Fastighetsjätte på väg till börsen

Enligt grundaren och storägaren Urban Edenström, genomförs just nu en förutsättningslös undersökning om Strongholds framtid och eventuell kaptialanskaffning.

– Vi har sagt i styrelsen personalen att möjligheterna att vi hamnar på börsen är 50/50, säger han.

Stronghold är ett ägarboalg som satsar i fastighetsrelaterade kunskspföretag. Vi vill kunna köpa fler företag som ett konsult- och förvaltningsföretag i fastighetsbranschen och skulle bli det första bolaget i sitt slag på börsen. Bolaget, med 500 anställda, genomgår just en översyn i syfte att få det mer börsfäigt.

Bland annat har bolaget rekryterat en ny extern vd i Stefan Lennhammer som börjar 1 september. Urban Edenström, som har 30 procent av bolaget, kvarstår som koncernchef. Samtidigt fylls styrelsen på med oberoende personer. I dagarna genomförs rekryteringar med ett head hunter-företag.

– Fördelarna med en börsnotering är att vi blir mer kända och att vi får tillgång till kapital att använda vid eventuella förvärv, säger Edenström.

Vilken typ av uppköp som i så fall kan bli aktuella vill Edenström inte säga men han påpekar att bolaget just nu tar sikte på att växa ibland annat Baltikum och i St:Petersburg.
Någon värdering av bolaget har inte gjorts ännu, enligt Urban Edenström. En värdering med traditionella mått, landar kring 1,5-2 miljarder kronor, enligt Affärsvärldens uppskattning.

Vinsten under fjolåret, före utbetalningar av bonus, landade på 100 miljoner kronor. Efter bonus 56 miljoner kronor. Då inkluderas inte 73 miljoner norska kronor, som bolaget anser sig ha rätt till efter att ett norskt fastighetsbolag köptes ut från börsen i november förra året. Bolaget tvistar nu med köparen, det norska försäkringsbolaget Gjensidige, om de pengarna. Tvisten ligger i skiljenämnd och väntas bli avgjord före jul.

Stronghold sköter, genom sitt dotterbolag Newsec, bland annat fastighetsvärdering, mäkler, coprorate finance samt fastighetsförvaltning. Det gäller allt från reparationer till att skaffa hyresgäster och skriva hyreskontrakt, åt stora institutionella ägare. Värdet på förvaltningsfastigheterna är över 70 miljarder kronor.

Dotterbolaget Niam driver dessutom fastighetsfonden Niam 3, som har gjort investeringar på cirka 13 miljarder kronor. Två tidigare miljardfonder har avvecklats under de senaste två åren.

– Att öppna en fjärde fond är aktuellt men vi vet inte när det kan ske. Hade du frågat mig för något år sedan hade jag svarat att vi kunde resa en fond med 6-7 miljarder kronor. Nu tror jag att vi väljer en mindre fond, kring 3 miljarder kronor. De här tre miljarderna innebär ändå att vi får köputrymme (inklusive belåning) på 15 miljarder kronor. Det är inte så lätt att göra bra affärer idag , säger Urban Edenström.

Därmed berör handet faktum att fastighetsmarknaden de senaste tre åren har rusat i höjden och att nya fastighetsförvärv börjar bli svåra att räkna hem. Så sent som i juli skakade fastighetsmarknaden i Sverige till när det danska fastighetsbolaget Keops offentliggjorde en affär värd över 6 miljarder kronor. Efter en tid visade det sig att finansieringen inte var ordnad vilket allmänt tolkades som att bankerna dragit öronen åt sig och att fastighetspriserna kanske har nått en topp, inte minst på grund av riksbankens aviserade räntehöjningar.

Det tror nu inte Urban Edenström. Inte förrän tidigast i vår. Bland annat stöder han sig på dotterbolaget Newsecs preliminära rapport Nordic Report som publiceras inom några veckor. Där framgår det att efterfrågan är fortsatt hög på fastighetsmarknaden och att värdet av fastighetsaffärerna i landet är högre än någonsin tidigare. Fram till halvårsskiftet gjordes affärer för 75 miljarder kronor.

– Marknaden har exploderat och det är säljarnas marknad just nu. Helt klart. Det finns hur mycket efterfrågan som helst.

Om du får gissa marknadsutvecklingen den närmaste tiden är det uppåt?
– Jag tror att det vänder inom 6 till 18 månader. Jag kan inte vara mer precis. Hyresmarknaden har nyligen vänt uppåt och kommer att vara fortsatt bra i tre till fyra år till.