Välkommen, du har tillgång till Premium-materialet via ett samarbete med Telia Zone!

Billigt i Baltikum

2018-12-05 18:00

8 procents kontorsavkastning och belåning till 2 procents ränta. Ta båten över Östersjön till Eastnines Vilnius och Riga.

I nummer 12/2017 gavs köpråd för Eastnine, då på väg bort från svag historik som östeuropeiska fond-i-fond-upplägget East Capital Explorer mot en framtid som baltisk fastighetsförvaltare. Rådet gav på tolv månader över 30 procents avkastning. När Affärsvärlden nu återvänder har första rapporten med fastighetsstruktur släppts häromveckan.

Det offensiva målet är att omvandla portföljen till baltiska fastigheter redan före slutet av 2020. Vid senaste kvartalsskiftet var andelen 53 procent. Det direktägda beståndet består av fem moderna kontor med A-läge i Litauens huvudstad Vilnius samt Lettlands huvudstad Riga. Baltiska huvudstadskontor gynnas av strukturella värdedrivare. Ekonomierna har tillväxt i EU:s toppskikt, med gynnsam demografisk bas i unga välutbildade befolkningar, som söker sig mot en kunskapsintensiv tjänstesektor i huvudstäderna, samt allt bättre institutioner och infrastruktur.

Beståndet är fullt uthyrt på snitthyror om dryga 170 euro kvadratmetern per år. Det vill säga inte ens en tredjedel av Stockholms centrala kontorshyror på över 600 euro kvadraten, enligt fastighetsrådgivaren Newsecs senaste Property Outlook-rapport.

Ur investerarperspektiv beräknas Eastnine krama ut fastighetsavkastning (yield) på knappa 7 procent i obelånat kassaflöde. Via börsens förtroenderabatt fås dock A-lägeskontoren i Vilnius och Riga implicit till än mer attraktiva 8 procents yield. Det är mer än dubbelt upp mot bästa prime-läge i Stockholm, där yielderna pressats ned under 3,5 procent, enligt Newsec.

Restportföljen från investmentbolagstiden beaktar Affärsvärlden utifrån bokfört värde, motsvarande 19 procent av substans i ett 36-procentigt storägande i ryska kläddetaljisten Melon Fashion Group (MFG) samt 18 procent av substans i East Capital-förvaltade fastighetsfonderna Baltic Property II samt III, som återbetalas senast år 2022 respektive 2025. MFG är konservativt bokfört, på runt 5 gånger ebitda-resultatet så möjligheten till reavinst är god.

Vad gäller finansiella risker är det lätt att glömma att Baltikum numera är euro-land, vilket erbjuder seriösa aktörer attraktiva lånevillkor. Eastnine lånar för i snitt dryga 2 procent – trots försiktiga kapital- och räntebindningar på fem år.

Affärsvärlden ger Eastnine upprepat köpråd. Riktkurs sätts till 120 kronor, motsvarande 12 gånger 2020 års förvaltningsresultat.

Johan Eklund

Mest läst

Premiumnyheter

Aktuellt inom