Titania: Utveckling pågår

Titania (8,68 kr) är ett fastighetsbolag med affärsmodellen att utveckla egna bostadsprojekt i Stockholmsregionen. Ambitionen är att behålla omkring 70% av de färdigställda projekten i egen bok för långsiktig förvaltning.

På så sätt har Titania byggt upp ett förvaltningsbestånd värderat till 1,6 miljarder kronor samt pågående projekt och byggrätter om ytterligare 2,1 miljarder.

Titania grundades 2002 av nuvarande huvudägare och VD Einar Janson. Ursprungligen var verksamheten inriktad mot entreprenadprojekt inom ombyggnation och renovering. 2014 stöptes bolaget om mot egen utveckling av bostadsrätter. Sedan 2017 har dock fokus legat på utveckling av hyresrätter som efter färdigställande förvaltas i egen regi.

Utvecklar och förvaltar

I Sverige har vi lyxen att ha noterade bolag som är verksamma i de flesta hörn av den fastighetsägande sektorn. I den ena änden hittar vi de renodlade utvecklarna som JM, Bonava och Besqab som primärt utvecklar bostäder för att antingen sälja till privatpersoner eller investerare. I andra änden finns det 40-talet traditionella börsnoterade fastighetsbolag vars huvudsakliga affär är att äga och förvalta fastigheter.

Någonstans mitt emellan hittar man Titania och närbesläktade bolag som K-Fastigheter, ALM Equity, Genova, K2A och Amhult2. De kommer från lite olika bakgrund men har idag gemensamt att de driver mycket projekt som i varierande utsträckning förvaltas i egen regi efter färdigställande.

TitaniaAnalys

Titania: Bostadsbyggare på frammarsch

Titania är i sammanhanget något mindre än övriga, och i nuläget med något större tyngdpunkt mot projekt snarare än förvaltning. Vi skrev mer utförligt om Titania i maj för den som vill veta mer om bolaget.

Färdigbyggt i Rågsved

Aktivitetsnivån i bolaget har varit hög under sommaren. Bland annat har ett projekt om 206 hyresbostäder i Rågsved färdigställts. Det innebär att Titania nu förvaltar sammanlagt 732 färdigställda hyresbostäder.

Det totala hyresvärdet för Rågsved-projektet är 36 Mkr men det ska sägas bygger på rätt så höga hyresnivåer. I skrivande stund återstår 68 bostäder att hyra ut i projektet där medianlägenheten är 30 kvadratmeter stor med en månadshyra på ca 11 000 kronor per månad. Detta alltså i något som av polisen klassificeras som ett ”utsatt område”.

Hittills verkar det dock som att VD Einar Janson bedömt den lokala hyresmarknaden helt rätt då lägenheterna ser ut att bli uthyrda i snabb takt, i nuläget med omkring tio nytecknade hyreskontrakt varje vecka. Däremot kan vi tycka att det är ganska så offensiva hyresnivåer att basera sina investeringskalkyler på, vilket man gjort i det här fallet.

Vi skulle också säga att det är en modell med lite annan riskprofil än det befintliga beståndet av äldre hyresbostäder. Risken för långvariga vakanser är nog lägre, givet att området är nybyggt och av betydligt högre kvalitet än andra närliggande hus som i stor utsträckning utgörs av miljonprogramslägenheter. Å andra sidan är risken i hyresnivåerna nog högre än för ett äldre bestånd där hyrorna är mer i linje med väl etablerade marknadsnivåer. Spolar vi fram tiden tio år är det inte självklart att Titania kommer kunna ta ut lika stor premie mot det övriga beståndet som nu.

Två nya byggstarter

Två nya projekt har också byggstartats under sommaren. I juni sattes spaden i backen för projektet Hallunda Gårdspark omfattande en bruttoarea på knappt 85 000 kvadratmeter. Merparten utgörs av bostäder i form av flerbostadshus, radhus och villor. Det här är ett av Titanias allra största projekt som väntas stå färdigt 2028.

I juli byggstartades totalt 414 bostäder intill Huddinge station och centrum. Även detta bedöms kunna färdigställas till 2028.

Två andra mindre projekt pågår sedan tidigare i Vallentuna som färdigställs 2025 respektive 2026. Totalt innebär detta att projekt omfattande sammanlagt 1 692 bostäder nu är i produktionsfas.

Ny finansiering på plats

Det här kräver förstås kapital. Tidigare i somras emitterade bolaget en ny obligation på 175 Mkr och häromveckan tecknade Titania ett nytt avtal för finansiering om ytterligare 1 665 Mkr med den amerikanska firman Värde Partners (vars namn är hämtat från svenskan). Det är som vi förstår saken en väletablerad firma vars huvudsakliga fokus dock är på mer finansiellt pressade låntagare, även om firman också håller på med mer traditionell fastighetsfinansiering.

Den nya kreditfaciliteten ersätter tidigare lån på befintliga förvaltningsfastigheter i Botkyrka och Täby, men kommer också ersätta befintliga byggnadskreditiv för den nyligen färdigställda Rågsvedsfastigheten.

Räntan på lånet ska vara 3,5% utöver interbankräntan Stibor 3m som för närvarande är 2,1% – alltså totalt 5,6%. Det skulle vi säga är en bra nivå för Titania, som ju också har 950 Mkr i obligationer som löper med räntor på drygt 10% i snitt. Löptiden på lånet är två år, men då finns en option för bolaget att förlänga detta.

Slutsats

Titania är verksamma i en del svajiga områden men har lyckats växa kraftigt genom att satsa hårt på att i tidiga skeden köpa in mark till låg kostnad, som nu utvecklats till ett miljardbestånd.

Skuldsättningen är hög med räntebärande skulder på 2,5 miljarder varav närmare 1,0 miljard i obligationer. Titanias nuvarande driftnetto är tunt och har historiskt inte räckt till att täcka räntekostnaderna, som är höga eftersom bolaget finansierar pågående projekt som inte bidrar till intjäningen idag men kommer ge tillväxt i framtiden. Titania är således beroende av lyckade projekt och välvilliga finansiärer. Uppsidan är att bolaget hittills lyckats behålla nästan alla sina projekt i egen bok, utan att ta in externa medinvesterare.

Aktien värderas till nästan 60% rabatt mot substansvärdet. Det kan man argumentera för är billigt, även om siffran påminner om flera andra likartade börsbolag som utvecklar för att förvalta i egen regi.

Risknivån är dock lite för hög och verksamheten lite för knepig för att vi ska våga oss på något köpråd. Vi fortsätter följa bolagets framfart men stannar med en neutral hållning till aktien.