Balder: Ifrågasatt fastighetsjätte

Det kommer nya larm om stigande vakanser för bostäder (läs exempelvis här och här) om än från låga nivåer. Detta mycket på grund av tidigare hög byggtakt parat med nya demografiska trender där både barnafödande och invandring minskat.

Samtidigt verkar det tuffare på kontorsmarknaden där flera av kontorsbolagen nu rapporterar vakansgrader omkring 10%. Senast i Castellum som föll efter en rapport med svag nettouthyrning – inte bara relaterat till konkursen i Northvolt utan även en del andra större uppsägningar och konkurser.

BolagsstyrningKrönika

Gong-gongen klämtar för jävmästare Selin

Balder (69 kr) är en fastighetsjätte som har ungefär halva beståndet inom bostäder och halva inom kommersiella fastigheter. Bolagets grundare tillika huvudägare och VD Erik Selin har en förvisso oomtvistligt skarp näsa för fastighetsaffärer, men ifrågasätts nu alltmer kring de olika intressekonflikter som omger hans bolagssfär. Balder-aktien har under de senaste månaderna handlats något svagare än flera andra likartade fastighetsaktier.

Odramatiskt i Q1

Det är sällan fastighetsbolag bjuder på större överraskningar i kvartalsrapporterna, och så var inte heller fallet i dagens Q1-rapport från Balder. Siffrorna var i linje med förväntningarna och visade hyresintäkter som steg 9% varav knappt 3% i jämförbart bestånd. Det gjorde likartat avtryck på förvaltningsresultatet som ökade med 10%.

I den intjäningsförmåga där Balder presenterar ett slags nulägesbild av bolagets resultat för det bestånd som ägdes på bokslutsdagen skruvades förvaltningsresultatet ned något (till 6,4 mdr) jämfört med läget vid årsskiftet (6,5 mdr). Detta beror i huvudsak på valutaeffekter som uppstått då kronan stärks mot euron. Balder har Helsingfors som enskilt största region, och även Köpenhamn kan nämnas med den danska kronan knuten till euron.

Man kan i Q1-rapporten också skymta vissa tecken på stigande vakanser, i linje med det som fick Castellums aktie att falla 6% på sin rapport. För både kontor och handel steg Balders vakansgrad med 1 procentenhet jämfört med årsskiftet, till 10% respektive 3%.

Erik Selin ger dock som alltid ett lugnt intryck under presentationen och menar att man inte ser något nytt eller ovanligt, och lyfter samtidigt att Balder har en bredare diversifiering och ganska få stora hyreskontrakt. Någon mer exakt siffra på uthyrningsklimatet får vi dock inte från Balder, eftersom bolaget inte redovisar exempelvis nettouthyrning eller uppsägningar av hyreskontrakt. Totalt kan man dock notera att Balder redovisat stabil vakansgrad på 4% under nio år i rad.

Senaste tidens storaffärer

Investeringstakten i egen projektutveckling är fortsatt låg. Däremot har en del förvärv gjorts de senaste månaderna. I november meddelades att Balder och Peab går skilda vägar ur samriskbolaget Fastighets AB Centur som de äger till hälften vardera. Peab köper loss projektfastigheterna (2,1 mdr) medan Balder köper förvaltningsfastigheterna (5,2 mdr). Kvar i Centur blir bara ett fåtal fastigheter bokförda till 0,6 mdr.

BalderArtikel

Balder gör miljardförvarv av fastigheter från Doxa

En annan affär är köpet av förvaltningsfastigheter i Malmö och Landskrona samt lägenheter främst i Karlatornet i Göteborg från Doxa. Karlatornet stod helt färdigt 2024 men att sälja bostadsrätterna har gått trögt. De lägenheter som Balder förvärvade var osålda.

I det norska fastighetsbolaget Entra där Balder idag är största ägare med 40% rör det också på sig. Hittills under 2025 har Castellum köpt ytterligare 1,8% av bolaget och äger nu drygt 35%. Castellum lämnade i februari ett budpliktsbud (110,40 norska kr) på Entra men utan få in någon meningsfull mängd aktier. Däremot verkar Castellum intresserade av att öka åtminstone på kurser kring 110-120 norska kr. Än så länge verkar dock Balder och Castellum inte hittat någon väg framåt där de kommer överens.

Delar ut nischbanken

I övrigt strävar Balder inte fullt så mycket mot att använda balansräkningen till att förvärva ytterligare fastigheter. Snarare är ambitionen att få ned belåningsgraden något. Detta för att göra det möjligt att dela ut bolagets innehav i nischbanken Norion till Balders aktieägare utan att riskera en sänkning av fastighetsbolagets kreditbetyg.

En längre bakgrund kring detta finns bland annat här i DI men i allmänhet kan man säga att beslutet att dela ut Norion fattades efter en stadigt växande kritik mot snårigheten i Erik Selins bolagssfär, och de intressekonflikter som följer på köpet.

Exakt när utdelningen av Norion kan ske är oklart. Balansräkningen är godkänd i dagsläget men behöver som sagt stärkas ytterligare något innan en skilsmässa med nischbanken blir aktuell.

Balders andel av Norions resultat inkluderas idag i Balders uppställning över fastighetsbolagets intjäningsförmåga. Vi har här gjort det enkelt för oss antar att denna resultatandel (bedömd till ca 700 Mkr/år) kommer förvinna från och med 2026. Detta belopp motsvarar omkring 0,60 kronor i vinst per aktie, oaktat eventuella skatteeffekter.

I stället har vi antagit att den som köper 1 Balder-aktie idag kommer få Norion-aktier till ett värde av cirka 3 kronor. Detta baserat på att nuvarande värde på Balders innehav i nischbanken fördelas ut på det befintliga antalet utestående Balderaktier.

Det visuella intrycket av allt detta är att nettoeffekten borde vara negativ för Balder, men allt annat lika borde också Balder-aktien förtjäna en något högre värderingsmultipel efter utdelningen av Norion. Nischbanksvinster värderas ju nämligen lågt av börsen. Det återstår dock att se hur det blir med den saken.

Slutsats

På våra prognoser värderas Balder nu till omkring 15 gånger vinsten. Det är en i våra ögon rimlig värdering som också ligger i linje med hur aktien typiskt sett har värderats historiskt.

Utdelningen av Norion kommer påverka Balders intjäningsförmåga en hel del, och det återstår att se om börsen kommer handla upp Balder till en högre värdering än tidigare när utdelningen är genomförd.

Till detta kan man lägga osäkerheten av en allt svajigare kontorsmarknad och alltmer oroande signaler om stigande vakanser för bostäder. Sammantaget ser vi inte tillräckligt stor uppsida i aktien för att sätta något köpråd på Balder.