Castellum: Indexnära pris för indexnära förvaltning

Det vore inte fel att kalla Castellum (170 kr) för fastighetsmarknadens motsvarighet till Alcoa eller SKF – det vill säga en temperaturmätare med viktiga ledtrådar inför rapportsäsongen som kommer.

Castellum är först att rapportera bland fastighetsbolagen och med tentakler ute på nästan alla större svenska orter ger bolaget en ganska tydlig bild av den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Bokslutet är extra viktigt eftersom det ofta är då som man stämmer av böckerna och fastighetsvärderingarna lite extra.

Den kompakta men matiga tabellen nedan visar ganska mycket av det som är värt att veta när det gäller Castellums utveckling senaste året. Ungefär så här kan läget sammanfattas:

• Trots att bolagets fastighetsbestånd minskat mätt i kvadratmeter har fastighetsvärdena ökat. Delvis är detta drivet av lägre avkastningskrav på fastigheterna.
• Hyresintäkterna steg med totalt ca 8 procent varav stark hyresutveckling stod för 3,4 procentenheter och lägre vakanser bidrog med 1,7 procentenheter. Nyutvecklade fastigheter adderade 2,7 procentenheter.
• Överskottsgraden (driftnetto dividerat med fastighetsvärde) förbättrades rejält vilket pekar på en effektivare förvaltning. Castellum har ökat överskottsgraden över tid men siffran 70,7% är ett rejält kliv uppåt jämfört med tidigare trend.
• Den genomsnittliga räntan på bolagets lån har fortsatt falla till 2,2 procent. Det har dessutom skett samtidigt som bolaget ökat räntebindningstiden från i snitt 2,4 till 3,1 år.

Det är knappast ett vågat uttalande att 10 år av ultralåga räntor gjort gott för fastighetsbolagen. Tillsammans med hög tillväxt i BNP och befolkning har det bäddat för ett decennium av allt lägre vakanser och stigande hyror på många av Castellums viktigaste marknader.

Men frågan är om konjunkturläget just nu håller på att mattas av något och vad som händer i så fall. Castellums bokslut bjuder på en del fastighetsrelaterade ledtrådar:

• Vakanserna är som sagt rekordlåga och uthyrningen är fortfarande på en hög nivå i Castellum. Men derivatan är fallande och marknaden har gått från överhettad 2017 till stark 2018. Kontorsmarknaden i Stockholm sticker ut som lite extra trög vilket kan båda illa för bolag som Fabege, Kungsleden, Klövern, Hufvudstaden och Atrium Ljungberg. Det är något att hålla koll på.
• Hyrorna är fortsatt höga men ökar inte längre på de flesta håll. Dock noterar vi att Göteborg sticker ut lite extra med hög aktivitet och markant högre kontorshyror. Platzer och delvis även Wallenstam är de uppenbara spelen för den som vill satsa på bra rapporter från Göteborgsregionen.
• Direktavkastningskravet styr hur en fastighet ska värderas där lägre avkastningskrav innebär högre värdering. Under 2018 har avkastningskraven fortsatt falla och i Stockholm börjar direktavkastningen på kontorsfastigheter nu närma sig otroligt låga 3 procent. Logistikfastigheter som gynnas av växande e-handel är också ett hett segment som marknaden nu verkligen fått upp ögonen för. Castellum vill växa på området men den mest renodlade aktören här är Catena Fastigheter som dock värderats upp rejält och handlas till kring 30 procents premie mot substansvärdet. Sagax och Corem är två andra tänkbara spel på samma trend.
• Finansieringsmarknaden är helt central för samtliga börsnoterade fastighetsbolag. Under året har räntorna fortsatt falla men i fjärde kvartalet rapporter Castellum om sämre likviditet och stigande räntor på obligations- och certifikatmarknaderna. Än så länge är det knappast någon fara på taket men tänker man sig en utveckling där mindre starka aktörer får sämre villkor så är bolag som Amasten, NP3, Klövern och Corem möjliga relativa förlorare.

Att Castellum nu höjer utdelningen rejält från 5,30 till 6,10 kronor per aktie är ett styrketecken som andas optimism och bådar gott för framtiden.

Å andra sidan tycker vi det är talande att Castellum tvingas söka sig till nya okända marknader som Helsingfors för att hitta ordentlig tillväxt.

Och trots att Castellum aktivt försöker växa inom det intressanta området logistikfastigheter finns knappt tillräckliga volymer för att nålen ska röra på sig.

Har Castellum blivit för stort för sitt eget bästa?

Aktien handlas ungefär till substansvärdet så man betalar ett ”indexnära” pris för en ”indexliknande” förvaltning. Det passar investerare som söker just detta men vi har ingen stark åsikt om aktien här och nu.

Det finns mer intressanta stenar att leta under på andra håll.