Hufvudstadens cfo: Rätt lyx-/premium-butiker klarar retaildöden

INTERVJU Analysintervju med Åsa Roslund, ekonomi-/finanschef hos fastighetsbolaget Hufvudstaden, ett nytt säljcase från Affärsvärlden. Om segmenten som tacklar retaildöden och att äga prestigefastigheter ur ett 100 årigt perspektiv.

Bland börsens fastighetsbolag står Hufvudstadens strategi ut, både vad gäller den höga lägeskvaliteten på beståndet och den låga belåningen inom finansieringen. Hur mycket har er strategi behövt förändras eller uppdateras på senare år?
– Som ett väldigt långsiktigt bolag, som funnits under lång tid och som räknar med att finnas under lång tid framöver, känner vi att den beprövade affärsidén vi hållit fast vid fortsätter fungera. Vår väldigt solida finansiella ställning gör att vi kunnat leverera ett stadigt stigande resultat över väldigt långa perioder, och det oavsett om konjunkturerna gått upp eller ned. Men även om vår strategi i grunden ligger fast så måste vi hänga med och omvärldsbevaka så att vårt löpande arbete hela tiden är anpassat till utvecklingen i våra marknader inom kontor och butik.

Hur utsatta är Hufvudstadens varuhus- och butikskoncept, som rör sig hela vägen upp i lyxsegmenten, för retaildöden, det vill säga e-handelsomställningens utmaningar för fysisk butikshandel?
– Vi ser i dag väldigt tydliga signaler i hur konsumenternas köpbeteenden förändras. Handelsmönstren ser annorlunda ut än för ett antal år sedan och den verkligheten måste såväl vi fastighetsägare som butiksentreprenörerna anpassa sig till. Här tror vi på ett samspel mellan fysiska och digitala marknadsplatser. Som lönsamheten ser ut i dag klarar sig unika koncept i premium- och lyxsegment i bra butikslägen väldigt bra, men även delar av handelns lågprissegment går bra. Det är ’mid market’ (mellansegmenten) som upplever en stark press på marginalerna, vilket gör det svårt för dem att kunna manövrera i de här förändrade tiderna. För våra fastigheter belägna i bästa cityläge så tror vi oss ha goda förutsättningar att även framöver erbjuda både attraktiva arbetsplatser och attraktiva köpupplevelser för konsumenterna.
– För handeln generellt kommer det mer och mer krävas ett grepp om helhetsupplevelsen. Vi ser trenden utomlands att fler och fler e-handelsbolag mot konsument går in i fysiska butiksmiljöer, precis som fysiska aktörer etablerar sig på nätet. Alltfler börjar tro att båda delarna kommer korsbefrukta varandra. De fysiska miljöerna kommer att förändras, med ökade inslag av exempelvis showrooms och upplevelser som ger en känsla kring varumärken, men där köptransaktionen sedan sker digitalt eller online.

Ni ligger ständigt i topp bland de större fastighetsbolagen på uppmätt kundnöjdhet bland kommersiella hyresgäster. Vad säger det om er som bolag?
– Att vi arbetar utifrån ett gediget hållbarhetsarbete, som det heter i dag, eller bara ’långsiktighet’ om vi skulle gå tillbaka 30 år i tiden. Vi tar hand om våra fastigheter, renoverar dem och för dem framåt, in i framtiden. Vi gör det utifrån perspektivet att vi ska äga våra fastigheter i 100 år till. Då kommer inga ’quick fixes’ på fråga, utan vi gör det gediget och med kvalitet. Långsiktighet gäller även våra kundrelationer, där vi söker samarbetena som både kunderna och vi kan få ut fördelar av när de väljer att stanna länge hos oss. Likaså gäller det våra samarbeten med leverantörer, där vi jobbar långsiktigt med seriösa parter i upp- och nedgång.

Handlar era stora renoveringar av NK i Stockholm mer om retaildödens utmaningar för era hyresgäster eller mer om att NK behöver uppdateras för att fortsätta uppfattas som lyxpositionerat bland varuhusen?

– Det är en kombination av båda delarna. Även NK måste anpassas för att följa med i förändrade köpbeteenden. Vi vill att NK ska fortsätta vara ett unikt varuhus som erbjuder ett unikt utbud. Josef Sachs som grundade NK gjorde det med visionen att NK skulle vara en ’kulturell och kommersiell teater’. Över hundra år senare är det uttrycket lika aktuellt för oss i dag: att vi måste kunna erbjuda kunden en helhetsupplevelse vid varje besök i varuhuset. I samband med de ombyggnationer vi nu gör kommer vi att få se helt nya varumärken för Sverige etablera sig på just NK, och det tycker vi är jättespännande.

Toppade intäktsbortfallet från ombyggnationen av NK i Stockholm redan 2018 eller blir 2019 året då projektet ger det största kortsiktiga bortfallet?

– Det kommer vara ganska jämnt fördelat, även det slår på olika avdelningar i takt med att vi bygger om.

Ligger marknadshyrespotentialen för ert kontorsbestånd i Stockholm, om alla kontrakten hypotetiskt skulle omförhandlas i dag, ungefär i linje med de uppskattade hyresnivåer ni uppger i er marknadsbevakning*?
– Ja, absolut. Det här är intervallen vi ser av själva och det ger oss en stor (hyres-)potential. Vi baserar bedömningen på den stora massan av avtal. Även om de toppnoteringar som sattes för Stockholm CBD (det mest centrala affärsdistriktet, reds anm.) tidigare under 2018 inte följdes av nya, högre toppnoteringar mot slutet av året så ger de en dragning uppåt i den underliggande marknaden. Även i närområden utanför CBD, som Kungsholmen, ses väldigt höga hyresnivåer, som följd av uppgången i CBD. Än ser vi inte några signaler på att det här håller på att vända nedåt, så potentialen i vår underliggande avtalsstock finns kvar inför omförhandlingar över tid.

