Skanska går från död omsättning till fastighetsförvaltning

”Svaret är nej, och nu är det för sent för det.” Anders Danielsson har inte bundit sitt elavtal. Han kör rörligt pris och det ångrar han nu i efterhand. Kanske kommer han att binda det innan nästa vinter.

Att titta i backspegeln och lära av misstag är något som har präglat den 55-åriga stockholmarens vardag på jobbet under de senaste fyra åren. Den 1 januari 2018 klev Anders Danielsson på som VD för Skanska och byggverksamheten tampades med extremt låga marginaler. För 2018 landade rörelsemarginalen inom byggdelen på rekordlåga 0,7%. Året innan, med sina 0,8%, var inte mycket bättre. Projekten med död omsättning, som alltså inte ger något resultatbidrag, hade varit många. För många. Det blev Anders Danielssons uppgift försöka få ordning på detta.

”Vi satte igång ett antal strategiska åtgärder för att förbättra marginalerna och har valt bort projekt där volatiliteten i lönsamheten varit för stor”, säger han.

“Gick illa i ett antal stora projekt “

Projektnedskrivningar för miljardbelopp, till stor del i Polen och USA, har tyngt lönsamheten. Men hur kunde Skanska hamna där från första början egentligen? Anders Danielsson säger att bolaget hade vuxit för snabbt vilket gjorde att man inte hade koll på sina processer.

”Att bemanna med rätt människor i projekten och ute i verksamheten är helt avgörande för att nå lönsamhet. Sättet vi selekterade projekt, estimerade och analyserade risker och genomförde jobben på fungerade inte. Det gick illa i ett antal stora projekt och verksamheter, och vi fick göra stora nedskrivningar.”

“Det gick illa i ett antal stora projekt och verksamheter, och vi fick göra stora nedskrivningar.”

Under hösten 2017 påbörjades ett kartläggningsarbete med att utvärdera projekt från tio år tillbaka för att se vilka som varit lönsamma och vilka som inte varit det.

”Vi tittade på nisch, projektstorlek och typ av kund och gjorde en sådan analys för alla verksamhetsgrenar i alla länder. Det gjorde att vi kunde identifiera en sweet spot där vi har haft bra lönsamhet över tid.”

Målet för byggverksamhetens rörelsemarginal är 3,5% eller högre. Och arbetet ser ut att börja ge resultat. De nio första månaderna under 2021 låg den på 3,6%.

”Då finns dock en engångseffekt i Storbritannien i Q2. Om man räknar bort den landar vi på 3,2% för de tre första kvartalen. Vi är inte riktigt framme vid målet med andra ord men på god väg.”

När ni väl uppnår 3,5%, kommer ni skruva upp målet ytterligare eller vad är planen?

”Målet är 3,5% eller högre, men bara för att vi uppnår det ett år kan vi inte luta oss tillbaka. Den stora utmaningen blir att hålla oss där över tid, över en konjunkturcykel har vi sagt. Det har vi aldrig gjort hittills. Senaste gången vi uppnådde 3,5% var 2014.”

“Den stora utmaningen blir att hålla oss där över tid, över en konjunkturcykel har vi sagt. Det har vi aldrig gjort hittills.”

Anders Danielsson har jobbat på Skanska sedan 1991. Under sina 30 år på bolaget har han hunnit med en rad olika roller, den senaste som ansvarig för Skanskas byggenheter i USA.

Men de stora nedskrivningarna på byggsidan i USA som tyngde rörelsemarginalen under 2017 och 2018 vill Anders Danielsson inte klandras för.

”Jag kom till den rollen i slutet på maj 2017 och hade den fram till 1 januari 2018 när jag klev på som VD. De projekt där vi har haft stora nedskrivningar i USA hade pågått under lång tid. Kalkylerna som projekten baseras på gjordes inte 2017 när jag var ansvarig för byggdelen i USA utan långt innan dess.”

Ingen champagne framför TV:n

Skanska är ett bygg- och fastighetsbolag med 42% av omsättningen i USA, 42% i de nordiska länderna och resterande 16% i Europa under 2020.

Med nästan hälften av verksamheten på andra sidan Atlanten undrar man om bolagets ledning skålade i någon bubblig dryck när Joe Bidens infrastrukturpaket på omkring 10 000 miljarder kronor klubbades igenom i kongressen den 6 november 2021. Det är trots allt hiskeligt mycket pengar.

Men Anders Danielsson låter förvånansvärt neutral när han pratar om det. Han satt inte som klistrad vid TV:n och följde omröstningen i realtid. Han säger dock att Bidens jättesatsning är positiv för Skanska.

”Vi är stora på infrastruktur från New York upp till Boston, men har även en del projekt på västkusten, i Kalifornien bland annat. Däremot kommer det att ta lite tid innan de här pengarna materialiseras i rena projekt. Men viljan finns och delstaterna sätter igång projekt som de tidigare har avvaktat med.”

