”Risk för bo-bubbla i USA”

Ni investerar i börsnoterade fastighetsbolag i hela världen. Hur har det gått?
– De senaste fem åren har globala fastighetsaktier gett 12 procents avkastning årligen när aktier som helhet har gett ett minus på 1 procent årligen.

Vilka länder tror du på nu?
– Fastighetsbolag är av naturen lokala. Därför är det viktigt att göra top-down-analyser och välja ut de områden som har stark tillväxt. Det betyder att vi är överviktade i Asien och tror på Singapore och Hongkong och precis har gjort våra första investeringar i Thailand. Malaysia är ett annat land vi tror på.

Många pratar om Indien och Kina nu för tiden. Priserna på fastigheter i Shanghai lär vara högre än i många europeiska storstäder.
– Det är sant. Men fastighetsmarknaden i Indien och Kina är inte tillräckligt väl genomlyst för att vi ska våga gå in där. Kanske att vi gör vår första investering i Kina senare i år. Men flera av fastighetsbolagen i Hong Kong har exponering in i Kina.

Vad är det som lockar med Asien?
– Två saker. Bolagens börsvärde ligger typiskt sett på 70 procent av substansvärdet, jämfört med normalt 100 procent i Europa och Nordamerika. Den andra faktorn är att de ofta sitter på stora landområden som köpts in billigt och kan bebyggas.

Vilka enskilda aktier handlar det om?
– Vårt största innehav är japanska Joint Corp och Diamond City. I Singapore är det Wing Tai och i Hong Kong Sino Group, som har en väldigt stor landbank att ta av.

Hur ser du på de europeiska fastighetsmarknaderna?
– Vi tror mycket på den brittiska marknaden, och på Tyskland. Inom fem år bedömer vi att marknadsvärdet på de europeiska börsnoterade fastighetsbolagen har ökat från 120 miljarder euro till 240 miljarder euro.

Hur ska det gå till?
– Kursuppgångar och nya noteringar. Inom ett par veckor väntas till exempel amerikanska Prologis knoppa av sitt europeiska innehav värt många miljarder euro.

Är det inte bubbelvarning för fastighetsmarknaden i London? Priserna är skyhöga.
– Det kan vara så att den som sitter på en fastighet bör överväga att sälja nu. Men samtidigt stiger hyrorna, med tvåsiffriga tal på årsbasis, för attraktiva kontorsfastigheter i London. Så den som, liksom vi, äger aktier i kontorsfastigheter ligger rätt.

Vilka aktier är det?
– Land Securities Group, British Land och Liberty Plc. I Tyskland tror vi på ett fastighetsbolag, Gag Immobilien, som har 40 000 lägenheter i Köln. De handlas till 30 euro men har ett substansvärde på 40-50 euro. I Frankrike tror vi på Unibail som tvärtom betalas 30 procent över substansvärdet men som har en väldigt erfaren ledning

Vilka länder tror du inte på?
– Vi är underviktade i USA och i Belgien äger vi inga aktier. I Belgien finns ingen tillväxt.

Hur ser du på risken för att en fastighetsbubbla ska spricka i USA?
– Risken finns naturligtvis men det gäller bostadsfastigheter. Våra innehav finns i industri, kontor och lager och logistik och de påverkas inte alls i samma omfattning.

Sverige då?
– Svenska fastighetsaktier är rätt dyra just nu. Vi har några innehav i Castellum (kontor och industrifastigheter) och Fabege (kontor).

Vad tror du om börsen som helhet på ett eller två års sikt?
– Jag tror att börserna ska upp fem till tio procent till nyår. Vinsterna ser ut att ligga kvar på höga nivåer och värderingarna är låga, runt p/e 12, i Europa för nästa år.