. Kappahl är sannolikt hårt skuldsatt och kämpar i motvind även om en stark ägare i Mellby Gård talar för att bolaget kan överleva.

Även Västsvensk Logistik är mycket högt belånat och ligger i farozonen att behöva sätta in extra amorteringar om fastigheten faller ytterligare i värde. Fortsätter bolagets hyresgäst att harva är det inte heller otänkbart att det blir problem med refinansieringen om några år.

Aktien är ett av de billigaste konsultdrivna fastighetsbolagen. I ett generöst återhämtningsscenario där utdelningen återupptas och aktien handlas till 7 procents direktavkastning är uppsidan närmre 40 procent på något års sikt.

Om samhället successivt börjar återgå till det normala finns chans att marknaden börjar inteckna ett sådant scenario. Vi stänger därför det lyckosamma säljråd som vi haft på aktien. På lite längre sikt är Västsvensk Logistik ändå en aktie vi tror man gör bäst i att undvika.

    Annonstorget Premium i samarbete med King Street Media Annonsera här