På väg mot en ny bubbla?

Det är julstämning i fastighetsbranschen. Humöret är på topp bland såväl direktörer som på aktiemarknaden. De börsnoterade bolagen njuter till fullo av att analytiker och finansmännen återigen omfamnat dem. Nästan dagligen rapporteras det om affärer i miljardklassen. I år kommer fastigheter att köpas och säljas till ett värde av 70 miljarder kronor.

Efterfrågan på attraktiva fastigheter i storstäderna har inte varit så här stor sedan åttiotalet – om ens då. Konkurrensen om objekten är hård – och priserna stiger. I botten ligger förstås en glödhet fastighetsmarknad?

Nej, precis tvärtom. Klondykestämningen i fastighetsbranschen sker nämligen samtidigt som den underliggande marknaden är i det närmaste iskall.
Byggbolagen talar om den värsta krisen på länge och har satt stopp för alla nybyggen som inte redan är sålda.

I Stockholm står hela 10 procent av lokalerna tomma. Fastighetskonsulten Newsec räknar med att siffran stiger till 12 procent nästa år. I Göteborg och Malmö svarar de outhyrda ytorna för 8 respektive 10 procent, och spås öka även där, framförallt i Göteborg. Det sätter press på hyrorna som faller. För några år sedan betalades det 5 000-6 000 kronor per kvadratmeter och år för topplägen i Stockholms innerstad.

I dag har nivåerna fallit till 2 000-4 000 kronor.
Men köparna fortsätter att stå på kö. Flera fastighetsrådgivare som Affärsvärlden varit i kontakt med talar om det bästa året någonsin och hävdar att köpintresset bara ökar och ökar.
Vad är det då som driver köpintresset? Det finns flera orsaker:

1
Utländska pensionsmiljarder
Det är utlänningarna som stått för merparten av köpfesten. Av de 30 största affärerna har utländska köpare legat bakom 19. Huvuddelen är tyska bolag.
Det är det gigantiska internationella pensionskapitalet som än en gång flyter runt i världen och för närvarande fastnat på fastigheter och då i synnerhet svenska sådana. Den svenska marknaden är näst efter London den mest likvida i hela Europa. Genomlysningen är god och den svenska konjunkturen bättre än i det sargade Euroområdet. Det lockar hit placerare som letar efter relativt säker avkastning.

På senare tid har även svenskarna återvänt till marknaden, främst genom att investmentbolaget Ratos tillsammans med Lehman Brothers försöker köpa ut Tornet, med fastigheter för 20 miljarder kronor, från Stockholmsbörsen.

2
Bristen på alternativa placeringar
Såväl svenskarnas som utlänningarnas intresse för fastighetsmarknaden ska ses i ljuset av att det saknas alternativa placeringar. Börsnedgången 2000-2002 skrämde i väg stora delar av kapitalet från aktiemarknaden och med tanke på att avkastningen på obligationer inte är tillräckligt hög har fastigheter blivit ett intressant alternativ.

3
Den låga räntan
En nyckelfaktor i sammanhanget är naturligtvis den låga räntan som gör kalkylerna väldigt attraktiva. Numera behöver inte investerarna – vilket var fallet på 1980-talet – köpa fastigheter i tron att de ska stiga i värde. Nu räcker det att räkna på ren direktavkastning, det vill säga nettot av hyresintäkter minus driftskostnader. I takt med att lågkonjunkturen satt in har också bankerna blivit mer villiga att låna ut pengar till “säkra” placeringar. Dit räknas fastigheter, trots att den senaste smällen är knappt ett decennium bort.
Så vad händer när allt fler placerare är ute efter samma tillgångsslag? Jo, priserna stiger.

Tidigare köptes fastigheter på direktavkastningar på 8-10 procent, nu finns det köpare på 5-6 procent. Flera kontorsfastigheter i Stockholm har sålts för ett pris som ligger en bra bit över 50 000 kronor per kvadratmeter. Det stora flödet av kapital gör att konkurrensen om varje enskild affär är stenhård. Ofta finns det en hel drös budgivare och det pressar i sin tur köparna ännu mer. För att ha råd att bjuda blir de tvungna att ta till en ännu högre belåning. Därför var det inte så många som häromveckan reagerade på att en nystartad svensk fastighetsfond skulle ha en belåning på 90 procent.

De smarta har redan fattat galoppen och utnyttjat den smått galna marknaden. Börsnoterade Drott, med finansklipparna Mats Qviberg och Sven Hagströmer som nya storägare, har på bara ett par månader lyckats sälja fastigheter för över 11 miljarder kronor. Konkurrenten Wihlborgs gör samma sak. De fullständigt vräker ut hus på marknaden och får ändå bra betalt.

Är inte detta det slutliga beviset på att vi fått en fastighetsbubbla? Och går mot en ny krasch?
Det saknas i alla fall inte risker. Tänk tanken att en investering på 3 miljarder kronor, där 2,4 miljarder utgörs av lån, drabbas av ett prisfall på 30 procent. Plötsligt är bara fastigheten värd 2,1 miljarder och lånen större än tillgången. Då dröjer det inte länge innan banken knackar på dörren.
Och det finns tecken på luft i fastighetspriserna.

Många hyresgäster sitter fast i långa kontrakt, som tecknades till helt andra hyresnivåer än vad som råder i dag. Dessutom finns det gott om så kallade dolda vakanser – det vill säga många företag har för stora ytor, men lyckas inte hyra ut dem i andra hand och därför syns inte de lediga kvadratmetrarna i statistiken. Det problemet är större än vad någon i branschen velat ge sken av. När nuvarande hyreskontrakt löper ut kanske de kommer att tecknas nya till mycket lägre priser. Då blir direktavkastningen en helt annan med ett stort värdefall som följd.

Här kan den aggressiva belåningen bli en ordentlig hämsko och få fastighetsägarna att hamna i samma situation som i början av 1990talet. En annan fara är att räntan börjar stiga kraftigt. Kalkylerna sätts då direkt ur spel och även om vissa delar av lånen är bundna i långa räntor är huvuddelen bundna på kortare tid och påverkas av en ränteuppgång. Det kan göra att ägarna får svårt att betala räntekostnaderna. En ränteuppgång skulle dessutom ge en dubbelt negativ effekt genom att orsaka ett snabbt prisfall på marknaden.

4
Hoppet om bättre tider
Slutligen är det en spekulation om bättre tider som drivit köpen.

Investerarna har gått in i fastigheter i tron att den underliggande marknaden är i botten och bara kan bli bättre. Det är inte alls säkert att det blir så. En kommande högkonjunktur kan mycket väl utlösa ett stort säljtryck, eftersom det då börjar spekuleras i nästa nedgång.

Nu behöver det ändå inte vara en bubbla. Den reala avkastningen på fastigheter är i dag mycket högre än tidigare, inflationen tycks ju som evigt bortblåst. En fortsatt trög konjunktur kommer troligen att göra att den låga räntan ligger kvar – eller till och med sjunker något – från dagens nivåer. Och det finns vissa signaler på att hyresmarknaden bottnar någon gång nästa år och vänder upp 2005 för att slutligen hamna i balans 2006.

Men till syvende och sist är det fortfarande utbud och efterfrågan som styr. För närvarande är efterfrågan stark – men det internationella kapitalet har många gånger förr spelat oss ett spratt genom att visa att det snabbt kan förflytta pengarna någon annanstans. Det gäller även fastigheter.