Halkrisk på fina gatan – sälj

SÄLJ Ett kontorsavtal i Stockholms mest centrala affärsdistrikt, CBD (Central Business District), går numera inte sällan lös på knappa 8 000 kronor per kvadratmeter och år, enligt rådgivaren JLL.

De Stockholmshyrorna må vara tillfälligt befogade, efter ett år då Spotify gått från startup-enhörning till New York-noterat samtidigt som central kontorsyta i huvudstaden under många år konverterades bort till dyra lyxboenden, i stället för att renoveras upp. Samtidigt är Stockholmskontor nu inte särskilt långt efter Europa-tvåan – och världsmetropolen – Paris dryga 8 000 kronor, och med råge redan före Moskvas dryga 6 000 kronor, Milano, på runt 6 000, samt Frankfurt, Amsterdam och Madrid, runt dryga 4 000 kronor. Endast London vid 14 000 kronor utgör någon form av ointaglig Europa-etta.

Inget av Stockholmsbörsens fastighetsbolag är lika fokuserat mot prestigetillgångar i Stockholms CBD, och i mindre mån Göteborgs CBD, som Hufvudstaden. Bolagets prestigekåkar är bokförda till totalt 44 miljarder kronor, eller i genomsnitt hela 115 000 kronor per uthyrningsbar kvadratmeter. Liksom hos övriga branschen är fastighetsvärdena uppskrivna, både utifrån hyresmarknadstryck men också nollräntans sänkta avkastningskrav i fastighetsvärderingar (yielder), som uttrycker upptrissade priser. Att tro på dagens extremlåga yielder (höga priser) är lite som att luta in hela överkroppen i nollräntans krokodilgap, för att försöka plocka åt sig bara ett år till av de starka hyresuppgångarna därinne.

För att slå börsen riskjusterat måste skiljas på bolag och aktie. Som fastighetsbolag är Hufvudstaden bra och stabilt. I dagens nollräntemiljö, som dopat fastighetspriserna, och mitt i svensk högkonjunktur, som eldat på hyreskupongerna, är aktien dock en realobligation redan prissatt för perfektion.

Uppsidan är svår att se ur Affärsvärldens ettårsperspektiv, medan nedsidesriskerna är uppenbara. Affärsvärlden ger säljråd mot en riktkurs på 100 kronor, motsvarande knappt 4 procents direktavkastning på utdelningen 2019.

Det här är en sammanfattning av analysen: Prestigekåkar prissatta till perfektion