Byggbolagen har mer att ge

De tidigare så utskällda byggbolagen har förvandlats från börsens fula ankungar till rena rama popaktierna. Samtliga har stigit kraftigt i år och inräknat utdelningar är kursuppgångarna mellan 24 och 53 procent med NCC som den största vinnaren.
Vad är det som hänt? Och viktigare, vad händer framöver?

Det som NCC och Skanska har gjort de senaste åren, påminner till stor del om vad Peab gjorde för mycket länge sedan. Man lämnar utländska marknader, trimmar organisationerna, skär hårt i alla onödiga kostnader som finns och avyttrar verksamheter som inte passar in. (Visserligen knoppade Peab av sina fastigheter i fjol, under namnet Brinova, men merparten av renodlingen skedde långt tidigare).

Senast exemplifierades saken av att Skanska sålde sin Serviceverksamhet i förra veckan med en reavinst på en miljard kronor och NCC kröp ur sin betongrörelse. De båda jättarna har också utnyttjat det hysteriska utländska fastighetsintresset till att göra massiva fastighetsförsäljningar. Skanska har sålt i Ungern, Malmö, Stockholm och så vidare för flera miljarder kronor.

NCC har sålt i Kista för över en miljard, i Belgien för en halv miljard och om några månader är hela Tysklandsbeståndet sålt, också värt en halv miljard. NCC:s fastighetsportfölj är efter försäljningarna avsevärt mindre. Skanskas innehav är fortfarande väldigt stort och bara de kommersiella husen är värda uppemot 8 miljarder kronor.

Vad har då hänt med pengarna?
De har gått till amorteringar. Båda bolagen har stärkt sina balansräkningar rejält: Skanska har gått från en nettoskuld på över 9 miljarder kronor till en nettokassa på 7 miljarder. NCC har gått från en nettoskuld på 14,5 miljarder till en nettoskuld på uppskattningsvis 2 miljarder.

Riskerna i de båda bolagen har därmed minskat rejält. Skuldsaneringen kan också kopplas till vd:arna Stuart Graham i Skanska och Alf Göransson i NCC. Båda har städat upp efter sina företrädares – Claes Björk och Jan Sjöqvist – förvärvsfester. Därför tog också vändningen längre tid än vad marknaden trodde, eftersom såväl Graham som Göransson gjorde det klassiska vd-tricket att ta några nedskrivningar initialt och skylla på företrädaren.

I JM är det också en ny vd som fått rätta till problemen, Johan Skoglund. Företrädaren – Carl Eric Stålberg – satte bolaget i en djup kris, vilken upptäcktes först efter hans avgång. I JM gick kärnverksamheten riktigt illa fram till förra sommaren. Vändningen kan till viss del tillskrivas bolaget, men framför allt marknaden. JM är beroende av bostadsmarknaden och det låga ränteläget har ökat intresset för de nyproducerade lägenheter som JM är fullproppat med.

Första halvåret i år sålde JM 2 400 bostäder, att jämföra med knappt 1 300 under samma period i fjol. Nettoskulden har minskat med en miljard och skuldsättningsgraden har därmed sjunkit till 60 procent, tidigare låg den kring 100. JM är räddat och aktiekursen har stigit kraftigt, men det är fortfarande långt till forna kurstoppar.

Den starka bostadsmarknaden har också fått det, traditionellt sett, stabilaste av bolagen, Peab, att utvecklas till det bättre. Lite nedskrivningar har det blivit, men året som helhet ser ut att bli bra. Peab framstår också som det mest optimistiska bolaget och går emot den allmänna uppfattningen att hela byggmarknaden här hemma står still nästa år. Peab tror att bostadsbyggandet blir starkt i Stockholmsregionen och kring universitetsstäderna.

Svag kontorsmarknad
Alf Göransson på NCC är mindre optimistisk om marknaden och pekar på att kontorsmarknaden är fortsatt svag, i synnerhet i Stockholm. Med tanke på att de tomma ytorna uppgår till 17 procent i huvudstaden, kommer det att ta långt tid innan vi ser spadar sättas i marken för pråliga kontorsbyggen igen. För Skanska är den nordiska marknaden inte av samma betydelse, viktigast är att få fart på marginalerna i USA och att den östeuropeiska marknaden fortsätter att generera fin lönsamhet.

Nedmontering, riskreducering och stigande aktiekurser är alltså årets trend. Men det är inte bara balansräkningarna som är i fokus. NCC:s byggrörelse håller på att bli riktigt lönsam och snart är företaget också i hamn med de tidigare problemen inom Roads; Skanska talar allt positivare om möjliga marginalhöjningar och JM får en fin hävstång när nu alltfler bostäder kan säljas.

Här ligger stora kommande resultatlyft som gör att själva rörelserna – borträknat reavinster – kommer att visa på vinstlyft de kommande två åren. Lägg till att såväl NCC som Skanska slipper skriva av goodwill från och med nästa år och resultaten blir ännu bättre. Och det betyder också stigande utdelningar.

Det är så gott som klart att Skanska kommer med någon form av engångsutdelning till våren. Dessutom bör NCC göra samma sak. Men det viktiga är att både Skanska och NCC kommer att höja sina ordinarie utdelningar. Det är en viktig signal inför framtiden liksom ett golv för aktierna som därmed får begränsad fallhöjd. Peab borde också höja och troligen slår JM till med en krona till.

Att byggaktierna stigit i år samtidigt som marknaden ännu inte vänt är egentligen helt enligt skolboken – byggandet kommer sist i konjunkturuppgången och om aktierna stiger nu indikerar det en stark byggmarknad i slutet av nästa år och framåt 2006-2007. Därför kan aktierna rulla på ett tag till och kanske stiga uppemot 20 procent på något år. NCC och Skanska är Affärsvärldens favoriter.

Tro dock inte för en sekund att vi sett de sista negativa överraskningarna från branschen – en utebliven order, mögelskador, sprucken damm eller kostnader som dragit i väg och leder till att projekt kommer att skrivas ner får vi höra talas om i framtiden också. Men nu är det upp som gäller.