Fastighet Bostadspriser
Analytiker: ”Bostadspriserna kan falla 15% – astronomisk räntebörda”
Under 2021 var den tvååriga listräntan hos de stora bankerna i snitt 1,75% och i slutet av 2022 hade den stigit till hela 4,7%. Det tror den oberoende analytikern Peter Malmqvist är en av de främsta orsakerna till fjolårets nedgång på bostadsmarknaden.
”Många sitter nu med ett lån som är lite för stort. Med ett lån på fyra miljoner så har 70 000 kronor i ränta blivit närmare 190 000 kronor. Det blir en astronomisk räntebörda, även om det tar ett tag innan det slår igenom”, säger han.
Peter Malmqvist menar att alla från 25 år och uppåt har tryckts in i ett system från 2014 och framåt, med väldigt låga räntor som lurat människor att köpa bostäder:
”SKÄMTRÄNTESATSER”
”4-4,5% var skämträntesatser som bankerna hade i sina stresstester men som ingen trodde på – då. Ett par räntehöjningar till så är vi uppe på 6%.
SBAB:s chefsekonom Robert Boije tror att snitträntan efter rabatt toppar tidig vår runt 4,5%, för att sedan gå ner något mot slutet av året.
När det gäller bostadspriserna så tror inte Peter Malmqvist att vi nått botten – än, utan spår att de kommer att fortsätta ner:
”SEB:s boprisindikator har varit på minus under sju månader och det indikerar nåt som är väldigt mörkt. Under Lehmankrachen 2008 hade vi åtta månaders nedgång men som återhämtade sig redan efter fyra månader. Det ser vi inte nu. Det finns inget som tyder på att läget håller på att förbättras”, säger han.
EN HEMSK BOTTEN
Robert Boije har tidigare spått ett prisfall på cirka 20% från toppen, något som framförallt villaägarna fått känna på:
”Där är vi nästan nu när det gäller villapriserna. Att det stannar där baseras dock på att vi inte får en ökande arbetslöshet, då blir det väsentligt mycket värre. I ett sånt scenario så kan man inte utesluta att priserna ska ner ytterligare 10%”, tror han.
Peter Malmqvist drar paralleller till den senaste nedgången på bostadsmarknaden 2017 då priserna föll 9% – utan oro för höga räntor, men med infört amorteringskrav:
”På toppen nu låg priserna 25% högre än toppen innan 2017, så jag undrar om det inte finns nån hemsk botten i närheten av där botten var 2017. Det skulle innebära en ytterligare nedgång på 16%. Det är ingen rolig historia.”
DUBBELSNYTING
Det blir en dubbelsnyting för hushållen med både höjda räntor och skenande elpriser, menar Malmqvist. Något som även slår hårt mot detaljhandeln:
”Jag var in i en sportaffär tre veckor innan jul och rean var redan igång med 25% rabatt på allt. Jag tror att detaljhandeln är på väg in i väggen rätt ordentligt.”
Och effekten kommer att synas ännu tydligare nästa år tror han:
”Det kommer bli tufft de kommande två-tre åren för många bolag med dessa stigande räntor. Det svider hos folk, det märks nog inte i år – men det kommer att bli sämre.”
SLÅR MOT ÅRE
Konsumentbolag som till exempel Skistar kommer att straffas då folk inte längre har råd att unna sig en fjällsemester, menar Malmqvist och tror att bostadsmarknaden i Åre generellt kommer att få det tungt:
”Utbudet i Åre kommun var nyligen 174 objekt till salu. På toppen av pandemihysterin var det 30. Många bostadsägare är med all sannolikhet ordentligt stressade med dessa elpriser och det stundar tuffa tider i Åre där utbyggnadstakten varit så enormt snabb.”
Robert Boije bekräftar att utbudet av bostäder är väldigt högt – till och med högre än innan pandemin. Däremot är han förvånad att inte priserna på fritidshus fallit mer:
”Jag var ute tidigt och trodde att de skulle falla först, men det har vi inte sett än, däremot ett ökat utbud, inte minst i Åre och däromkring”, säger han.
Enligt Svensk Mäklarstatistik så har priserna i Åre kommun istället gått mot strömmen och ökat det senaste året. Slutpriserna på fritidshus har ökat med 13% och bostadsrätter har stigit med 15%.
