Stor rabatt på börsbolagens hyresbostäder

Totalt finns det sex renodlade ägare av bostadsfastigheter noterade i Sverige. Dels Stockholmsfokuserade Heba och John Mattson. Dels de ägare av hyresrätter på mindre orter och småstäder som noterats senaste åren: Fortinova, Klarabo, Neobo och Sveafastigheter, där de två sistnämnda är avknoppningar från SBB.

Utöver detta finns fyra bolag som äger blandade bestånd av bostäder och kommersiella fastigheter, men där bostäder är det största inslaget. Hit hör Balder, Wallenstam, Trianon och Brinova.

Börsbolagen har 6% av marknaden

Det finns ungefär 5,3 miljoner bostäder i Sverige varav knappt 1,5 miljoner utgörs av hyresrätter i flerbostadshus. Av detta hyresrättsbestånd ägs knappt 0,8 miljoner lägenheter av det privata medan resterande 0,7 miljoner ägs av allmännyttan.

Allmännyttan avser de kommunala bostadsföretag som ägs och styrs av en eller flera kommuner med syftet att förvalta hyresrättslägenheter. De drivs i allmännyttigt syfte men ska agera på affärsmässiga villkor, likt privata fastighetsägare.

Sammantaget äger svenska börsnoterade företag 6,0% av hela landets hyresrättsbestånd. Utöver det kan man nämna tysknoterade Vonovia som 2018 respektive 2019 köpte ut de då svensklistade miljonprogramsbolagen Victoria Park och Hembla. Vonovia äger ytterligare cirka 3% av Sveriges hyresrätter, vilket för övrigt även Heimstaden gör.

Bostadsvakanserna stiger?

Det har kommit en del rapporter om stigande vakanser för bostäder. Signalerna har framför allt kommit från allmännyttan, och framför allt från mindre orter där vissa kommunala bostadsföretag har sett vakansgraderna stiga med upp till 20 procentenheter.

En bakgrund är det demografiska trendskiftet, se tabellen bredvid, där antalet födda minskat med runt 13% jämfört med snittet under 2010-2020. Samtidigt har antalet invandrade minskat ungefär lika mycket medan antalet utvandrade ökat kraftigt. Sammantaget har det lett till att befolkningstillväxten rasat från omkring 93 000 nya invånare i snitt under 2010-2020 till nuvarande cirka 32 000 per år.

Stigande vakanser är dock inget som börsbolagen än så länge sett särskilt mycket av. Vakansgraderna är upp marginellt under första halvåret 2025 men ligger inom vad som kan betraktas normalt i jämförelse med senaste åren.

Undvik småstadsbolagen

I absoluta tal är det tre bolag som har klart högre vakanser än övriga. Det är de båda SBB-avknoppningarna Sveafastigheter och Neobo, samt Klarabo som dock har en del pågående renoveringar som drar upp siffran. Samtliga tre har stora bestånd på mindre orter, även om Sveafastigheter också ska sägas har stora delar av beståndet i medelstora universitetsstäder och liknande.

Investerare sätter också tydlig rabatt på småstadsbestånden, där aktierna nu i genomsnitt handlas till ungefär hälften av de redovisade substansvärdena i bolagen. P/E-talen ligger kring 16 vilket kan jämföras med drygt 22 för storstadsbolagen.

Vi påminner oss också om att den stora rivningsvågen under cirka 1994-2006 i huvudsak var koncentrerad till glesbygden och mindre orter där arbetsmarknaden var svag och befolkningen minskade. Under den här perioden revs över 30 000 lägenheter. Då (liksom nu på vissa håll?) fanns ett stort överskott på bostäder efter kraftigt byggande särskilt under 1980-talet.

Förvisso var det mest äldre flerbostadshus inom allmännyttan som revs. Vi skulle nog ändå vara extra försiktiga med att köpa aktier i de bostadsbolag som levt på att köpa upp äldre fastigheter på mindre avfolkningsorter till billig penning. I vår mening lockar inte rabatten tillräckligt jämfört med att köpa stabila bostadsbolag med bestånd i Stockholmsregionen.