Skanska satsar på förvaltning

Skanska förknippas främst med bygg. Bolagets logga syns ofta på lyftkranar och andra maskinella arbetsredskap på byggarbetsplatser. Hela 83% av omsättningen kommer från byggdelen men den bidrar endast med 40% av rörelseresultatet.

Den mer lönsamma utvecklingsdelen, som består av de två verksamhetsbenen bostadsutveckling och kommersiell fastighetsutveckling, står tillsammans för 17% av omsättningen men hela 60% av rörelseresultatet.

I början av december 2021 gick Skanska ut med att de lanserar en ny verksamhetsgren. Bolaget ska satsa på fastighetsförvaltning. Målet är att bygga upp en portfölj på 12-18 miljarder kronor inom kommersiella fastigheter, främst med fokus på kontor. Som jämförelse äger Castellum, en av bjässarna i branschen, fastigheter för cirka 165 miljarder. Någon mer specifik tidshorisont för hur lång tid det kommer ta att bygga upp denna fastighetsportfölj vill Skanska inte specificera mer än ”ett antal år”.

Anders Danielsson säger att arbetet på utvecklingssidan ska fortgå som vanligt. Verksamhetsgrenen kommersiell fastighetsutveckling kommer att fortsätta att köpa mark, bygga fastigheter, hitta hyresgäster till fastigheterna och sedan sälja kåkarna strax innan eller i samband med färdigställande.

”Istället för att alltid sälja husen till externa köpare kommer vissa föras över till vår nya gren som heter förvaltningsfastigheter. Det kommer att ske till marknadspris och vinsten landar hos grenen inom fastighetsutveckling precis som förut.”

Hur ska detta finansieras?

”En del kommer att finansieras med lån och en del från kassan. Vi har inte kommunicerat någon procentsats för hur den fördelningen kommer att se ut. Ett av våra finansiella mål är att nettoskulden max får vara 10 miljarder kronor och vi tror inte att vi kommer att behöva utöka den gränsen. Idag ligger vi på +15 miljarder vilket innebär ett investeringsutrymme på 25 miljarder.”

Gått miste om värdeökning

Målet med den nya verksamhetsgrenen är dels att ta tillvara på stabila kassaflöden, dels att ta tillvara på en större del av värdeskapandet. Anders Danielsson förklarar att bolaget har gått miste om en del av fastigheternas värdeökning när de har sålts i för tidigt skede.

”I början av projekten är det högre yielder, eftersom det är högre risk, vilket pressar ner värdena. I slutet av projekten sjunker yieldnivåerna, det är den yieldkompressionen vi vill komma åt.”

Det är främst kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg eller Malmö som Skanska kommer att behålla. Och gärna projekt i områden som har flera faser. Hus nummer 1 i ett nytt område har ofta lägre värde. Men i takt med att hus nummer 5, 10 och 15 i det nya området färdigställs stiger även värdet på hus nummer 1.

”Om vi säljer ett projekt tidigt när vi sätter upp ett nytt område, då missar vi en del av värdeuppgången när vi fortsätter att bygga flera faser.”

Enligt Anders Danielsson finns det inga planer på att klustersälja fastigheter i nyutvecklade områden eller stadsdelar efter att Skanska har tagit del av den största värdeuppgången.

”De fastigheter som vi lägger inom egen förvaltning har vi inga planer på att sälja inom överskådlig tid. Målet är bygga upp en portfölj som genererar ett bra kassaflöde.”

Vill ni behålla en del av kåkarna för att ni inte har fått tillräckligt betalt för era kontorsfastigheter den senaste tiden?

”Det är absolut inte anledningen till att vi gör detta. Vi anser att det är strategiskt rätt för bolaget att satsa på förvaltning. Dessutom har försäljningarna av kontorsfastigheter gjorts till väldigt attraktiva nivåer även under pandemin. Investerarmarknaden och köpintresset är fortfarande starkt, yielderna är väldigt låga och vi har inte sett några trender på att de har dragit iväg uppåt. Utmaningen under pandemin har snarare varit på hyresgästsidan, att det i vissa fall har gått trögare med uthyrningen.”

Hur ser du på den risken nu när ni ska satsa på förvaltning?

”Det är inte så att den nya förvaltningsgrenen ska ta hand om fastigheter som vi inte lyckas hyra ut. Vi har sagt att fastigheterna som förvaltningsgrenen köper internt ska vara uthyrda till minst 80%. Anledningen till att vi har satt den nivån är att vi vet av erfarenhet att det är då externa investerare är intresserade av att köpa.”

Anders Danielsson tonar ner risken för en intressekonflikt mellan Skanska och deras kunder i avvägningen kring vilka projekt som bolaget väljer att behålla och vilka som säljs iväg.

