Analytiker: Detta kan leda till fallande bopriser

Ihållande låg inflation och en vikande konjunktur har fått förväntningarna på räntehöjningar från Riksbanken att skruvas ned, där flera bedömare nu tror att det är färdighöjt för denna gång. Låga räntor under en längre tid ger stöd åt bostadspriserna och övertrumfar att arbetslösheten samtidigt väntas stiga när konjunkturen försvagas.

Det säger analytiker till Nyhetsbyrån Direkt.

“Räntan har en större betydelse för bostadspriserna än vad arbetsmarknaden har, även om den också är viktig. Det är ett starkare samband mellan räntor och boprisutvecklingen. Risken för nya prisfall har gått ned nu när det ser ut att dröja innan Riksbanken höjer räntan”, säger Kristina Kruse, senioranalytiker vid Nordea, till Nyhetsbyrån Direkt.

Hon får medhåll av SBAB:s chefsekonom Robert Boije:

“Räntan har en väldigt stor betydelse. Man måste nog få en rätt stor smäll på arbetslösheten för att få någon större effekt på bostadspriserna. Annars dominerar ränteeffekten”, säger han.

SBAB räknade för ett drygt halvår sedan med att bostadspriserna skulle sjunka närmare 10 procent kommande tre år, till följd av stigande räntor. I takt med att inflationen kommit in lågt och prognoserna om räntehöjningar från Riksbanken skruvats ned har också prisprognosen ändrats. I sin senaste prognos räknar SBAB med i stort sett stabila bostadspriser på tre års sikt.

Historiskt kan man se ett tydligt samband mellan räntehöjningar från Riksbanken och sjunkande bostadspriser, vilka gick hand i hand såväl 2007-2008 som 2011. På samma sätt har räntesänkningar gett en skjuts åt bostadspriserna, vilket kan illustreras av att finanskrisåret 2009 var det starkaste året någonsin för Valueguards HOX-index över bostadspriserna, som då steg över 16 procent. Kraftiga räntesänkningar från Riksbanken slog stigande arbetslöshet och BNP-ras.

Robert Boije säger att arbetslösheten visserligen kan tänkas stiga när konjunkturen försvagas, men att det övertrumfas av lägre räntor.

“Vi har en lägre räntebana än tidigare samtidigt som hushållens inkomster växer i en fortsatt ganska god takt. Under det närmaste året kan den kombinationen leda till att bostadspriserna går upp svagt, och Riksbanken senaste besked, med en lägre räntebana och nya obligationsköp, talar för att vi kan få en något mer positiv prisutveckling än vi trodde tidigare. Så småningom kommer dock räntehöjningar som dämpar utvecklingen”, säger han.

För att få en stabil utveckling framöver på bostadsmarknaden krävs enligt Robert Boije att konjunkturen inte försvagas för mycket, men också att inflationen inte stiger utan att ekonomin växlar upp.

“Om konjunkturen skulle försvagas kraftigt nu kommer det att ske i läge när Riksbanken inte har någon större möjlighet att sänka räntan. Det vore ingen bra utveckling för svensk ekonomi eller bostadsmarknaden. Man vill inte heller se att inflationen tar för mycket fart, utan att konjunkturen också gör det, för då kommer förmodligen Riksbanken att höja räntan, vilket kan leda till fallande bostadspriser”, säger han.

Han tillägger samtidigt att det inte finns mycket i dagsläget som talar för att inflationen skulle skjuta fart, med tanke på hur den underliggande inflationen kommit in överraskande lågt i år.

Nordeas bedömning är att den senaste tidens stabila bopristrend fortsätter.

“Vårt huvudscenario är att det inte blir några fall och inte heller några större uppgångar, eftersom räntan inte kommer att gå ned mer. Snarare ska den upp på sikt, även om vi tror att den förblir låg en lång tid framöver”, säger Kristina Kruse.

Hon tillägger att om räntan mot förmodan ändå skulle höjas skulle det troligen leda till sättningar på bostadsmarknaden.

“Man ska komma ihåg att räntan är låg nu och att även små höjningar får effekter för hushållen. Det behövs inte så många höjningar från Riksbanken för att det ska börja kännas för hushållen, särskilt inte som en så stor andel av hushållen har rörliga räntor”, säger hon.

Tor Borg, oberoende analytiker och tidigare bland annat chefsekonom på SBAB, tror även han på stabila bostadspriser framöver.

“Bostadsmarknaden är mer robust och slagtålig än vad de flesta tror. Vi hade en prisnedgång hösten 2017, vilket jag kopplar till ett ökat utbud och att vi ovanpå det fick en massa kreditrestriktioner. Men bakom detta finns en stark efterfrågan på bostäder, som jag tror kommer att hålla uppe priserna även om ekonomin växer lite långsammare. Många hushåll har goda inkomster och ett bra sparande”, säger han.

Han tillägger att även räntorna är viktiga:

“Det skulle förmodligen räcka med att bolåneräntorna går upp till 3 procent för att bostadspriserna skulle pressas, men jag har svårt att i dagsläget se att räntorna går upp så pass mycket. Jag tror också att efterfrågan sätter ett golv, sjunker priserna kommer det snabbt in köpare som är intresserade” säger han.

Samtidigt ser han inte heller mycket som talar för någon större boprisuppgång.

“Vi kommer nog att få en rätt tråkig utveckling framöver där bostadspriserna ligger ganska stilla. Det är mycket osannolikt att vi igen får uppleva ett läge med en stark efterfrågan i ekonomin och samtidigt fallande räntor. Räntorna kan nu inte gå ned så mycket mer och skulle ekonomin ta fart är det snarare troligt att Riksbanken kommer att höja räntan”, säger Tor Borg.