Die dummen Deutschen?

Tyska fastighetsfonder håller på att invadera den svenska fastighetsmarknaden. Hittills i år har fonderna shoppat fastigheter för sammanlagt 8,2 miljarder kronor bara med de större köpen i storstäderna. Och mycket talar för att köpruschen håller i sig.

Tyskarnas förkärlek för svenska hus är ingen slump. En viktig orsak är fastighetsfondernas välfyllda kassor. Ingen annan fondkategori har dragit in så mycket pengar som fastighetsfonderna i Tyskland hittills i år. Totalt handlar det om 130 miljarder kronor, mot aktiefondernas 14 miljarder.

– Den spruckna it-bubblan blev smärtsam för många tyska aktiesparare. Nu är det riskspridning som gäller och då är fastigheter en självklar placering, säger Tim Oliver Ambrosius, talesman för Deutsche Bank Real Estate (DGI).

DGI:s fond grundbesitz-global köpte nyligen Göteborgsfastigheter av Skanska för 360 miljoner kronor. Totalt äger fonden fastigheter för 20 miljarder kronor, varav i Sverige för 3,2 miljarder.
Att Sverige är hett just nu förklarar Tim Oliver Ambrosius med ett stort utbud, lockande priser och en jämfört med övriga Europa hög direktavkastning. Fonden ser gärna fler affärer i Sverige.

– Intressant är Göteborg och Stockholm eftersom det är lätt att gå ur fastigheterna. Priset ska ligga på 25 miljoner euro och uppåt, säger han.

Deka Immobilien Investment GmbH (ingår i Sparkassen-Financial Group) vill också köpa fler svenska fastigheter. Totalt förvaltar bolagets fastighetsfonder 160 miljarder kronor. Till förvärven i år räknas en kontorsfastighet i Solna som såldes av AMF Pension. Tidigare köptes Citykronan i centrala Stockholm av Skanska. Men fonden vill köpa mer.

– Ja, just nu för vi konkreta samtal men det är för tidigt att kommentera. Skandinavien med Stockholm i spetsen kan bli en brygga till de nya EU-medlemmarna i Baltikum. Vi investerar anti-cykliskt och då ligger Sverige perfekt till, säger Christian Fischer, chef för marknad och analys hos Deka.

Det fondbolag som investerat flitigast i Sverige i år är Haus-invest som förvaltas av CGI (Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbh), ett dotterbolag till Commerzbank. Haus-invest är Tysklands största fastighetsfond. Cirka 70 procent av kapitalet är placerat utomlands. Fonden investerade redan 1996 i Stockholm och i år har den bland annat köpt Klara Zenit (där bland annat Affärsvärlden är hyresgäst) i Stockholms centrum samt Skanskas huvudkontor i Solna. Pris: 4,4 miljarder kronor.

På hugget är även Internationales Immobilieninstitut (III) som i somras köpte halva Centralhuset i Göteborg av NCC.

– Vi vill fortsätta att investera i Sverige. Genom att äga flera hus kan vi optimera förvaltningen. I Stockholm kan jag tänka mig att vi köper 1 till 2 fastigheter i storleksordningen 300 till 500 miljoner kronor, säger Wolfgang Scholl, ansvarig för III-fondens investeringar i Skandinavien.

De tyska fonderna är genomgående optimistiska när det gäller den svenska fastighetsmarknaden. Kanske för optimistiska. När det gäller Sverige spår exempelvis DB Real Estate (DGI) att hyrorna under nästa år kommer att öka med en procent. För 2005 räknar bolaget med en uppgång med hela 7,5 procent.

Den synen delas inte av svenska fastighetsexperter som Affärsvärlden talat med. De räknar med en fortsatt hyresnedgång 2004 eller i bästa fall ingen förändring alls. Prognoser är för 2005 är det få som vågar sig på. Dessutom dras Stockholmsmarknaden med höga vakanser. Men det bekymrar inte Tim Oliver Ambrosius, på DGI.

– Nej, en viss andel vakans är bra. Det skapar rörlighet. Vakanser på upp till 7 procent ser vi inte som dramatiska. Men vi är förstås mycket noggranna innan vi köper.

Hans kollega Wolfgang Scholl verkar inte heller vara särskilt orolig.

– Det är som tidigare generationer alltid har sagt: Fastigheter vinner i längden.

Frågan är om det även kommer att gälla för de svenska fastigheterna.