Fyndläge i kontorsbolagen?

Det är fortsatt oroliga tider för fastighetsbolagen. Medan börsens breda index (OMXSGI) är upp 4% har Carnegies fastighetsindex tappat cirka 16% på ett år.

På många håll stiger vakanserna. Inte minst för kontorsbolagen där allt fler lokaler nu gapar tomma. Grafiken nedan visar att den genomsnittliga vakansgraden för de börsnoterade kontorsägarna på bara sex kvartal ökat från 8,3% till 10,7% – med kraftiga ökningar både i Q1 och Q2.

Notera att grafikens lodräta axel är hårt beskuren för extra dramatisk effekt, men i genomsnitt handlar det ändå om en ökning av värdet på kontorsbolagens vakanser med nästan 30% sedan 2023. Helt klart är det någonting alarmerande som händer på kontorsmarknaden.

Tabellen bredvid visar vilka kontorsägare som är värst drabbade. Det vi ser är stora ökningar över hela sektorn, undantaget Hufvudstaden. Det ska dock noteras att Hufvudstaden är enda bolag som ännu inte lämnat rapport för Q2, så möjligen riskerar siffran stiga ytterligare.

I absoluta tal ser vi att Corem och Fabege ligger oroande högt med vakansgrader på 15% respektive 13%.

Som förklaring till de stigande vakanserna nämns ofta specifika större uppsägningar, men också en allmänt svag konjunktur och trög uthyrningsmarknad. I vissa fall kan projekt ha färdigställts som inte blivit fullt uthyrda.

Den direkta kostnaden av någon procents vakanser är förhållandevis begränsad. Desto värre är de indirekta problem som kan uppstå när vakanserna ökar. Hit hör den överhängande risken att fastighetsbolagen börjar slåss om hyresgästerna med lägre hyror och rabatter som lockmedel.

Läge, läge, läge

Som konsekvens av den tröga marknaden hörs nu allt oftare röster som återigen talar om vikten av att äga kvalitativa fastigheter i bra lägen. Fastighetslegenden Hans Wallenstam är en frekvent förespråkare av detta, senast i juli i en intervju med Affärsvärlden. Ett annat färskt exempel är två fastighetsanalytiker som är inne på samma tema efter Q2-rapporterna.

I tabellen bredvid har vi gjort en grov klassificering av kvaliteten på läget för kontorsbolagens fastigheter. Det är en trubbig sammanslagning av både makroläge (städer, regioner) och mikroläge (stadsdelar, närhet till centrum). Till hjälp har vi också utgått från det genomsnittliga värdet per kvadratmeter för beståndet.

En slutsats är att man får betala närmare 20 gånger vinsten för bättre belägna kontorsbestånd, medan sämre bestånd går för mer blygsamma 13 gånger vinsten.

Däremot är substansrabatterna höga över hela brädet, och faktiskt allra högst för de bättre bestånden. En tolkning är att börsen nu oftare än förr värderar fastighetsaktier på P/E-tal snarare än substansvärden, och därmed inte vågar handla fastighetsaktier som Hufvudstaden, Fabege och Atrium Ljungberg till de värderingar bortåt 30 gånger vinsten som hade krävts för att släcka rabatten.

För den som tror att detta synsätt kommer förändras någon gång i framtiden kan det vara läge att plocka upp börsens bättre kontorsfastigheter till 25-30% rabatt mot de fastighetsvärden som värderingsmännen ser i fastighetsbolagen.

I närtid lär dock marknaden hålla fortsatt järnkoll på de skenande vakanserna.