När det gäller nyproduktioner så har priserna höjts i en del projekt, bland annat i lyxiga Ullådalsstugan:
”Vi har gjort flera prishöjningar, den senaste under Q4 2022, på grund av de ökade priserna på råvaror och entreprenad. Snittpriset i projektet är idag 107 192 kr/kvm”, säger mäklaren Joakim Westerlind på Bjurfors.
Att säljare av andrahandsobjekt i Åre inte nöjer sig med mindre än tidigare kan vara en av svårigheterna med att få objekten sålda, vilket bidrar till det höga utbudet.
STOCKHOLMARE HAR DRIVIT UPP PRISERNA
Peter Malmqvist menar att det främst är stockholmare – med höga belåningsvärden på sina bostäder – som drivit upp priserna i Åre och gjort det tufft för andra att konkurrera om objekten:
”Bostadsägare i Stockholm tävlar med bostadsägare i Jönköping om samma fritidsfastigheter. Deras bostäder kanske har stigit lika mycket procentuellt, men det är kronor och ören vi konkurrerar med.”
”De stigande fastighetsvärdena gör att Stockholmare köper överallt där man ”ska” köpa: Åre, Västkusten, Bjärehalvön – överallt är det bara stockholmare. De ökade belåningsvärdena på Stockholmsfastigheter bidrar också till att det är lättare för en stockholmare att få lån för att köpa en fjällkåk”, säger han.
De båda är eniga om att de stora förlorarna och de som drabbas värst är byggsektorn:
”De galopperande bostadspriserna har medfört ett väldigt högt byggande. Under tre års tid har vi byggt runt 65 000 bostäder per år, där 80% varit bostadsrätter och det är inte direkt 70-talets bostäder för Järvafälten som byggts utan ganska exklusiva grejor”, summerar Peter Malmqvist.
En effekt av det blir att bostadsbyggandet kommer att gå ner kraftigt, då få kommer att ha råd att teckna sig för en ny bostad med sin nuvarande bostad kvar.
Robert Boije håller med:
”Nyproduktionen är tvärdöd, det är nattsvart när det gäller försäljning av nya bostäder. Där ser vi de största konsekvenserna hittills. De har ju också lidit mycket av stigande priser på insatsvaror, även om vi nu kan se en viss lättnad där.”
Finns det någon ljuspunkt?
”Om vi tittar tillbaka till sättningen 2008 så kunde Riksbanken sänka räntan och det tror nog ingen kommer hända det kommande året. Det är väldigt svårt att se att någon extern faktor skulle komma in och stötta upp systemet”, säger Malmqvist, som tror att den enda ljusningen skulle kunna vara fred i Ukraina:
Alice Teodorescu: Rimligt att svenska hushåll är frustrerade – men det finns hopp
”Om Putin störtas, kriget upphör och gaspriserna rasar, så kan enerikostnaden minska, vilket snabbt skulle kunna förbättra boendekostnadskalkylen. Annars har jag svårt att tro att det finns något som kan ändra situationen.”
Robert Boije säger att fred vore ett viktigt steg på vägen, men att risken finns att sanktionerna ligger kvar ett bra tag.
”Om inflationen börjar komma ner så kan det bli ett första ljus i tunneln. Energipriserna känner jag mig mer orolig över, där blir det nog inte en lika snabb tillbakagång”, tror Boije och fortsätter:
”Givet vår grundprognos att inflationen har toppat så borde bostadspriserna kunna öka under 2024, möjligt att man ser en mer positiv andrahandsmarknad redan under hösten.”
POLITISKA PÅTRYCKNINGAR
Peter Malmqvist har ett alternativt scenario, där påtryckningar utövas på de självständiga riks- och centralbankerna, från den politiska apparaten:
”När saker och ting börjar gå riktigt dåligt i de stora kapitalmassorna, då börjar det bli riktigt läskigt. Det är då politiker kan börja tycka att bankerna tagit i lite och kanske borde ta det lite piano med höjningarna.”
Slutsatsen blir kanske ett nytt system tror Malmqvist, med bostadspriser som går sidledes en tid:
”Vi får nog leva med en hög inflation kring 5%, räntor på 5% och löneökningar på 5% de kommande åren. Sen får vi se om det blir ett nytt system – det var ju otänkbart för bara ett och ett halvt år sen.”
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.