Skilda världar för fastighetsaktier

Fastighetsbolagen på Stockholmsbörsens huvudlista var fram till och med fredagen upp med 9 procent i genomsnitt, vilket precis slår börsens uppgång på 8 procent.

Det visar Pangea Listed Overview, en analysrapport över nordiska fastighetsaktier som fastighetsrådgivarna Pangea Property Partners ger ut halvårsvis.

De stora fastighetsaktierna har därmed fortsatt 2000-talets trend med bättre utveckling än den breda Stockholmsbörsen.

– Den kommersiella fastighetsmarknaden är fortsatt stark och problemen på bostadsmarknaden är förhållandevis isolerade och påverkar framförallt nyproduktionen, säger Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea, i rapportens pressmeddelande.

Söderlundh ser uppgången ha drivits av bland annat storstädernas goda hyrestillväxt samt dagens goda möjligheter till obligationsfinansiering för stora fastighetsbolag.

Betydligt svagare på First North – inte bara bland bostadsutvecklare

De överlag mindre fastighetsbolagen utanför huvudlistan har dock haft en helt annan utveckling. Fastighetsrelaterade First North-bolag har successivt försvagats med 19 procent så här långt under året.

Delas utvecklingen här upp på delsegment så är de omskrivna bostadsutvecklarna ned hela 30 procent. Men även vanliga förvaltande fastighetsbolag på First North har tappat 12 procent, vilket är klart svagare än kollegorna på huvudlistan.

– De mindre fastighetsbolagen kan få det svårare om vi går in i en mer utmanande marknad. De är generellt sett högre belånade, äger fastigheter i mer sekundära lägen och är beroende av framtida tillväxtmöjligheter, sammanfattar André Lundberg, projektledare och partner på Pangea.

Populära passiva strukturer

En intressant detalj som särredovisas i Pangea-rapporten är de så kallade SPV-bolagen. De är den enda fastighetsgruppen på First North som stigit i år, med måttliga 5 procent.

SPV-bolag är också kända som enfastighetsbolag, även om de tekniskt sett kan utgöras av mindre portföljer av flera fastigheter. De skapas genom att investmentbanker, som exempelvis Pareto och Catella, arrangerar transaktioner och sätter ihop ett förvaltningspaket med färdig finansiering och fastighetsförvaltning. Exemplen inkluderar bolagsstrukturer som Bonäsudden, Delarka, Kallebäck Property, Link Property, Logistea, Saltängen Property, Solnaberg Property och Torslanda Property.

Att SPV-bolagen är populära indikeras inte bara av att de sväller i antal. Pangea noterar även att börsvärderingen av deras bokförda eget kapital har klättrat till 1,2 gånger. Det innebär en premie mot till och med huvudlistebolagen, som ligger på 1,1 gånger.

Pangeas André Lundberg skriver att det är de höga löpande utdelningarna, som i dag ger omkring 6–9 procents direktavkastning per år, som ger de högriskobligationsliknande SPV-bolagen konkurrenskraft i dagens lågräntemiljö.

Norden ligger kvar på rekordtakt

De svenska fastighetstransaktionerna summer till volymer på cirka 115 miljarder kronor hittills i år, enligt Pangeas bedömning. Det innebär en nedgång med dryga 30 procent jämfört med vid samma tidpunkt i fjol.

Transaktionsvolymerna för Norden som helhet taktar dock i linje med rekordåret 2016, och bakom de volymerna noterar Pangea att alltfler utländska köpare söker sig till regionen. Utländska köpare står bakom över 30 procent av de nordiska volymerna hittills i år.