Pallar Balder högre räntor?

Fastighetsbranschens kanske skickligaste operatör har en aktie som nu värderas till 20% substansrabatt och P/E-tal på 14. Det lockar – men klarar aktien även ett stresstest med högre räntor?
Erik Selin, VD för Balder. Foto: Tobias Ohls
BALDER
Börskurs: 430,00 kr Antal stamaktier: 186,5 mn
Börsvärde: 80 195 Mkr Belåningsgrad fastigheter: 59%
P/E-tal (EPRA): 13,8 Substansrabatt (EPRA NRV): 20%
VD: Erik Selin Ordförande: Christina Rogestam

Balder (430 kr) närmar sig 200 miljarder kronor i fastigheter och är det högst värderade svenska fastighetsbolaget med ett börsvärde på 80 miljarder. Grundare och VD Erik Selin är största ägare med 35% av kapitalet och 49% av rösterna.

Fastighetsbeståndet består till 57% av bostäder och finns huvudsakligen i större städer som Helsingfors, Göteborg och Stockholm. Totalt kommer nära hälften av hyresintäkterna kommer från Sverige och ytterligare knappa 40% från Finland.

Utöver direktägda fastigheter äger Balder andelar i en lång rad intressebolag. Klart störst är posten i norska Entra som för dryga året sedan var föremål för en budstrid – men slutade med att aktien förblev noterad med Balder och Castellum som största ägare.

Stresstestar intjäningsförmågan

Balders aktie har hittills i år rasat 34% i spåren av stigande räntor och ett alltmer bistert fastighetsklimat. Ställt mot en intjäningsförmåga som här och nu bedöms ligga kring 31 kronor per aktie i förvaltningsresultat blir P/E-talet knappt 14x.

Tabellen lite längre ned visar vad som skulle hända i ett scenario där Balder behöver betala 1 respektive 2 procentenheter högre ränta på bolagets lån. För viss typ av finansiering har räntorna redan stigit med så mycket. Exempelvis skrev Sagax i sin några veckor gamla årsredovisning att deras kostnad för en icke-säkerställd femårig obligation redan har stigit från omkring 0,7% till 2,7% det senaste året.

Resultatet är att P/E-talet skulle stiga från 14x till 18x (1% högre ränta) eller knappt 28x (2% högre ränta). Balders aktie har senaste fem åren i snitt handlats till ett P/E-tal kring dryga 16x jämförelsevis.

BALDERS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Per Q1 2022 SCENARIO 1: Snittränta från 1,6% till 2,6% SCENARIO 2: Snittränta från 1,6% till 3,6%
Driftöverskott 7 676 Mkr 7 676 Mkr 7 676 Mkr
Central administration -980 Mkr -980 Mkr -980 Mkr
Finansnetto -1 960 Mkr -3 185 Mkr -4 411 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 4 664 Mkr = 3 510 Mkr = 2 285 Mkr
Intressebolag 1 130 Mkr 876 Mkr 622 Mkr
RESULTAT FÖRE SKATT = 5 794 Mkr = 4 386 Mkr = 2 907 Mkr
Resultat per stamaktie (EPRA) 31,10 kr 23,50 kr 15,60 kr
P/E-tal 13,8x 18,3x 27,6x
Kommentar: tabellen visar två scenarier där bolagets effektiva snittränta höjs med 1 respektive 2 procentenheter från dagens nivå. Vi utgår från ett långsiktigt perspektiv där Balders räntebindning (3,9 år) bortses ifrån. För intressebolagen har vi utgått från Balders andel av de fastighetsförvaltande intressebolagens räntebärande skulder (25,4 mdr) och räknat med samma fördyring där. Affärsvärldens beräkningar kan skilja något mot hur bolaget rapporterar.

Klarar balansräkningen ett större fastighetsras?

Det är dock i balansräkningen som risken för stora smällar finns. Om vi i ett scenario med 1 procentenhet högre räntor antar att fastighetsmarknaden kräver 0,5 procentenheter högre direktavkastning på fastighetsinvesteringar finns stor nedsida. Lite förenklat skulle detta i Balders fall motsvara en återgång till 2018 års fastighetspriser. Även om den jämförelsen haltar något med tanke på att bolagets fastighetsbestånd förändrats över tid.

I detta räkneexempel skulle Balder i vilket fall tappa omkring 11% av fastighetsvärdet och 23% av substansvärdet. Dagens substansrabatt skulle då vara utraderad. Och belåningsgraden stiga en bit över vad som vore bekvämt.

BALDERS BALANSRÄKNING Per Q1 2022 SCENARIO 1: Avkastningskrav från 3,9% till 4,4% SCENARIO 2: Avkastningskrav från 3,9% till 4,9%
Förvaltningsfastigheter 196,1 mdr 173,9 mdr 156,2 mdr
Fastighetsvärde per kvm 35,2 tkr/kvm 31,2 tkr/kvm 28,1 tkr/kvm
Belåningsgrad fastigheter 59% 67% 75%
Belåningsgrad totala tillgångar 48% 54% 59%
Substansvärde per aktie (EPRA NRV) 540 kr 415 kr 316 kr
Substansrabatt 20% -4% -36%
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Slutsats

Ett scenario där fastighetsbolagen får betala klart högre räntor än idag blir lätt blodigt. Särskilt om det också ger avtryck på hur fastigheter värderas på transaktionsmarknaden, vilket vore fullt rimligt.

Aktien är dock billig och vi tror Balder har goda möjligheter att klara sig bättre än det genomsnittliga fastighetsbolaget. Delvis tack vare stabila bostadsfastigheter och en unikt skicklig fastighetsentreprenör i Erik Selin. Men också den långa räntebindningen på 3,9 år som förvisso inte kan stoppa problemet – men åtminstone skjuta upp det ett par år.

Vi förstår den som helst undviker fastighetssektorn i det osäkra läge som är. För den som ändå vill ha exponering tror vi Balder har en hygglig chans att prestera bättre än många andra fastighetsaktier det kommande året. På basis av det sätter vi ett köpråd på aktien – även om vi också är lite extra försiktiga med fastighetsbolagen i nuläget.

Så värderas bostads- och samhällsfastighetsbolagen

  Börsvärde (Mkr) Fastigheter Substansrabatt Substansvärdes-tillväxt 12m Belåningsgrad P/E-tal EPRA
SBB B 39 412 Samhällsfastigheter och bostäder 39% 72% 54% 9,3
Balder 80 195 Bostäder och blandat 20% 33% 59% 13,8
Brinova 3 209 Samhällsfastigheter och bostäder 1% 23% 58% 18,0
Trianon 6 343 Bostäder och samhällsfastigheter -9% 35% 54% 19,0
Klarabo 3 551 Bostäder 24% 38% 43% 20,2
John Mattson 4 822 Bostäder 29% 36% 57% 23,2
Fortinova 2 100 Bostäder 16% 16% 36% 23,7
Wallenstam 33 429 Bostäder och blandat 14% 0% 42% 27,0
Heba 8 520 Bostäder 9% 21% 40% 47,5
Genomsnitt 16% 31% 49% 22,4
Dela:

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.

Grundreglerna är:

  • Håll dig till ämnet
  • Håll en respektfull god ton

Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.



Här hittar du alla analyser