”Jag ser ingen större risk för det. De fastigheter som vi väljer att behålla kommer inte komma ut till försäljning. Vi kommer inte först gå ut och fråga i marknaden för att undersöka vad vi får för bud och sedan besluta oss för att behålla fastigheten.”

Kommer ni välja att behålla de bästa fastigheterna och sälja ”slasktratten”?

”Det är värdeuppbyggnaden i projektutvecklingen som vi vill komma åt. Det handlar inte om att vi ska sälja iväg dåliga fastigheter. De projekt som vi har byggt de senaste 10-15 senaste åren har varit attraktiva i marknaden, vi sätter inte igång projekt som vi inte tror på. Anledningen till att vi startar fjärde verksamhetsgrenen är att vi vill kunna få ut mer aktieägarvärde och sedan får vi också ett bra kassaflöde som vi kan förvalta.”

“Det är värdeuppbyggnaden i projektutvecklingen som vi vill komma åt. Det handlar inte om att vi ska sälja iväg dåliga fastigheter.”

Byggjättarnas utveckling på börsen

Skanskas aktie har inte varit någon raket de senaste åren, aktien har bara klättrat knappt 7% de senaste fem åren. Det är klart sämre än sektorkollegan Peab vars aktie har stigit med 64% och OMXS30 som är upp 91% under samma tidsperiod.

Frågan är om förvaltningsstrategin skulle kunna sätta fart på aktien med tanke på de högre värderingarna hos mer renodlade fastighetsbolag. Likt de flesta börs-VD:ar är Anders Danielsson sparsam med kommentarer som rör aktien, men ett uns av förhoppning lyser ändå igenom.

”Långsiktigt tror jag absolut att det här kommer att bidra till ökat aktieägarvärde. Däremot överlåter jag till andra att bedöma aktiekursens utveckling.”

Samtidigt gör ytterligare en verksamhetsgren bolaget spretigare, men Anders Danielsson tror inte att det innebär någon större risk.

”Jag tror att marknaden är rätt van att både värdera projektutvecklingsbolag och fastighetsbolag. Vi har sett en trend under många år att flera bolag har båda benen.”

Byggdelen finansierar projektutvecklingen

Trots att byggdelen är den minst lönsamma finns det inga planer på att skala ner den när förvaltningsgrenen tillkommer.

”Nej, nu går vi mot att återupprätta lönsamheten (i byggdelen reds. anm.) och vi är nöjda med de projekt vi har där.”

Anledningen är att byggprojekten, som är enorma och sträcker sig under långa perioder, genererar ett kassaflöde genom förskottsbetalning från kunder. Det är ett överskott som bolaget kan använda till projektutveckling. Skanska kallar det fritt rörelsekapital. För 2020 uppgick det till runt 26 miljarder kronor.

”Vi finansierar en stor del av vår projektutveckling genom vår byggverksamhet”, säger Anders Danielsson.

Under samma år stoppades 20 miljarder in i utvecklingsprojekt med den ungefärliga fördelningen hälften var i kommersiella fastigheter respektive bostäder.

Att även lansera förvaltning av bostäder är dock inte aktuellt i nuläget, säger han.

”Med den pipeline och kompetens vi har i bolaget har förvaltning av kommersiella fastigheter, och framför allt av kontor, den största potentialen.”

Kundfokuset försummas

Det är till största del Skanskas byggben som bygger bolagets egna fastighetsprojekt, både inom bostäder och kommersiella fastigheter. Anders Danielsson ser det som en konkurrensfördel att ha både bygg och projektutveckling i bolaget.

Men en person i branschen som Affärsvärlden har varit i kontakt med är inte lika imponerad. Källan säger att det faktum att Skanska är så byggtunga snarare gör dem stelbenta, åtminstone i sin bostadsutveckling. Att de anpassar sin projektverksamhet efter sina produktionsprocesser vilket gör att kundfokuset försummas.

”De borde vara mer lyhörda gentemot sina kunder och bygga vad som faktiskt efterfrågas nu och i framtiden”, säger källan och gör liknelsen att Skanska är som Ericsson för 10-15 år sedan när smartphones gjorde entré på mobilmarknaden.

”Ericsson tänkte: ‘Varför skulle man vilja peka med fingret, det finns ju knappar för att navigera på skärmen och skriva meddelanden med. Tryckskärm är onödigt.’ Skanska har ett liknande tankesätt i sin bostadsutveckling”, säger källan.

“De borde vara mer lyhörda gentemot sina kunder och bygga vad som faktiskt efterfrågas nu och i framtiden.”

Men Anders Danielsson menar att han inte känner igen sig i kritiken.

”Vi har ett bra samarbete mellan vår projektverksamhet och byggdelen. Vi har hög säljgrad i pågående produktion, 80% i senaste kvartalet. Att våra bostäder efterfrågas ser jag som ett kvitto på att vi har rätt produkt i rätt lägen.”