* I bokslutsrapporten för 2018: 6 000–8 700 kronor per kvadratmeter och år, exklusive fastighetsskattetillägg, för lägen inom Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamn- gatan och inom Hötorgsområdet.

Hur pass konjunkturkänsliga är dagens topphyresnivåer, eller höjda nivåer, för kontor i Stockholms CBD-område?
– Det är extremt låga vakanser i city, både hos oss och hos övriga fastighetsägare. Historiskt har vakansnivåer under 4 procent, vilket marknaden ligger betydligt under i dagsläget, kunnat driva hyresnivåerna. Vad gäller nytt utbud av kontor inom just CBD är det inte mycket som planeras tillkomma den närmaste tiden, och mycket av nyproduktionen är fullt uthyrd från start. Därtill börjar vi se hur nya branscher väljer att ha kontor i CBD, vars centralt belägna arbetsplatser blir viktiga för att attrahera rätt medarbetare, men också för att bygga image samt at ha nära till kunder. Allt det här talar för att vi ska kunna hålla kvar de här CBD-nivåerna.

Hur ser ni på konkurrensen över tid från nytillkomna och planerade kontorsprojekt i närförort, som kan hålla betydligt lägre hyresnivåer i helt nya hus? Exempelvis från Fabeges Arenastaden i Solna?
– Vi tror att det finns ett utrymme för båda delarna. Vi upplever en fortsatt stark efterfrågan på våra kontor i de allra mest centrala lägena, vilket avspeglas i inte minst att vi knappt har vakanser. Det här har skett även om det i närförort byggts extremt mycket, i exempelvis Arenastaden. Efterfrågan på arbetsplatser är väldigt stark inte bara i Stockholm, utan även i vår andra tillväxtregion Göteborg.

Hur ser ni på långsiktiga möjligheter att, vid rätt förutsättningar i framtiden, konvertera vissa av era äldre hus i centrala lägen till något annat än kontor, om det frigör stora värden som ni kan återinvestera?
– Här hamnar vi återigen i vår affärsidé: att erbjuda kontor och butiker, två typer av kommersiella lokaler som vi ser komplettera varandra väl över konjunkturcykler. Där kontorshyrorna är mer volatila med konjunkturen så erbjuder en butikshyrorna sedan många år en mer konstant tillväxt, om än på något lägre nivå. Mot bakgrund av att det inte är vår affärsidé så har vi inga planer på att konvertera någon av våra fastigheter till något annat än kontor eller butiker.

Som ett av få bolag i sektorn har ni en betydande andel betald bolagsskatt på er löpande intjäning. Håller ni med om ni inte dras med samma osäkerhetsrisker kring skatt som sektorn, inför framtida regelförändringar?
– Så är det. Vår affärsidé handlar om att fokusera på kärnverksamheten inom de två fastighetsområden vi valt att äga inom, och inte en massa andra saker runtomkring. Följden, eftersom det går bra för vår kärnaffär, är att när vi tjänar bra med pengar så gör vi rätt för oss och betalar skatt här i Sverige.

Hufvudstaden är formellt ett noterat dotterbolag till Lundbergs. Även om ni är ett självständigt börsbolag, finns det i någon mån gemensamma synsätt mellan er och (den röstmässiga) huvudägaren kring hur ni bedriver affärer?
– Vi är båda två väldigt långsiktiga koncerner och deras huvudägarskap i Hufvudstaden är långsiktigt. Så det rimmar väldigt väl med vår strategi i grunden. I övrigt har jag inget mer att kommentera.

Hur ska aktieägare utvärdera huruvida er strategi med försiktig belåning varit framgångsrik?
– Aktieägare i Hufvudstaden ska vara intresserade av en långsiktig placering med en begränsad risk. Till vår fördel talar att vi, med vår starka finansiella ställning, haft en positiv resultatutveckling samt en god utdelningstillväxt över tid, och det till en begränsad risk och oavsett vilket konjunkturläge vi befunnit oss i. Parallellt har vi kunnat investera en hel del i vårt befintliga bestånd, med fantastiska fastigheter i otroligt centralt belägna lägen. Vi tror att lägenas starka positioner kommer att bestå även en lång tid in i framtiden.

 

LÄS AFFÄRSVÄRLDENS SÄLJRÅD

Ovanstående långversion av analysintervjun med Hufvudstadens ekonomi- och finanschef Åsa Roslund publiceras exklusivt här på Affärsvärlden Analys+.

Intervjun gavs i samband med Affärsvärldens analys ”Prestigekåkar prissatta till perfektion” (öppen sammanfattning här), som utmynnade i säljråd med 100 kronor i ettårig riktkurs för Hufvudstaden-aktien.

Missa inga uppdateringar från Affärsvärlden Analys+. Följ oss på Twitter: @AFV_analysplus

Har du frågor eller synpunkter rörande tjänsten? Maila oss på: analysplus@affarsvarlden.se



OBS: Ursprungsversionen av denna artikel publicerades på en äldre version av www.affarsvarlden.se. I april 2020 migrerades denna och tusentals andra artiklar över till Affärsvärldens nya sajt från en äldre sajt. I vissa fall har inte alla delar av vissa artiklar följt på med ett korrekt sätt. Det kan gälla viss formatering, tabeller eller rutor med tilläggsinfo. Om du märker att artikeln verkar sakna information får du gärna mejla till webbredaktion@affarsvarlden.se.