Så ser analytikerna på börsens fastighetsbolag efter rapporterna

Carnegie Real Estate Index, som är ett index över nordiska fastighetsbolag, har gått upp cirka 15% under den senaste månaden. Hittills i år är indexet upp med hela 43%. Men hur ser potentialen ut framåt?

Analytikernas riktkurser indikerar ingen jättefest framöver även om flera fastighetsaktier i genomsnitt har köprekommendationer på sig. Tittar man strikt på rekommendationer är slagpåsen Atrium Ljungberg. Det handelsfastighetstunga bolaget har inte en enda köprekommendation. Potentialen jämfört med riktkursen är dock 2,3%, vilket är högre än analytikernas favoritaktie SBB, som har flest köprekommendationer men en potential på bara 0,7% enligt den genomsnittliga riktkursen.

Hufvudstaden och Castellum störst potential

Efter rapporterna ser analytikerna störst potential i Hufvudstaden, 11,4%, följt av Castellum, 7,1%, enligt Bloombergs gigantiska databas över rekommendationer. Balder, Wihlborgs och Wallenstam väntas gå ned.

Generellt ökade hyresintäkter, förvaltningsresultat och nettoresultat för fastighetsbolagen under tredje kvartalet. Vakanserna är stabila vilket även gäller för nettouthyrningen.

Bortom utvecklingen av hyresnivåer och vakanser är transaktions- och räntemarknaderna mycket viktiga för fastighetsbolagen.

Inflationsoro och centralbankernas plan om att dra ned på sina tillgångsköp har skakat om räntemarknaderna den senaste tiden. Kreditförvaltaren Fredrik Carlsson på kapitalförvaltaren Carlsson & Noren ser dock en kudde för investerarna.

”Den senaste tidens turbulens i räntemarknaden har inte nämnvärt påverkat fastighetssektorn. Kreditspreadarna har gått isär marginellt, men det är fortsatt mycket billigt för fastighetsbolagen att låna. Det har emitterats betydligt större volymer i år än förra året. Framför allt emissioner i euro har vuxit kraftigt drivet av konsolidering och tillväxt. Fastigheter utgör mycket stor del av kreditmarknaden och bankernas utlåning, vilket tvingar centralbankerna att hjälpa till om det blir problem”, säger han.

Stark transaktionsmarknad

Transaktionsmarknaden är också mycket viktig för fastighetsbolagen. Flera stora uppköp har skett under året och bolagen fortsätter att förvärva fastigheter.

”2021 blir ett nytt rekordår vad gäller transaktioner och även det bästa året om man blickar framåt. Det väntas fortsätta ske många transaktioner, men kanske inte riktigt i samma takt som i år”, säger Max Barclay, fastighetsveteran och chef för Newsec Advisory.

Han ser flera skäl till att den svenska marknaden för fastigheter kommer att gå bra under de kommande åren. Ekosystemet är bra med tydliga lagar, en sund syn i samhället på affärer, bra tillgång till krediter och en bra infrastruktur runt bolagen vilket innebär att utländskt kapital i allt större grad väljer att investera i Sverige, uppger han.

Ökat intresse att investera i Sverige

”Vi ser ett ökat intresse för att investera i Sverige från utländska aktörer, och det är för att det helt enkelt är bra att investera i Sverige jämfört med många andra länder. Det är också en förhållandevis likvid marknad, där stora fastighetstransaktioner inträffar”, säger han.

”Jag ser en fortsatt mycket stark marknad för bostäder, samhällsfastigheter och logistik. Kontor är stabilt medan handelsfastigheter är inne i en strukturell förändring. Direktavkastningen kommer fortsatt att pressas”, fortsätter Barclay.

Bostäder, samhällsfastigheter och logistik starkast

Skillnaden mellan olika marknader är något som samtliga personer lyfter upp som en faktor. Marknaden bedöms som starkast för bostäder, samhällsfastigheter och logistik. Det är även dessa bolag som analytikerna gillar mest. Sektorerna har också belönats av börsen där fastighetsbolag med logistik och bostäder gått starkt. Kontorsmarknaden är flera bolag tunga inom och enligt flera bedömare har den marknaden stabiliserats.

”Blickar vi framåt så ser vi att kontorsmarknaderna återhämtar sig från pandemin och att hyrorna hålls upp rätt bra”, skrev Kepler-analytikern Jan Ihrfelt efter kontorstunga Fabeges rapport.

Håll koll på förvaltningsresultatet

Lannebo Fastighetsfond och dess förvaltarduo Tobias Kaj och Philip Hallberg tycker att fokus bör riktas mot förvaltningsresultatet under rapportperioden.

”Redovisningsmässigt är det absolut det viktigaste talet att följa, och det är förvånansvärt stor spridning i hur olika bolag utvecklas. Värdeförändringarna är mer trubbigt och mer subjektivt från bolagen. Vi gillar bolag som NP3 som växer kraftigt. Vad gäller sektorer är logistik, samhällsfastigheter och bostäder våra favoriter”, uppger Tobias Kaj.

”Wallenstam har exempelvis mycket bostäder, men redovisar i alla fall jämfört med andra i branschen inte några stora värdeförändringar trots en väldigt het bostadsmarknad. Det visar att värdeförändringarna är svåra att följa och subjektivt. Tillväxt i förvaltningsresultat är dock alltid bra på lång sikt för värdet på ett fastighetsbolag”, uppger Philip Hallberg.

Nytt förhandlingsklimat inom handel

Förvaltarna tycker fortsatt att kontorsmarknaden inrymmer en osäkerhet, och det är trots kursnedgången för handelsfastighetsbolag inte tillräckligt för att gå in i den branschen.

Börsen har varit hård mot aktörer kopplat till handel, exempelvis Atrium Ljungberg och finska Citycon. Citycon är specialist på köpcenter och aktien är ned 12% hittills i år trots en stigande marknad för fastighetsbolag. Det har även påverkat Atrium Ljungberg som är det fastighetsbolag som många starkast förknippar med handelsfastigheter givet den stora fusionen med KF-ägda Atrium Fastigheter 2007. Bokusgruppen, som äger Akademibokhandeln, vittnar också om ett nytt förhandlingsklimat för fastighetsägare inom handel.

“Vi har under flera år haft en mycket framåtlutad förhandlingsstrategi vad gäller hyresavtal för butiker. Den kvarstår och vi har bättre möjlighet att få gehör för den hos hyresvärdar nu under och efter pandemin”, uppgav VD Maria Edsman till nyhetsbyrån Finwire i förra veckan.