Läge att binda sig

Att ligga kvar med rörliga lån över en hel konjunkturcykel lönar sig. Den sammanlagda ränteinbetalningen blir till och me lägre än med ett förmånligt bundet lån. Sant. I alla fall har “sitt still i båten”-taktiken fungerat under den magnifika 30-åriga period då tendensen pekat nedåt – från högre räntor till lägre.

Ändå saknas inte exempel på intelligenta människor som binder räntan på sina bolån. Även bland just de ekonomer och ekonomijournalister som förordar rörligt. Bundet ger en förutsägbarhet, må vara till ett till synes högt pris. Vem vet vad framtiden bär i sitt sköte? Priset för att slippa oroa sig för det är många beredda att betala. Andelen bundna lån i hela estocken är 58 procent.

Rörliga lån är nämligen oförutsägbara. Ett tremånaderslån på en miljon kronor kostar i dag 1 450 kronor i månaden (efter skatteavdrag). Samma lån kostade i mitten på oktober 3 880 kronor i månaden. Räntan låg på då 6,65 procent. Visst. Situationen var exceptionell. Riksbankens reporänta var fortfarande anpassad för att stävja en galopperande inflation. Samtidigt hade Lehman Brothers konkurs fått riskpremierna att skena.

Ett par goda vänner köpte i somras ett hus i Stockholmstrakten, och lånade fyra miljoner kronor. Bara på lägre lånekostnader har deras disponibla inkomst ökat med nästan 10 000 kronor i månaden jämfört med i höstas. De jublar. Med rätta. Det är nu rörlig ränta är som trevligast. Frågan är hur länge. Förr eller senare blir det dyrare igen.

Ovan nämnda familj kan tänka sig att binda åtminstone delar av lånen. Om inte annat för att slippa magsår. Nu är ett bra tillfälle. Just nu kostar ett femårigt bostadslån runt 4,4 procent, ett tioårigt runt 5 procent. Botten kanske kommer i vår, kanske i sommar, kanske i höst. Mycket talar dock för att vi är nära.

En missuppfattning är att de långa boräntorna styrs av Stefan Ingves och hans direktionskollegor. Så är det inte. Tre andra faktorer bestämmer priset.

Den första och viktigaste faktorn är marknadens förväntningar på framtida styrräntor. Exempelvis handlas femårsobligationer på förväntningarna om styrräntan de närmaste fem åren. Huvudscenariot just nu är att långräntorna ligger still eller kanske sjunker en aning under våren.

Den andra faktorn är spreaden, riskpremien som bostadsinstituten måste betala för att få låna pengar på den öppna marknaden jämfört med stadsobligationsräntan. Förtroendehaveriet efter Lehmans konkurs fick spreadarna att sticka mot taknocken. I början på oktober var spreaden på femåriga bostadsobligationer hisnande 1,90 procent. I dag är den nere på runt 1,20 procent. Visserligen väldigt mycket högre än före finanskrisen, men historiskt sett hyfsat normalt. Få tror att något radikalt händer med bolånespreadarna under den närmaste tiden.

Den tredje faktorn är bostadsinstitutens vinstmarginaler (räntenetto med ett finare ord). Statsminister Fredrik Reinfeldt och finansminister Anders Borg pressar bankerna att sänka sina marginaler. Om de lyckas är tveksamt.

Det är långt ifrån omöjligt att de långa boräntorna blir lite billigare. Riksbanken flaggar för ytterligare styrräntesänkning, vilket marknadens aktörer avvaktar. Kanske sjunker priset på långa bundna bolån 20-25 punkter till. Kanske blir det mer? Kanske är vi redan på botten? Att pricka in det perfekta tillfället, självaste vändningen, är minst sagt svårt. Och när marknaden bestämmer sig för att boräntorna ska upp kan det gå snabbt.

Hur dystert allt nu kan ter sig tror ändå de flesta att Sveriges konjunktur tar fart igen under nästa år. Direktörerna på Brunkebergstorg måste då åter börja oro sig för inflationen. En serie räntehöjningar inleds. Marknaden lär försöka förekomma, och därmed sticker de långa bostadsräntorna i väg.

Det andra betydligt mer deprimerande scenariot är att Sverige glider in i ett Japan-liknande tillstånd, med en lång period med låg tillväxt och nära-noll-ränta. Då kommer även de långa bostadsräntorna att sjunka kraftigt. Risken är liten. Sverige har fortfarande goda statsfinanser och en någorlunda välskött ekonomi. Det tredje scenariot är en ny Lehman-liknande chock. Även då tvingas Riksbanken hålla nere räntan på nära-noll-nivå. Men i så fall lär låg styrränta kompenseras med minskad riskaptit och därmed högre bolånespreadar.

Själva poängen med att binda bostadslån är att köpa förutsägbarhet mot en högre ränta. Att försöka träffa den absoluta bottennivån är svårt, spekulativt och går alltså tvärt emot själva syftet: trygghet. Så för dig som vill binda lånen. Varför inte slå till nu? Villkoren blir sannolikt inte så våldsamt mycket bättre, men kan bli rejält sämre.

Problemet med långa lån är den ofrånkomliga riskpremien. De är dyrare för att framtiden per definition är osäker. Snusförnuftiga bankekonomer har en lösning: Strunta i att binda bostadslånen. Undvika betala riskpremien. Månadsspara i stället under lågräntetider.

Så här fungerar det. Snitträntan för ett tremånaders bolån ligger på uppskattningsvis runt 6 procent under en konjunkturcykel. I dag kostar samma lån 2,5 procent. Mellanskillnaden i kronor och ören sparar den flitige kunden på ett för ändamålet dedikerat konto. Denna sparade buffert kan hon sedan använda om räntekostnaderna sticker iväg.

Bror Duktig-metoden är i teorin lönsam. I den verkliga världen är den tveksam, om du inte råkar vara rustad med närmast övermänsklig disciplin. Att i goda tider avstå från en sportlovsresa eller nya jackor till barnen till förmån för ett räntebuffertkonto kräver en zenmästares psyke.

Ett sista råd: Bind absolut inte lånen på mindre än fyra år. Fem år eller längre är varmt rekommenderat. Du vill för allt i världen inte behöva binda om lånen mitt i en högkonjunktur med höga räntor.